摘要：今年前三季度本市土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營(yíng)性用地45宗，土地面積約412公頃(其中住宅用地約275公頃，商服用地約137公頃),建筑規(guī)模約702萬(wàn)平方米(其中住宅約428萬(wàn)平方米，商服約274萬(wàn)平方米)，成交額約1004億元。供應(yīng)土地中以住宅用途為主，約占總成交面積的67%。共配建有建筑規(guī)模24.83萬(wàn)平方米的保障性住房。

    目前，本市土地市場(chǎng)還有14宗經(jīng)營(yíng)性用地正在交易，土地面積約110公頃,建筑規(guī)模約202萬(wàn)平方米，共配建有建筑規(guī)模24.83萬(wàn)平方米的保障性住房。另?yè)?jù)市國(guó)土局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至9月底，北京土地出讓金總額已達(dá)1065.29億元，這個(gè)數(shù)字與2014年同期的1583億元相比，雖然同比減少了32.7%，但已經(jīng)成交的住宅地塊樓面價(jià)持續(xù)上漲，漲幅達(dá)到11%。

    北京樓市前三季成交數(shù)據(jù)解密

    “十一”剛過(guò)，橫空而出的9月成交數(shù)據(jù)，量降價(jià)升的現(xiàn)象就震動(dòng)了京城。剛需難賣(mài)，高端攀升，持續(xù)分化的樓市，讓很多業(yè)內(nèi)和購(gòu)房人都在心里畫(huà)了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

    究竟，年底的市場(chǎng)會(huì)如何走勢(shì)？明年會(huì)否有更多變化？讓人禁不住想要探尋。

    市場(chǎng)分化加劇：高端改善持續(xù)走高

    在仔細(xì)研究數(shù)據(jù)之后，我們發(fā)現(xiàn)，一切似乎并沒(méi)有我們想象的那樣莫測(cè)。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去第三個(gè)季度，北京純商住宅的銷(xiāo)售金額總計(jì)674億元，與市場(chǎng)火爆的2013年同期相差無(wú)幾，但是，住宅的成交套數(shù)卻比2013年三季度減少了近5000套，而成交金額與2013年基本相當(dāng)?shù)脑�因則在于價(jià)格。2015年三季度，北京純商住宅的價(jià)格相比2013年三季度，每平方米上漲了約5000元。僅僅9月，北京純商住宅的成交均價(jià)高達(dá)32117元/平方米，北京房?jī)r(jià)的天花板被又一次打破。然而，這輪房?jī)r(jià)上漲與此前的歷次上漲不同，并非是因銷(xiāo)量攀升，也就是購(gòu)房需求推動(dòng)而上漲。

    亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅表示，兩個(gè)5000，數(shù)字上的一增一減，充分體現(xiàn)出當(dāng)前的北京樓市，熱了價(jià)格、冷了銷(xiāo)量。

    實(shí)際上，市場(chǎng)整體成交均價(jià)的走高，高端改善型產(chǎn)品成交的踴躍，難以忽視，與2013年三季度相比，今年同期，北京套總價(jià)500萬(wàn)元-1000萬(wàn)元的改善住宅、套總價(jià)1000萬(wàn)元以上的高端住宅，成交量雙雙大漲。其中，改善住宅銷(xiāo)量相比2013年增加了761套，高端住宅銷(xiāo)量也比2013年同期多賣(mài)出375套。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，看上去復(fù)雜的數(shù)據(jù)，反映了真實(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)高端改善客群的需求還將會(huì)持續(xù)放大，改善市場(chǎng)也仍將繼續(xù)走強(qiáng)。

    多重利好刺激：大興房?jī)r(jià)漲幅最大

    對(duì)比2013年的同期數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)今年三季度北京純商住宅均價(jià)漲幅最高的是石景山區(qū)，但剔除城六區(qū)，北京近郊和遠(yuǎn)郊的10個(gè)行政區(qū)中，房?jī)r(jià)漲幅最高的當(dāng)屬大興，兩年漲幅高達(dá)43%。

    這與大興近年來(lái)持續(xù)受到的利好刺激不無(wú)關(guān)系，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)、公園、交通、商業(yè)還是教育配套，大興，尤其是亦莊是受益最多的區(qū)域。

    在產(chǎn)業(yè)方面，即將于2019年通航的北京第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)落戶(hù)大興，再加上亦莊這個(gè)北京唯一同時(shí)享受?chē)?guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，有了產(chǎn)業(yè)引擎的驅(qū)動(dòng)，高新技術(shù)人才紛紛落戶(hù)大興，區(qū)域內(nèi)購(gòu)房需求旺盛，房?jī)r(jià)自然提速上漲；在交通方面，除了已開(kāi)通的4號(hào)線和亦莊線，還規(guī)劃有8號(hào)線、17號(hào)線和新機(jī)場(chǎng)線通往大興，由此，大興將超過(guò)昌平，成為北京軌道交通最發(fā)達(dá)的近郊區(qū)。

    大興軌道交通建設(shè)的提速，加上已有明顯改善的交通條件，使得區(qū)域樓市收獲頗豐，而隨之而來(lái)的進(jìn)一步提升也成為撬動(dòng)樓市的一把利劍，除房?jī)r(jià)大漲之外，大興地價(jià)也同步快漲。

    今年，大興的瀛海、龐各莊等地，屢屢拍出“天價(jià)地王”，更進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。而大興最火熱的當(dāng)屬亦莊，目前亦莊板塊有12個(gè)項(xiàng)目在售，是北京樓市供應(yīng)量最多，成交最火爆的區(qū)域之一。