摘要：城市規劃確實能夠起到點石成金的作用，隨著規劃方案的實施，會讓一些原本極為普通的地方發生質變。但需要提醒的是，規劃在實施過程中存在調整的可能，所以購房者不能把它作為唯一的價值判斷標準。

    規劃概念推漲房價

    重大規劃能夠推漲房價，這樣的案例一再出現。

    這樣的故事在上海的房地產市場一再上演，最近一次輪到了閘北區。近日，關于靜安、閘北兩區合并成為新靜安的消息得到官方確認，閘北區二手房市場上立刻有了反應，諸如漲價、惜售現象頻出。上海鏈家柳營店的業務員反映，一套此前報價450萬元的明園森林都市二手房，房東得知閘北將要并入靜安的消息之后，立刻要求撤單；該小區一套三房，原本掛牌價為530萬元，在兩區合并消息公布的第二天一大早，就致電中介要求將掛牌價提高到550萬元。而閘北區另一個小區慧芝湖的賣家，更是將掛牌價來了個“三級跳”，此前掛牌價為960萬元，在得到兩區合并消息之后，連續兩次加價，提高到980萬元。更有甚者，有業主一次性加價80萬元而嚇跑了買家。

    類似的例子不勝枚舉。在今年6、7月份，因“北京城市副中心”概念而火起來的通州房地產市場著實惹眼，新盤在短短兩個月內加價普遍在5000元/平方米以上，多個樓盤則實施了“捂盤惜售”策略，封盤等待大漲之后以便能賣出更高的價格。

    城市規劃緣何能夠得到市場認可，并使得房價出現大幅上漲，其主要在于人們的預期發生了改變。上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，閘北和靜安在經濟發展、樓盤檔次、商業配套等方面存在較大差距，兩區合并使得閘北區部分業主產生了“攀上枝頭變鳳凰”的心理，因而出現了漲價、惜售的情況。而從另一個層面來看，隨著規劃的落定并實施，區域內包括基礎設施、商業配套、交通、教育等都會得到改善，從而徹底改善了區域內的地段價值，這也會促使房價大幅上漲。

    四類規劃力度最大

    不同類型的城市規劃，對房價的影響各不相同。

    專業人士分析指出，不同類型的規劃方案，在實施過程中其投資規模，以及實現經濟效益、社會效益、環境效益等，都會有著明顯的區別。下面我們將針對不同類型的規劃，來進行說明。

    國家戰略規劃

    【影響力】★★★★★

    國家層面的城市規劃，無論從影響力度、持續時間以及影響范圍等方面來說，應該是最大的，具體案例有海南國際旅游島、海峽西岸經濟區、京津冀協同發展規劃等等。

    2010年初，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，海南國際旅游島建設正式拉開序幕。國際旅游島規劃使得海南島成為開發熱土，也導致土地價格一路飆升，規劃方案宣布之后，海南島的地價在短短數月之內翻倍。近年來，包括萬達、碧桂園、萬科、保利等眾多知名開發商云集海南島，開發了大量項目。此外，海口、三亞等海南核心城市的房價也一路上漲。

    對于此類規劃，影響最大的核心節點城市。這類規劃惠及的是整個區域，但核心節點城市獲得的投資比例相對要大得多，比如海南的海口、三亞兩個城市；或者近期公布的京津冀協同發展區中的唐山、張家口、德州等城市。

    功能區規劃

    【影響力】★★★☆☆

    功能區的建設，在改善區域內城市基礎設施的同時，還會導入產業，從而徹底改善區域面貌，地段價值得以大幅提升，比如上海虹橋商務區、浦東自貿區規劃等。

    虹橋商務區于2009年9月份首次對外公布。根據規劃和功能定位，虹橋商務區建設將成為現代服務業的集聚區，上海國際貿易中心的核心功能區之一。規劃實施之后，虹橋商務區立刻成為開發熱土，地價出現大幅攀升情形，如在2013年地價漲幅超過70%，同時房價也一路上漲，這一年七寶板塊房價翻番。

    重大市政項目規劃

    【影響力】★★☆☆☆

    重大市政項目規劃能夠帶來實際利好，所以也能提升地段價值。此類規劃最為常見，也受購房者關注，比如軌道交通等等。

    軌道交通可以改善交通狀況，從而帶動區域發展，最典型的例子就是上海莘莊。上海軌道交通一號線的終點站莘莊鎮，原是一個不起眼的鄉間小鎮，1992年的時候面積僅2平方公里。1995年后，隨著上海地鐵1號線的全線建成通車，城市化面積超過了10平方公里，而莘莊的房價，自然是上海外環線附近最高的板塊。

    類似的情形還有包括一些小型功能區規劃，比如濱江帶規劃，使得盧灣黃浦江沿岸發生了大變化，又之前的老廠區搖身一變為文化博覽、創意產業、商務辦公功能區，同時也成為高端住宅集聚區。

    勿過于迷信規劃

    規劃不是萬能的，同時規劃也存在調整的可能，所以購房者不能過于依賴規劃，并將其作為置業或者投資的唯一判斷指標。靠規劃投資失敗的案例真實存在。如在上世紀90年代，廣西北海的房價被炒到突破了1萬元/平方米的大關，沒有多久便降到1000元左右每平方米，致使不少投資者傾家蕩產。

    此外，對于個人投資者而言，介入的時機也很重要，如果太早，會面臨巨大的時間成本。據了解，一項重大規劃，從立項到最終公布，中間要耗費大量的時間進行可行性研究、論證等工作，因此過早介入，即使最終得以實現，但也需要等待極長的時間。如海南國際旅游島規劃，早在2002年6月就進行了建立的可行性研究，最終宣布已經是7年之后的事情了。

    獲取規劃信息的渠道主要包括報刊、電視等公開報道。一般情況下，一項重大規劃在出臺之前，都會被公開報道出來，尤其是一些有利于城市發展的規劃項目，通常會通過新聞載體廣而告之。只要平時留心，總會了解到此類信息。此外，還可以通過政府網站，如國土規劃局的官方網站等公開渠道，也能了解到一些規劃信息。

    同時，需要注意的是，有些規劃的出臺，不僅不會對房價的上漲起到促進作用，反而會起反作用。比如有些道路擴建規劃，將商業街變為城市快速道路，或者出于建設需要而將學校遷走，這些變化都會使得周邊住房的附加值下降。