樓市新政已滿月：房貸利率小降 放貸動力不明顯
發布時間：2014-10-31 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：央行新政出臺已近一月,伴隨對于
住房按揭
貸款總體的鼓勵態度,
房貸市場出現了一些微妙變化。
房地產市場在經歷了9個多月的低迷后,受央行9·30新政的影響,似乎開始緩過勁來。
據了解，目前執行央行新政并已出
現房貸
利率優惠的,主要集中在20多個一線
城市及部分二線城市,約3成的
銀行下調了首套房貸利率,最低為9折。
房地產
成交10月份環比也顯示回暖跡象。中指、易居、中原等機構
數據顯示,國慶長假后各地
樓市成交連續三周環比回升。
不過與往年同期比較卻不樂觀。國家統計局發布的最新數據顯示,時隔三年70大中城市
房價再現全面環比下跌,在此影響下,房地產
投資逐漸走淡。1至9月份
全國房地產開發投資增速同比名義增長12.5%(扣除
價格因素實際增長11.7%),創5年來新低。較2013年同期19.7%下降7.2個百分點,降幅近三分之一。
從市場層面看,目前相較于首套房認定的放松,市場期待的7折利率并沒有出現,9折被普遍認為是銀行盈虧平衡點。9折以下,銀行放貸的動力并不明顯。
從公開數據看,三季度房地產貸款增速放緩。
10月27日,央行3季度報告顯示,當期人民銀行統計的貸款總余額79.58萬億。房地產貸款余額16.74萬億,同比增18.2%,明顯高于全部貸款增速,但速度較上季末降低1個百分點。
房地產貸款增速的下滑,多位業內人士指出,一方面是地產業風險之下,銀行加大對房貸的管控;而另一方面,則是高
庫存下,
房企投資意愿降低減少貸款。
受訪的銀行和地產界人士也指出,即使在個人住房按揭貸款有所寬松,但料開發貸不會有太大規模投放。故短期地產業的復蘇,還難言整體回暖。
利率繼續下調可能性
據公開報道,武漢、濟南、杭州和重慶等地開始出現7折房貸利率優惠的
樓盤。其中,武漢綠地中央廣場項目從10月份起,聯合平安好房提供“1成首付、7折利率”的優惠
購房活動,最多補貼約10萬費用。
但實際上,這些活動均為房貸新政下的營銷行動,并非銀行利率真正打7折。CRIC研究中心認為,當前房企多半采取暗降的手段,一方面賺足眼球,一方面提供一些實在的優惠給購房者,來推動項目熱銷。
要達到7-8折利率優惠,需滿足兩個條件,一是銀行不虧錢,二是總體額度寬松。
MBS被寄予為金融機構籌集低成本資金的厚望。央行9·30房貸新政提出,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
但申萬報告指出,從目前現實情況來看,一方面,在當前經濟下行風險較大、降息預期增強、信貸額度并不緊張的情況下,銀行通過固定利率的MBS將浮動利率的按揭貸款出表的動力并不強。
另一方面,目前信用利差過窄明顯制約了MBS所能引導的按揭利率下行空間。申萬測算,若銀行將房貸打包成MBS產品后直接在市場上出售,在目前基準的利率水平上尚存在一定動力,但預計按揭貸款利率大致可以下降到5.8-6.4%,相當于8.8折至基準之間;若銀行將房貸打包成MBS后由國開行以住房金融專項債對接,則預計最終按揭貸款利率大致可以下降到5.4-5.8%,相當于8.5折左右。
“我判斷,從目前情況看,利率7折是非分之想,8折絕無可能,9折已算極好,9.5很不容易,基準也屬正常。”易居中國聯席總裁丁祖昱認為。
至于將來是否可能出現7折利率?中原地產首席分析師張大偉認為,除非再出現1-2次定向或者全面降準。
成交回暖或難持續
張大偉指出,信貸額度將是決定9·30央行松綁限貸
政策的最大因素。如果不增加額度,在改善型需求進入市場后,搶用額度,可能會使得2014年年底的額度非常緊張。
融360的信貸專家徐瑾認為,不能過于樂觀估計信貸放松的程度。有些銀行雖然下發新政細則,但因為額度比較緊張,到放貸時就沒有額度了。
丁祖昱也認為在限貸放松上不能過于樂觀,建議
開發商在口徑上不要給客戶過高期望,不要再繼續往7折引導,否則必然導致客戶的觀望等待,反而起到負面效果。在貸款利率沒有到位的情況下,可以采取一定營銷手段,比如適當貼息,采取類似“利率不到九折,開發商來補貼”這種營銷手段來促進成交。
中銀國際分析師指出,由于多數房企3季度業績表現并不理想,毛利率下滑幅度超出市場預期,顯示開發商的利潤空間受到
地價與需求的雙重擠壓,而行業確實已進入一輪較大的
調整周期中,在未來的一段時間內,房地產投資仍難有表現。
