摘要：萬科A發布2014年三季報。公司前三季度實現營業總收入631.40億元，同比下降0.43%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤64.58億元，同比增長4.84%。公司表示，鑒于土地市場調整不斷深入，公司將堅持謹慎投資策略，在確保經營安全的前提下，擇機獲取滿足發展需要的優質土地。

堅持謹慎投資策略

    從三季報來看，公司前三季度完成全年2000億元銷售額目標的74.53%，實現全年目標是大概率事件。三季報顯示，第三季度公司實現銷售面積442.6萬平方米，銷售金額481.5億元，同比分別增長15.8%和7.4%。1-9月，公司累計實現銷售面積1263.8萬平方米，銷售金額1490.6億元，同比分別增長15.0%和16.0%。

    受市場調整的影響，公司新開工進度慢于預期。公司指出，前三季度，公司實現新開工面積1367.2萬平方米，占全年計劃開工面積的61.1%。今年以來市場持續調整，部分庫存較高的城市競爭更加激烈。為確保產品適銷對路，公司對部分項目的規劃設計方案進行了適度的調整和優化，導致項目前期準備工作相應延長。公司預計，全年新開工面積略低于年初計劃。

    前三季度，公司實現竣工面積661.6萬平方米，占全年計劃竣工面積比例的44.7%。公司表示，相比往年，今年竣工集中在四季度的特征更加明顯。隨著未來幾個月竣工交付高峰的到來，預計全年竣工量將與年初計劃基本持平。

    同時，前三季度公司結算占全年業績的比例相對較低。第三季度，公司實現結算面積190.8萬平方米，同比減少0.8%，實現結算收入216.3億元，同比增加0.3%；實現營業收入221.8億元，同比增加0.7%；實現歸屬上市公司股東的凈利潤16.5億元，同比增長2.8%。截至報告期末，公司合并報表范圍內尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2193.7億元，較年初分別增長32.4%和35.1%。去庫存方面，截至9月底，公司各類存貨中，已完工開發產品(現房)249.5億元，占比7.1%。

    公司指出，鑒于土地市場調整不斷深入，公司堅持謹慎投資策略，在確保經營安全的前提下，擇機獲取滿足發展需要的優質土地。

    2014年1-9月，公司累計新增加項目27個，按萬科權益計算的占地面積約131.6萬平方米，對應權益規劃建筑面積約415.2萬平方米。截至報告期末，公司規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積約3879.2萬平方米，保持在滿足未來兩到三年的開發經營水平上。

市場環境不容樂觀

    作為房地產行業的風向標企業，萬科業績平平，反映出房地產市場環境延續自年初調整以來的持續低迷，特別是三季度形勢不容樂觀。

    公司指出，報告期內，住宅市場延續了自年初以來的調整。三季度全國商品住宅成交面積同比下降14.2%，降幅較二季度增加4.9個百分點。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州14個城市，住宅成交面積同比下降21.5%。

    經過一、二季度的增長后，上述城市的新房批準預售面積三季度有所放緩，環比下降9.5%，同比減少10.8%。由于新房入市趨緩，三季度上述城市的成交批售比(商品住宅成交面積/新增批準預售面積)由二季度的0.65略微回升至0.71。盡管如此，短期內市場新增供應超過成交的格局并未改變，市場新房庫存進一步上升。截至9月底，上述城市的庫存去化周期由6月底的15.3個月上升至16.4個月。

    隨著市場調整的持續，絕大多數實施限購政策的城市陸續放松了政策限制。9月底，央行和銀監會下發關于進一步做好住房金融服務工作的通知，對限貸政策進行調整，從信貸角度鼓勵和支持居民家庭合理的住房需求。這些政策舉措一定程度上有助于穩定市場信心，促進住房需求的釋放，推動行業實現“軟著陸”。