高端市場“限高令”悄然解禁 北京豪宅集中放量
發(fā)布時間：2014-04-16 來源：0352房網 編輯：卡卡
摘要：伴隨著高端市場“限高令”悄然解禁，北京豪宅市場的供應在近期出現集中放量。而計劃在今明兩年入市的高端項目中，多數預期售價均超過10萬元/平方米。
據亞豪機構統計
數據顯示，3月份，包括格林云墅、西山藝境、鴻坤·林語墅、世茂維拉等項目在內，北京共有9個別墅項目
開盤，累計推盤套數高達797套，超過去年下半年的695套。
從最新數據統計看，高端
住宅市場的
成交量有所下降。根據第一太平戴維斯統計數據顯示，2014年一季度北京甲級
公寓成交量為372套，環(huán)比下降23%，但
價格環(huán)比增長了2.8%，達到了62850元/平方米，同比上升了18.3%；高端別墅成交量降至130套，環(huán)比去年第四季度下降超過50%，價格則環(huán)比
上漲1%，達到46900元/平方米。
高端市場集中放量
去年下半年以來，北京高端市場受到“4萬元禁令”影響，多個高端住宅項目推遲了入市時間。進入今年，伴隨著泰禾北京院子、閱園兩個高價項目的開盤，高端住宅的供應量開始增加。年內將有5個甲級公寓項目相繼入市。根據第一太平戴維斯統計，目前已經推出新一期的兩個項目共計新增供應846套，其他3個高端別墅項目都將在年內入市。
亞豪機構總經理任啟鑫指出，今年包括融創(chuàng)農展館地塊、中赫·萬柳書院、駿豪中央公園廣場在內，一批豪宅與昔日“地王”項目都有可能入市。今年二季度北京別墅市場還將保持旺盛的供應局面，預計有香江別墅、九章別墅、遠洋天著等十余個別墅項目入市，
房企推盤積極性仍將走高。而北京傳統別墅板塊也開始迎來供應高潮，以西山別墅區(qū)為例，繼一季度西山藝境入市后，香江別墅二期也相繼入市。
“
土地供應的相對充足是新興別墅區(qū)崛起的根本原因。由于北京低密宅地日漸稀少且漸向郊區(qū)轉移，以中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)為代表的傳統別墅區(qū)由于供地稀缺，近年來一直處于后續(xù)供應乏力的窘境。”亞豪機構副總經理高姍表示，大興、通州、孫河等近年來的土地供應大戶則聚集了一批處于主力
銷售期的別墅項目，對銷售產生了強力的提振作用。
“目前剛需市場上大量自住型
商品房的入市，觀望氣氛比較濃厚，但對高端市場來說，很少會采用以價換量的模式，價格還是比較穩(wěn)固。”北京一家高端項目的房企負責人表示，“高端項目也更傾向于高周轉的模式，大家推盤的積極性都在增高。”
十萬元時代來臨
據亞豪機構統計數據顯示，3月份，北京24個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目成交中，包括五礦萬科·如園[最新消息 價格
戶型 點評]、紫御華府、西山壹號院、紅璽臺等項目在內，共有16個項目的套
均價格超過1000萬元。
在高價房源與千萬級豪宅的拉升下，3月份整體市場成交均價也強勢上揚。3月份，北京399套公寓豪宅產品的平均成交價格高達60026元/平方米，環(huán)比、同比分別大漲12%、20%，這也是有統計數據以來公寓豪宅成交價格首次突破6萬元大關。
值得注意的是，多個地王項目都將在今年登場，包括中赫萬柳書院、保利海德公園等都預計在今年入市。“此前萬科[簡介 最新
動態(tài)]收購凱德的地安門項目，以及三里屯的通盈中心也都計劃今年開盤。”第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部經理董月說，計劃在今明兩年入市的這些高端項目均價都相對較高，最低的價格預期也在7萬元/平方米左右，而多數項目的預期售價均超過了10萬元/平方米。“目前北京高端甲級公寓的成交均價在63000元/平方米左右，預計未來這一價格將會逐漸升高。”
董月同時表示，雖然放開了高端市場預售審批，但政府對于價格的控制并沒有放松，預計在今明兩年入市的這些項目，
開發(fā)商預期的售價很難順利通過審批，“很多項目的價格應該是要低于現在的預期售價。”
此前位于西山別墅區(qū)的香江別墅，同樣受到政府限價的嚴控，雖然容積率僅為0.38，但審批的預售價格僅為22000元/平方米，甚至低于很多六環(huán)附近的普通項目。
在項目“搶跑進場”的同時，高端項目市場開年的成交狀況并不樂觀。根據第一太平戴維斯統計數據顯示，2014年一季度北京甲級公寓成交量為372套，環(huán)比下降23%，同時高端別墅成交量降至130套，環(huán)比去年第四季度下降超過50%。
“過去3年，北京高端住宅平均去化率為每年10~20套，但由于很多項目的體量并不算大，很容易找到精準定位的消費人群，對于項目來說去化的速度壓力相對較小，伴隨著海外
投資者以及高凈值人士需求不斷擴大，高端市場的購買力一直比較穩(wěn)定。”董月對此表示。
在亞豪機構總經理任啟鑫看來，高端市場面臨的
政策環(huán)境依然長期向好，“無論是1月底高價項目預售管制的逐漸開閘，還是‘兩會’期間對
樓市的雙向
調控定調，都預示著一旦
房價壓力減小，市場化定位的高端市場放行趨勢將先于剛需市場。”
