房企庫存再創歷史新高 全國樓市量價增速齊降
發布時間：2014-08-01 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：國家統計局最新發布的“2014年1-6月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，全國樓市呈量價增速雙降的局面。在中國樓市進入下半場之際，新建商品住宅庫存再創歷史新高，加上市場成交繼續低迷，樓市供需失衡的局面已經顯現。
量價齊跌
1-6月份，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8%，相與去年全年下滑25.3個百分點；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年相比，下滑35.8個百分點。世茂集團副總裁蔡雪梅表示，在2013年之前，
房地產市場都是高歌猛進的；從今年3月份起，市場就變了，發生了一個“非常快速”的跌落，目前市場仍處于下行通道。“2013年8月之后，基本上
政策因素對市場的影響效果就不顯著了，這是市場自發的調節過程。現在是供求結構發生了根本性的轉變，由量變到質變。”
住建部政策研究中心主任秦虹指出，2014年上半年全國
商品房的銷售面積之所以出現負增長，主要原因有三：一是去年同期的商品房銷量基數較高。“自住性需求是常數，去年賣多了，今年就賣的少。從銷售總量來看，仍然是一個不低的數字。”二是近期樓市“崩盤”論、
房價將“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓
購房者的觀望情緒日益加重。第三，信貸約束影響了購房行為的實現。今年以來，個人
住房抵押
貸款的收緊，使得購房者置業成本提高。一方面購買首套房不僅沒有
優惠利率，反而要在基準利率基礎上上浮；另一方面，
房貸額度緊張影響了剛需的置業需求。“現在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對房地產市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環境。”
在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，市場供需雙方的預判轉向，購房者觀望情緒增多，而
房企“讓利跑量”心理漸占上風。在
北京市大興區的熱盤保利熙悅春天，3月份
開盤時500套房源超三千人搶購但4月中旬開盤的二期，即便單價下降500元，仍然賣得不好。記者發現，一些房企再現“全民營銷”，“凡推銷成功人人都可提成”；個別房企高管微信群中發促銷信息，“零首付”也“重出江湖”。
今年前5個月，20家標桿房企的銷售額不足去年全年的3成。6月以來，房企降價促銷的力度明顯加大，這也帶動了
二手房價格繼續下行。由于多數買家看淡市場，二手房議價尺度明顯增大。
庫存“壓力山大”
截至6月底，權威機構
監測的35個
城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環比增長2.8%，同比增長22.9%。35個城市中，有29個城市庫存出現了同比增長現象。6月份，35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。
而在5月份，該存銷比數值為16.4個月。其中，溫州以45.1的存銷比居于首位，寧波以31.4的存銷比排行第二。半年業績考核下，部分房企的打折促銷力度加大，但很多購房者依然不買賬，導致庫存去化壓力變大。存銷比保持了震蕩上行態勢。權威機構研究員嚴躍進認為，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數城市房價將面臨下跌壓力。野村證券中國房地產行業研究主管高劍鋒亦表示，第三季度或將有更多
開發商降價
去庫存，最高可能出現同比20%的降幅。也就是說，由于出現了一定程度的供求錯配，中國樓市的供需格局已經生變。瑞銀最新發布的《地產泡沫之憂》報告顯示，根據2010年第六次全國人口普查
數據，目前中國居民的自有住房占比達85%—88%，而在城鎮地區該比例約為75%—78%。城鎮住房建筑面積達179億平方米，農村達206億平方米。這表明，不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。
誠然，隨著收入上升，居民確實存在升級到更好、更大住房的需求。但問題在于，2013年中國的房地產
建設量已顯著高于該水平。換言之，中國房地產建設速度須在現有水平上“見頂回落”，才能消化庫存，而穩定后的建設速度將低于目前水平。
政府應在制度上有所作為
秦虹認為，從2011年開始，我國開始抑制
投資和投機性需求，把原本是住房需求的那一部分資金
買房子的資金變成了供給。“中國老百姓喜歡買房子，2011年之前沒有真正的抑制投資性需求，2011年開始抑制投資性需求。老百姓買房子就是為了投資。抑制投資性需求后，不能買房子了，這些錢就隨著房地產企業直接
融資規模的擴大，都以私募基金、房地產信托、
銀行的理財這種方式間接的投到房地產。過去是需求，現在變成供給。從這個角度來講，這可以大大扭轉供求關系，對抑制房價
上漲的目標是有好處的。”
上海中原地產高級研究員龔敏說，在此背景下，有關部門應當破除阻力，摸清家底，在推動
不動產登記制度、
房產信息聯網等制度的出臺方面有所作為。財政部財政科學研究所所長賈康認為，我國應加快
房地產稅立法，以經濟手段置換行政“
調控”，應是樓市分化之后政府和各方互動中的重要抉擇。
