6月份新房成交量或創年內次低 樓市調整升級
發布時間：2014-06-27 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：被寄予厚望的“紅5月”在量價齊跌中冷清收場，而6月更是迎來“開門冷”。據中原地產監測數據顯示，6月成交量繼續下滑，按此趨勢，6月成交量將成為2014年除春節外的月度最低。低迷的樓市行情讓市場漸趨謹慎。在購房者觀望情緒不斷加重、信貸資金也并無大范圍松動的情況下，各地降價正呈現逐漸蔓延的趨勢，開發商的救市促銷手段也更為多元，應對樓市低谷的策略正在升級。業內人士普遍認為，以當前降價樓盤促銷后的效果顯示，要取得顯著收效還需整體擴大降幅。
6月過半，據中原地產監測的54個重點
城市中，前22日新房累計成交和5月同期相比，跌幅高達16.9%。照此趨勢，6月成交量將成為今年除春節外的月度最低。與此同時，今年5月，
全國70個大中城市
房價出現進一步下探，無論是下降范圍還是下降深度，均出現了較大幅度的擴散，在全國房價下降趨勢增強的局面下，5月，素來堅挺的
一線城市房價也首現頹態，據統計局數據顯示，5月北、上、廣、深四個城市的新建商品
住宅價格同比漲幅全面縮減。
而
庫存方面，截至5月，各線城市庫存快速攀升，九成監測城市庫存消化周期延長。目前一線城市供過于求的趨勢愈演愈烈，尤以廣州、
北京最為明顯，平均庫存消化周期已飆升至12個月。由于一線城市特殊性，政府絕不可能放松
限購執行力度，廣州開發商已先于其他一線城市發動全面降價，二線及三四線城市的庫存消化周期更分別達16與15個月，情形堪憂。
在二手房市場，2014年5月，四大一線城市中，上海和北京二手房價格均環比下降，其中北京二手房價格同比
上漲7.4%，漲幅較4月收窄2.8個百分點；環比下降0.9%，降幅較4月擴大0.7個百分點，降幅在全國居首，北京二手房價格已經連續兩個月出現下降。
6月中上旬，據偉業我愛我家的統計數據顯示，二手住宅的網簽量為4066套，比5月中上旬回落5.35%，比2013年同期回落46.08%，成交價格為29043元/平米，比5月成交
均價小幅回落3.8%。在樓市價格下行、成交量低迷的現階段，二手房業主出售意愿較為強烈，為了促進成交，業主也在逐漸地下調
掛牌價格。北京中原地產首席分析師張大偉預計，在信貸不出現突然大幅度扭轉的話，北京二手房價格將還有15%左右的
調整空間。
內部促銷力度提升
在市場整體持續乏力的背景下，開發商促銷手段開始升級，降價動力也正在提升。繼低首付等促銷手段之后，最近樓市開始流行“員工內部價”，只要是該
房產公司內部員工，
買房時就能享受到比普通購房者大得多的折扣。
房產公司為內部員工買房打折是很正常的事情，但是在市場行情平穩或者很火的時候，即使是內部員工，可能也只能享受到9.7折左右的
優惠。“2013年，
房企給員工的購房優惠普遍在9.5折到9.8折左右。有些熱銷樓盤甚至一點折扣都沒有，員工只享有優先選房權。”一位業內人士表示，內部價優惠幅度主要根據市場情況而定，“樓市好房子不愁賣，優惠自然少，像今年房子不好賣，優惠幅度也就相應提高。”
通過內部價實現促銷，全國布局廣泛、員工數目多的大型房企更有規模優勢，2013年2月，某大型房企被曝將在全國142個城市實行折扣優惠，通過內部員工介紹可額外享受9.7折優惠，其中內部員工本人買房還可以根據工作年限最高享受7折優惠，其中，鄭州、合肥、沈陽的項目已經出現不同程度的優惠。2014年4月，該房企在鄭州工作四年的員工小王就以7折優惠，折后每平米8000元價格購買公司一套二居室，“周邊同品質房子價格在每平米1萬元，折后每平米8000元的價格還是很有吸引力。”小王說。
據悉，每當樓市行情不景氣的時候，類似于內部員工價這樣的特殊促銷招數就會多起來。2010年樓市低估期時，不少樓盤推出員工內部優惠折扣。這種福利往往也延伸到員工的親戚、員工的朋友身上。
觀望加劇
在“買漲不買跌”的心理作用之下，消費者普遍產生恐慌情緒，不斷推遲購買決定，使新房二手房的成交量從年初至今都在濃重的觀望中“跳水”，成交乏力，成交價持續下探。
“我去年四季度左右開始看房，剛開始看得比較頻繁，現在越來越懶，也有僥幸的心理，覺得房價還得跌，現在入手就買虧了，所以想再等一等，看看市場情況。”一位購房者說。
事實上，抱有同樣心態的購房人不在少數，據21世紀
不動產門店調查走訪，目前不少剛需客戶表現出了較濃的觀望態度，新房和二手房成交量的冷淡，讓他們更加不敢入市了。消費者的觀望，反過來又加重了樓市交易的僵局。過去幾年的情況表明，如果樓市持續上漲，購房者會毫無顧忌地“搶購”，唯恐房價不停上漲，遲了就更吃虧，而當樓市陷入觀望，價格稍微有所下調，購房者就會陷入觀望。
負債率觸頂
房企資金鏈緊繃、業績重壓，是樓市調整升級的又一個重大誘因。近日，中原地產研究部對23家A股上市的大型房企財務指標進行分析，發現今年一季度房企資金鏈確實呈現緊繃之勢，23家房企的平均資產負債率達到77%的歷史最高水平。從剔除預收賬款后的實際資產負債率指標來看，2014年一季度，23家A股上市房企實際資產負債率達到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平（56%），房企償債壓力不容小覷。
中原地產研究部選取短期資金覆蓋率指標分析23家房企短期債務償還能力，該指標近8年走勢基本與
房地產行業冷暖程度保持一致。今年一季度23家A股上市樣本房企，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度。其中有兩家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產比例來看，目前，房企現金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。
流動性仍偏緊
信貸環境仍然偏緊，是
房地產市場頭頂的“緊箍咒”。近日，中國人民
銀行決定從6月16日起，對符合審慎經營要求且“三農”和小微企業
貸款達到一定比例的商業銀行下調人民幣存款準備金率0.5個百分點。此外，為鼓勵財務公司、金融
租賃公司和汽車金融公司發揮好提高企業資金運用效率及擴大消費等作用，下調其人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是繼
央行從4月25日起已經分別下調縣域農村商業銀行和農村合作銀行存款準備金率2個和0.5個百分點之后的第二次“定向降準”。
不過，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從直接影響來看，央行二次“定向降準”和房地產市場沒有直接的關系，對樓市基本沒有影響。從實際調研情況來看，目前市場上首套
房貸利率的主流變動情況并不大，仍是基準利率或上浮，并且視購房者個人資質而定，最高上浮10%。
如果大多數城市商業銀行并沒有立即下調首套房貸利率，甚至還繼續上浮首套房貸利率，房地產市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態，企業資金面仍然還會相對緊張，整個市場尚不能形成連續降準導致的“流行性”寬裕的局面。
未來將有更多項目加入降價行列
“3月小陽春落空，4月樓市成交進一步趨冷，傳統的紅5月亦未能再現，6月至今也延續冷清，甚至一線城市也籠罩在觀望氛圍之中”，北京中原地產首席分析師張大偉預計，迫于
銷售業績以及資金鏈的雙重壓力，房企接下來將有更多項目主動加入降價行列。在外部環境短期難以改善的情況下，預計唯有價格的進一步松動，才能打破目前的市場觀望氣氛。同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，在未來2-3個月里就會有更大范圍、更大幅度的降價現象出現，樓市“降價潮”將真正來臨。不過，在亞豪機構副總經理任啟鑫看來，2014年以來，樓市整體成交持續低迷，房地產行業
去庫存壓力不斷增大。不過，近期央行力挺首套房貸款要求、
公積金貸款周期縮短等一系列微調手段，透露出宏觀
調控政策有可能適度寬松的跡象，雖然目前對于提振樓市信心沒有明顯收效，但如果還會陸續有政策層面的利好聲音傳來，對于深陷低谷的樓市將能起到一定的托底作用。
隨著下半年大量自
住房項目的集中入市，任啟鑫認為，三季度樓市成交量將會出現階段性回暖，同時在自住房項目進一步分流剛需客群作用下，預計未來幾個月或將會有更多的剛需項目進入價格調整，而成交量將出現可預見性上漲，樓市整體呈現“量漲價跌”的局面。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍認為，房地產市場在經過長時間價格上漲后往往會出現短暫的停滯期，這并不代表著樓市就此轉入全面下跌，2014年的房地產市場存在較大的不確定性，就市場自身而言，有調整的動力，但地方政府對房地產有很強的依賴性，也是客觀現實。
