摘要：五證、一照、一資質、銷控表一件都不能少，所有樓盤開發商不得違規預售。這是3月1日上午太原市房管局將有五證的項目開發商請到房地局參加會議的主要目的。會上，太原房管局明確表示從4月1日起將對太原樓市各個項目進行明查，之后房管局會再進行暗訪，望各開發商引起重視。

    重拳出擊：欲讓房地產規避風險軟著路

    剛剛過去的2013年，是太原市政府重拳出擊整頓房地產市場最為徹底的一年。期間查處了包括濱河果嶺、萬博廣場，恒臺花園、麗景園、都市廣場、長風東鼎、中銀國際、馨嵐明珠、府園東居、金融街、新月國際等在內的多個項目。違規預售被查封的話題從去年一直“火”到了今年，可見政府對于小產權房的打擊仍是重拳出擊毫不手軟，根據太原市人民政府關于嚴厲打擊房地產市場違法違規銷售行為的通告規定，“購買不符合預（銷）售條件房屋的，不受法律保護，造成的損失由個人負責”。

    此次太原市房管局下發的關于進一步加強房地產銷售市場監管的通知要求，只有取得“商品房預售許可證”的樓盤項目才能設立展示中心、售樓場所進行宣傳、銷售，并嚴格按照核準范圍進行銷售。其他未取得預售許可的樓座不得銷售；必須在銷售場所醒目位置公示五證、一照、一資質、樓盤銷控表以及“商品房買賣合同”示范文本及《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》，其中五證一照一資質包括“國有土地使用證”“建設用地規劃許可證”“建設工程規劃許可證”“建筑工程施工許可證”和“商品房預(銷)售許可證”以及“營業執照”和開發資質。銷控表必須有明確房號、銷售狀態和購房人信息等內容。此外，對已取得預售許可的全部可售房源信息、“一房一價”表也須在醒目位置公示。

    嚴打升級：查封違規預售全部非法所得

    房管局表示從今年起，將進一步加大力度懲罰無證銷售、虛假銷售、超范圍銷售的房地產違規預售行為。且懲罰力度進一步加強，從之前查到罰款3萬元上升到查封所有非法所得款項，暫扣吊銷預售證。從以往情況來看，此次嚴打力度可謂是前所未有。

    業內人士表示，在以往每到春節之后不管是全國還是地方都會有相關的調控出臺，但是去年末太原市政府頒布“并九條”之后，從中央到地方似乎并未提及關于房地產市場的任何調控，這背后或許醞釀著一場大的改革。

    太原市房管局相關負責人介紹，“對已取得預售許可的全部可售房源信息、‘一房一價’表也須在醒目位置公示。自本通知下發之日起，各房地產開發企業要立即按照通知要求進行自查自糾，認真查找自身存在的問題和不足，并在30日內整改完畢。4月1日起，房管局將針對全市所有已取得商品房預售許可的項目進行全面檢查。”

    背景資料

    1.違規預售形式眼花繚亂

    盡管房管部門不斷加大了預售管理的力度，但房產市場仍存在各種形式的違規預售行為。據調查發現，這些違規預售行為主要是在未取得《商品房預售許可證》的前提下，開發商就對房屋進行預售、預租，或者向購房者發放購房卡、ＶＩＰ卡、會員卡，或者以收取訂金、定金、誠意金或預付款等方式讓購房者進行內部認購。

    2.開發商不惜嚴罰重處

    即使遭受主管部門的嚴罰重處，部分開發商還是要變著法兒違規預售，這是為什么呢？房產人士張先生透露，開發商違規預售嚴禁不止的背后有兩大原因：

    第一是開發商的資金鏈存在問題。《商品房預售管理辦法》規定，商品房必須是在開發商已繳清項目的全部土地使用權出讓金，且投入開發建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，開發資本金納入當地主管部門的監管后方可取得預售資格。如此一來，開發商還沒有售房就需要繳納一筆數額不小的費用，這對實力較弱的開發商來說是很不利的，但有利于整個房地產市場的健康發展。特別是在銀行實行緊縮的信貸政策后，開發資金不足成了很多開發商的大難題。于是，這些開發商就違規預售，希望借此迅速實現資金回籠。

    第二是開發商為了搶占市場份額。房地產市場競爭日趨激烈，如何爭搶客源、搶占最大的市場份額成了開發商每天都在考慮的問題。違規提前預售，讓項目盡早入市，不僅可以及時了解市場對產品的反饋，以對項目規劃和推介策略進行調整，還可以積攢一批潛在的購房客戶，為以后的銷售奠定基礎。

    3.違規預售給購房者帶來四大風險

    據介紹，違規預售給購房者帶來的風險至少有四個方面。首先，如果開發商沒有取得商品房預售許可證，那么他投入了多少資金，購房者不清楚，而主管部門也無法監控，樓盤什么時候建成完工、能不能建起來就無法得到保證。樓盤有可能因為開發商資金問題中途停工而變成“爛尾樓”，或者因為開發商把錢挪作他用、攜款而逃甚至直接宣布破產而無法交付使用，這讓購房者防不勝防。其次，開發商出現欺詐行為的概率增加，購房者僅憑開發商的銷售廣告、幾張圖紙和置業顧問的如簧巧舌便交了預付款，而且開發商拿到錢后開個收款憑據就完事，根本不會與購房者簽訂合同。這極大地誘發了逾期交房、合同欺詐、承諾不兌現、綠化面積、住房面積與實際不符等嚴重傷害購房者權益的事情的發生。再其次，購房者能不能如愿得到想要的房子也是個問題。如果開發商只蓋100套房子，他卻接受了200人的認購，那么有的購房者即使交了錢也未必能得到房子。剛剛過去的2013年景泰花苑事件就是個明顯的例子。最后，房子由于未取得預售許可證，手續不全，可能就無法辦理房產證。

    太原市房管局負責人提醒，購房者在買房時一定要睜大眼睛，讓置業人員出示項目的預售許可證，并確認所購的樓房就是許可證注明的樓房。否則，購房者千萬不要購買。