摘要：如何有效調(diào)控樓市一直以來都成為業(yè)界關(guān)心的話題。近日，隨著各大城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，許多需要在年內(nèi)完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市紛紛出臺(tái)新的調(diào)控措施。繼北上廣深等一線城市收緊調(diào)控政策以后，南京、南昌等二線城市也相繼接過調(diào)控的接力棒，使得出臺(tái)調(diào)控政策的城市達(dá)到16個(gè)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)仍將會(huì)有其它城市跟進(jìn)。

　　專家表示，從目前的調(diào)控政策看，各地調(diào)控有松有緊已經(jīng)出現(xiàn)分化，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路，正在由此前的“東南西北一副藥”轉(zhuǎn)變?yōu)橐虻刂埔说牟町惢?a href="http://www.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">調(diào)整。

樓市調(diào)控不再是東西南北一副藥

　　各地陸續(xù)出招“滅火”

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，全國(guó)新建商品房價(jià)格同比漲幅超過10%的城市達(dá)到21個(gè)。而北京、上海、廣州、廈門、深圳、烏魯木齊、鄭州以及長(zhǎng)沙8個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格較之3年前，漲幅超過20%。

　　面對(duì)持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)，北上廣深等一線城市率先收緊了調(diào)控措施。隨后，南昌、武漢、廈門、沈陽等二線城市的調(diào)控新規(guī)開始集中發(fā)布。截至11月29日，對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整的城市已達(dá)16個(gè)。

　　臨近年底，為何眾多一二線城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這些政策都是為了在短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過快上漲的“滅火”政策。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析，一方面是由于近期房?jī)r(jià)上漲較快，引發(fā)了廣泛關(guān)注和輿論反彈，地方政府壓力較大;另一方面，年初中央政府出臺(tái)的“國(guó)五條”中明確要求各重點(diǎn)城市按照房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則制定價(jià)格控制目標(biāo)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，由于年內(nèi)一部分一二線城市的豪宅項(xiàng)目拉升了均價(jià)，所以現(xiàn)在對(duì)于單價(jià)較高的樓盤在年內(nèi)都進(jìn)行了限制。加上一部分保障房接下來有可能納入統(tǒng)計(jì)口徑，因此地方政府想把年內(nèi)的漲幅壓下來一些也是有可能的。

　　從“一刀切”變“切一刀”

　　在已出臺(tái)樓市新政的16個(gè)城市中，大多數(shù)城市對(duì)限購政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性加碼，不僅限貸政策收緊，二套房貸首付比例也出現(xiàn)不同程度的提升。

　　比如南京出臺(tái)的“寧八條”、杭州調(diào)控新政、長(zhǎng)沙的“長(zhǎng)四條”，都將目光盯在了提高二套房的首付比例上，其中南京和杭州都把二套房的首付款從原來的六成提高至七成。武漢出臺(tái)的“漢七條”更是升級(jí)了外地人限購政策。

　　“這對(duì)于滿足二線城市的自住需求會(huì)有一定積極意義，一定程度上有利于遏制房?jī)r(jià)過快上漲。”張宏偉認(rèn)為，從武漢、南昌等二線城市供地特點(diǎn)來看，大多數(shù)地塊屬于中小套型商品房用地，相比一線城市增加住房供地的措施來看，這些二線城市對(duì)于改善市場(chǎng)供求關(guān)系的作用會(huì)更加明顯。

　　然而，值得注意的是，與大多數(shù)城市對(duì)政策加碼不同，以蕪湖、溫州、徐州等為代表的城市卻對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行“松綁”，放松調(diào)控力度。以徐州為例，新政策對(duì)部分戶型房源放開限購條件，以促進(jìn)庫存消化。而在本次調(diào)控潮中，有10個(gè)城市也表態(tài)將會(huì)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會(huì)在2014年保持穩(wěn)定或者有所擴(kuò)大。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，各地調(diào)控已表現(xiàn)出分化，政策“一刀切”的局面不會(huì)存在。

　　大病調(diào)治別想“一針靈”

　　對(duì)于目前二線城市樓市調(diào)控拉開“收緊”序幕，張旭認(rèn)為，限購限貸政策升級(jí)除了沖擊短期市場(chǎng)外，也會(huì)對(duì)購房者的短期預(yù)期產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)未來的樓市調(diào)控政策將會(huì)以地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、人口規(guī)模以及房?jī)r(jià)走勢(shì)等多個(gè)角度權(quán)衡，出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)“一刀切”的可能性降低。

　　“各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況和階段都不同，不能夠由中央‘一刀切’來制定同樣一個(gè)政策。”聶梅生認(rèn)為，因?yàn)橐郧氨鄙蠌V出臺(tái)限購的樓市政策，而二三線城市并沒有限購政策，一些房企便大舉進(jìn)入二三線城市，結(jié)果導(dǎo)致了二線城市出現(xiàn)了大量房產(chǎn)的空置，甚至還有泡沫出不去。

　　然而，張宏偉表示，這些新政策仍然是治標(biāo)不治本的做法。他說：“短期內(nèi)來講，最根本的做法還是堅(jiān)持去投資化政策的同時(shí)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)，緩解緊張的供求關(guān)系。”

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，房產(chǎn)稅、增加供應(yīng)等應(yīng)對(duì)當(dāng)下樓市問題的很多措施開始涉及。從整體上看，樓市的長(zhǎng)效機(jī)制正在形成，對(duì)之前影響房?jī)r(jià)上漲的很多基礎(chǔ)都在動(dòng)搖，隨著政策的落地執(zhí)行，樓市有望回歸平穩(wěn)。