樓市反彈將難以持續(xù) 2015年下半年預(yù)期轉(zhuǎn)折
發(fā)布時(shí)間：2014-11-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：營銷旺季遇上
房貸新政，持續(xù)低位的
樓市成交量，10月份終于創(chuàng)出年內(nèi)新高。
被業(yè)內(nèi)稱為“金十”的火爆過后，
市場人士對后市走勢意見分歧。中原
地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，10月份網(wǎng)簽
數(shù)據(jù)只是一個(gè)市場剛需的井噴，不具代表性，但四季度市場供應(yīng)會增加，需求也將受到信貸
政策的松綁釋放，成交量值得期待。億翰智庫董事長陳嘯天則稱，10月份樓市回暖只是短期的反彈，年內(nèi)市場仍將走向低迷。
價(jià)格方面，2014收官在即，多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，年末
房價(jià)將穩(wěn)中趨降。短期來看，房價(jià)下行趨勢仍難改變。世聯(lián)行指出，預(yù)計(jì)在
庫存下降到合理水平之前，新開工、拿地、
投資等指標(biāo)仍會持續(xù)下滑。
10月份成交創(chuàng)新高
據(jù)相關(guān)媒體數(shù)據(jù)顯示，10月份，其
監(jiān)測的30個(gè)典型
城市新建商品
住宅成交面積環(huán)比增長24.3%，其中九成城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長，
一線城市環(huán)比
上漲40.3%，二線城市環(huán)比上漲17.7%，三線城市環(huán)比上漲35.8%。
CRIC研究中心認(rèn)為，“930”新政的限貸松綁、SFL（常備借貸便利）的定向投放以及
公積金等利好政策的發(fā)布，地方政府的配合放寬，為市場轉(zhuǎn)暖提供了良好的大環(huán)境。
一線城市的成交量回升尤為顯著。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前9月一線城市成交量同比下滑3成左右，下滑幅度較二線城市多達(dá)20個(gè)百分點(diǎn)。更低的基數(shù)水平，導(dǎo)致一線城市在成交回暖時(shí)有了更大的上升空間。
政策大力放松之余，市場信心也有所轉(zhuǎn)暖。樓市今年以來成交的持續(xù)低迷，導(dǎo)致積壓的相當(dāng)數(shù)量的剛性需求有待釋放，10月份客戶
購房意愿明顯上升，
開發(fā)商也在加大推盤力度。世聯(lián)行客戶上門指數(shù)顯示，10月份客戶上門指數(shù)為133，較9月份111增長19.8%。從世聯(lián)行對24個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，降價(jià)
樓盤數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)大，但降幅有所收窄。
與此同時(shí)，按揭
貸款利率也開始緩慢下降，據(jù)21世紀(jì)報(bào)道記者對多個(gè)城市多家
銀行的查詢，目前首套房貸款利率9.7折成為主流。
值得關(guān)注的是，整體來看10月份的樓市成交雖回暖，但很多企業(yè)反饋，10月成交主要集中在上半月，隨后再度趨于平淡。億翰智庫的研究報(bào)告指出，消費(fèi)者的購房意愿在10月下旬仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。
行情是否反轉(zhuǎn)？
樓市成交量創(chuàng)造年內(nèi)新高的10月份，同時(shí)也是今年以來成交連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比正增長態(tài)勢的第4個(gè)月。易居數(shù)據(jù)也顯示，3月份以來，成交量的同比跌幅總體上呈不斷收窄態(tài)勢，10月份同比跌幅較9月有明顯收窄。
10月份的市場行情顯示
央行政策對市場刺激效應(yīng)顯著。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，在10月
銷售業(yè)績改善的情況下，
房企對第四季度的樂觀情緒略有增加。張大偉也表示，多層政策放松，將在一定程度上提振購房者入市信心，促進(jìn)年內(nèi)樓市成交的回升，但銀行惜貸的基本面并沒有改變，開發(fā)商資金面依然緊張，
去庫存仍然是市場主旋律。
世聯(lián)行指出，年底臨近，市場整體的
商品房庫存仍在高位，未來2個(gè)月依然是積極出貨的重要窗口期，疊加信貸環(huán)境趨于改善，市場成交量有望筑底回升。
“2014年底出現(xiàn)翹尾行情是事實(shí)，但這并不代表樓市已經(jīng)回暖。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱。陳嘯天也分析稱，從需求積累的釋放層面來看，目前并沒有得到充分的積累，市場不太可能發(fā)生根本性反轉(zhuǎn)，年內(nèi)市場仍將走向低迷。
年末房價(jià)穩(wěn)中趨降
市場成交回暖的同時(shí)，多數(shù)房企截至10月底的目標(biāo)完成率不如人意。從CRIC監(jiān)測的已公開數(shù)據(jù)的21家房企來看，今年前10月銷售目標(biāo)完成率平均值相比去年下滑14個(gè)百分點(diǎn)，完成銷售目標(biāo)80%以上的房企僅占監(jiān)測房企的28.6%。
2014年以來，不少房企為快速消化庫存，采取降價(jià)跑量等促銷方式，樓市已經(jīng)歷了一輪降價(jià)。CRIC的一份研究報(bào)告指出，年末最后兩個(gè)月作為積極出貨的重要窗口期，將有新的一輪價(jià)格
調(diào)整出現(xiàn)。陳嘯天也認(rèn)為，絕大多數(shù)房企的業(yè)績完成情況并不理想，回款情況不容樂觀，年內(nèi)房價(jià)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的松動表現(xiàn)。
另外，中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，10家標(biāo)桿房企共計(jì)
融資1111.5億元，相當(dāng)于去年全年融資金額的85%。張大偉據(jù)此分析，房企資金情況緊張，疊加已經(jīng)積壓半年以上的庫存，即使成交量明顯上升，房價(jià)短期上漲的可能性依然非常小，但繼續(xù)下調(diào)的可能性也在降低。
房價(jià)什么時(shí)候再會上揚(yáng)？中金一份研究報(bào)告指出，房價(jià)預(yù)計(jì)2015年第二季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)，2015年全年整體將較為平穩(wěn)。
“預(yù)計(jì)2015年下半年行業(yè)整體上行。”陳嘯天分析，從其提出的
房地產(chǎn)周期模型來看，市場需要足夠長的調(diào)整期才能出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。比如自2011年1月“新國八條”起，市場經(jīng)歷了長達(dá)16個(gè)月的下滑，在2012年6月企穩(wěn)回升，到2014年2月經(jīng)歷了20個(gè)月的反彈，又再度進(jìn)入低迷期。“根據(jù)目前市場的調(diào)整，很有可能導(dǎo)致明年下半年市場有效供應(yīng)出現(xiàn)問題，造成供應(yīng)端的相對短缺，這也將促使市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。”
