房企巨頭開始暗中卡位養老地產

　　面對一波又一波的宏觀調控，國內的房地產企業，尤其是行業龍頭，今年更加注重“求變”——在緊隨行業輪換節奏的同時盡量超前搶占市場，一些曾經被忽視的房地產領域也因此逐漸被房地產企業所重視。

　　其中，潛力巨大的老年地產市場正逐漸受到了地產開發商的關注。去年年底以來，已有包括保利、萬科[、華潤置地、首創置業等在內的多家開發商高調宣布開拓老年地產。

　　多巨頭發起老年地產運動

　　5月4日，保利地產集團有限公司副總經理王健在“和基金2011主題公益發布會”上透露，保利的養老地產項目在上海、長沙兩地開始試點。

　　早前3月22日保利股東大會上，保利高層就表示，2011年將進一步完善全國化布局，積極拓展發展潛力突出的二三線城市，逐步發展養老地產與旅游地產。

　　保利目前的思路是“先將試點運營起來，看一年運轉費用如何，錢如何進如何出這個經驗比較難取”。所謂“取經”，是指保利高層曾經前往日本考察當地養老地產運營情況。

　　“根據從日本的采集數據主要是300萬到800萬資產的收入人群，日本的運營模式，是社區居民以300萬到800萬的保證金，以及每個月其他的服務費用，來向社區機構購買優質服務，社區機構是需要拿這個錢建其他的養老院的，它是會返還的，分成若干年來返還給社區居民。所以，保利參照的目標客戶也是高收入群體。”王健表示。

　　保利地產自己最終會采取什么模式，該集團內部目前尚未形成定論，基本按照“一邊摸索一邊前進”的方式在推進。目前，集團已經完成了一些重要的探索性工作，包括完成養老地產模式開發研究，以及保利地產養老地產的設計標準等。

　　養老社區若長期運轉則需要生存下去，盈利模式是一個難點，需要投入多少錢，多少人，收取多少費用，都需要摸索。對于涉足養老地產的初衷，保利認為除了出于央企的社會責任之外，還極為看好這個市場前景。盡管目前還沒有同行將養老地產的盈利模式研究透徹，但保利計劃讓自己成為這一領域的領導者。

　　盡管老年地產也是地產，但對于這些擅長開發房子的開發商來說，老年地產依然是一項全新的挑戰。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企業還要對社工以及服務人員培訓，還包括要整合政府、醫院等各方面的資源。“涉及的問題太多太復雜。”王健說：至于保利地產正在運作的養老地產項目在建成后是出租還是出售，目前也依然是未知數。

　　保利副總經理胡在新稱，中國目前有13%的人是在60歲以上的人群，這個群體有1.8億人，保利今后將為社區的老人旅游、醫療、健康體驗等方面提供全面的服務。“未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景，養老地產以及城市綜合運營等低風險業態被定義為保利未來“新的盈利增長點”。

　　產業基金已蓄勢待發

　　值得一提的是，在當前地產開發商資金面普遍偏緊的情況下，各類人民幣地產基金也正躍躍欲試，希望通過與地產商、保險機構合作的形式在老年地產領域分得一杯羹。

　　早于4月底，首創置業就宣布，與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養老地產模式。首創置業公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養老”綜合開發模式，將為中國老年生活社區的產業化和社會化發展開辟新的途徑。

　　戴德梁行日前發布的數據顯示，2010年人民幣房地產基金規模急劇增長，由年初的100億元人民幣增長至2011年1月份的500億元。而中國海外、華潤、金地、復地、綠城等國內大型開發商與金融機構均已合作設立或者擬合作設立人民幣房地產基金。

　　根據第六次全國人口普查的數據，我國60歲及以上人口占13.26%，約為1.78億，比2000年人口普查上升2.93個百分點。

　　可以看出，我國人口老齡化進程逐漸加快。業內人士預計，到2050年，中國60歲以上的人口比重將上升到31.1%，未來健康養老產業將從提供養老住宅開始逐步向更廣的領域推進，養老地產作為養老產業的核心和載體之一，市場潛力巨大。

　　“由于銷售下降，預收款監管導致可用銷售款大幅下降，同時，銀行開發貸款的收緊加劇了地產開發企業的資金鏈風險，再加上通脹預期進一步催生了投資人的理財需求，在這一系列因素的共同作用下，房地產基金的市場需求急劇上升。”上述人士指出，由于當前房地產投資的風險正在加大，公司在加強風險控制的同時，將會更多地關注養老地產、商業地產、工業地產等新領域。

　　據悉，除保利和首創置業外，萬科、綠地、華潤等房企也已進軍養老地產。其中，萬科在北京的首個養老地產項目“萬科幸福匯”將在2012年竣工。

　　中國日益龐大的老年人住宅市場越來越受到外資的關注。不過，有已開發過數個老年地產項目的開發商就其經驗指出，老年地產項目的設立，需要視各個區域的風俗習慣等具體情況而定，盲目進入，極有可能會陷入開發商“有心栽花”，目標受眾無心響應的尷尬境地。