樓市低迷開發商欲申請退地 政府回復沒錢可退
發布時間：2014-06-06 來源：0352房網 編輯：阿貍
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土地收入下滑
在同策咨詢研究總監張宏偉看來，2014年以來，房地產市場供求進入低迷期，土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢，部分城市甚至出現土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發階段性的土地財政危機。
張宏偉對媒體稱，在目前分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府對其余賣地收入支配權限較大。從這個角度來講，土地財政引發了各地的推地賣地熱潮。
中原集團創始人、董事施永青稱，大多數地方政府把還債的希望寄托于賣地，一旦房地產價格下跌，“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這么多錢，舊債就會出問題。”一位房地產私募基金負責人和媒體分享了一個真實的案例：他的一位朋友在南京拿了一個20萬平方米的商業項目，現在基本“死”在那里了。在他拿地的時候，地方政府告訴他，這個區域只規劃了他們一個商業項目。結果兩年后，周邊商業地產“遍地開花”。
上述在沈陽有項目的開發商表示：“現在不少地方政府在舉債方面的想法就是‘管借不管還’，在土地滯銷的背景下，一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境，部分地方政府已無法淡定。
包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內的多個城市推出了直接或間接的“救市”政策。
野村證券中國首席經濟學家張智威對媒體表示，對于一些地方政府的托市政策，中央默許的可能性更大，因為地方政府財政壓力比較明顯。過去，中央政府的貨幣政策比較松，地方政府可以通過其他途徑找到資金，但現在，地方政府對土地的依賴度更強。
同策咨詢近日發布的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示，土地財政依賴度較高的（超過80%）13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州以156.4%排名首位。
繼續賣還是斷供
據媒體梳理，面對著樓市、地市雙雙遇冷的現實，地方政府在推地策略上出現了明顯分歧。
杭州、上海等城市的土地幾乎“斷供”；成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地；而以常州、連云港為代表的城市則大幅下調了供地總量。
一位資深業內人士認為，政府“惜售”土地，賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度，其中要害在于政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕，財政有所儲備，因此政府敢于賭一賭市場轉暖，也是正常的。
張宏偉表示，2014年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布，這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍，進而扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。
