摘要：隨著海外融資成本上升、國內融資成本下降，房企融資回歸境內。去年房企融資規模迅速增加，新年伊始，房企再現密集融資熱潮。1月截至18日，公布境內發債定增募資的房地產企業已經多達20家，累計金額更是達到920億元人民幣，不僅額度明顯增加，資金利率也持續走低。業內人士認為，房地產行業進入“白銀時代”，融資成本下降能推動行業發展，今年房企融資將主要用于“買地、并購及多元化轉型”。

    增加土儲

    增加土地儲備將是2016年房企融資的重要途徑之一。

    “回暖”是2015年樓市的總基調。在過去的2015年，中國房地產市場在寬松的政策刺激下，總體步入復蘇通道，市場成交、房價等指標總體上出現回暖，甚至好于預期。

    與樓市回暖形成鮮明對比的是，土地市場供應量下滑。整體來看2015年主要城市供需處于低位。數據顯示，2015年，全國300個城市共推出土地31686宗，同比減少14%；推出土地面積113235萬平方米，同比減少18%。其中，住宅類用地（含住宅用地及住宅用地的綜合性用地）9332宗，同比減少18%，推出土地面積37295萬平方米，同比減少24%；商辦類用地5705宗，同比減少23%，推出土地面積15687萬平方米，同比減少26%。

    事實上，2015年土地市場城市分化加劇，一二線城市土地遭遇開發商“哄搶”，三四線城市土地市場成交相對低迷。以北京為例，土地資源的稀缺令眾多品牌房企趨之若鶩，宅地價格漲勢明顯，盡管供應量減少，北京土地出讓金額首次突破2000億元，創下歷史新高。

    土地供應縮減導致2015年房企土地購置量明顯降低，受銷售回暖的影響，2016年房企亟須增加土地儲備，為后續發展做準備。

    業內人士預測，2016年土地市場將觸底反彈，實現正增長，土地成交面積增幅預計在8%左右。一方面，2015年商品房市場整體反彈，銷售量穩步回升，銷售回款明顯增加，同時房企融資規模的快速增加也為房企提供資金支撐；另一方面，2015年房企土地購置量減少，2016年房企拿地將更加積極。

    此外，2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右。原因在于，2015年樓市進入復蘇通道，2016年地市也將進入升溫通道；另外，從成交結構上看，地價最高的一線城市土地供應有限，價格繼續大漲。

    房企并購重組

    “樓市的調整導致更多中小房企退出房地產或被收購，進入‘白銀時代’的房地產行業集中度將不斷提高，房地產并購市場也將持續升溫。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示。

    事實上，隨著“白銀時代”的到來，行業分化加劇，房地產行業“大魚吃小魚”的并購案例頻現。有公開資料顯示，2015年前三季度，房地產行業完成并購案例176起，涉及金額達1600億元。以恒大為例，去年5月和6月，恒大分別以16.07億元和55億元收購武漢三江航天房地產開發有限公司67.08%股權以及中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股權。

    在去年12月的中央經濟工作會議上，房地產再次成為重要議題。會議提及“促進房地產業兼并重組，提高產業集中度”，這是政府首次提出促進房地產行業兼并。

    對此，嚴躍進認為，房地產業的兼并重組有利于提升行業集中度、促進行業發展。未來政府部門可能還會出臺相關政策法規，推進房地產行業兼并，房地產行業的并購熱潮將會延續。

    一位資深地產業人士認為，房地產行業的并購重組已成為行業趨勢。2015年房企銷售排行榜也體現出當前的樓市現象是強者恒強，大型房企在融資方面有較大的優勢，為在主要城市獲取土地提供有力的資金支持；中小房企融資困難，導致無力拿地，最終結果就是退出市場。

　　事實上，并購是大型房企獲得優質土地的重要手段之一。以融創為例，截至2015年底，融創有4427億元土地儲備，這些土地中2/3是收購、并購得來。對于大型房企而言，直接收購現成的項目，無論是資金的周轉周期，還是項目的運營成本等都有一定的優勢。而且收購完成后，還可以對產品進行升級，提價出售。

    多元化轉型

    “白銀時代”到來，面臨利潤率下滑的困境，房企轉型勢在必行。盡管各個房企轉型之路不盡相同，但多元化發展成為房企轉型的共識。養老地產、旅游地產、產業地產、房地產金融以及物業服務等成為房企轉型的重要戰略。

    面對利潤率下滑等困境，眾多房企開始尋求新的利潤增長點，布局房地產金融業務。從目前房企布局“大金融”的領域來看，幾乎涉及包括銀行、保險、券商、交易所、信托基金等在內的方方面面。如恒大、萬達、綠地、泛海控股等眾多知名房企也涉足房地產金融領域。

    隨著房地產市場進入存量房時代，房企更加注重向服務和營運方面轉型，并開始由傳統的住宅開發向商場、文化產業等城市綜合體演變，同時將旗下業務擇機分拆上市。如去年10月中海物業在港實現分拆上市、12月遠洋將旗下間接全資附屬公司遠洋億家物業向新三板遞交掛牌申請。此外，萬科、碧桂園、富力等多家房企等也在尋求相關板塊分拆上市。

    事實上，眾多房地產企業在服務領域均有布局，如萬科將觸角伸向商辦、教育、養老和家裝等領域，又如綠城涉及代建、電商、地產金融、園區服務等服務領域。

    此外，隨著中國社會快速老齡化，養老地產逐漸“紅火”，包括萬科、綠城、綠地等房企都開始有所關注和探索。另外，在住宅地產降溫、商業地產過熱后，產業地產成為房地產業探索轉型發展的新動向。如萬科選擇做物流地產，中糧、華潤、金地等知名房企也紛紛布局產業地產。