摘要：464萬元,這是去年在北京六環(huán)內賣一套商品新房需要的平均總價;984萬,這是2016年過去的10幾天簽約的五環(huán)內商品房住宅價格。中原地產數(shù)據(jù)顯示,隨著土地成本高企和新房供需矛盾的拉大,北京樓市整體市場已經進入高端化,2016年大批高價地項目上市后,預計北京房地產市場平均價格又將繼續(xù)上揚。

    逐年上漲的總價

    買房宜早不宜遲,這不僅是眾多購房者這些年的親身感受,也是統(tǒng)計數(shù)據(jù)釋放的樓市信號。

    從中原地產的數(shù)據(jù)來看,北京一套房子的總價呈現(xiàn)逐年上漲態(tài)勢。2010年,北京六環(huán)內買一套商品新房需要的平均價格為271.3萬,隨后,受到樓市限購、限貸等調控政策影響,北京單套房總價在2011年與2012年變化幅度不大,分別為293.7萬、296.4萬。

    隨著2013年北京樓市重回上升通道,單套房總價也水漲船高,2013年與2014年分別達到349.3萬、397萬,2015年全年北京六環(huán)內普通商品房住宅單套成交額高達464萬,整體市場已經進入高端化趨勢中。

    中原地產首席分析師張大偉分析,北京房價上漲受多方因素影響。其中,土地價格影響最為直接。這一年北京土地成交額突破2000億元,樓面價超過3萬元的地塊達到了26宗,其中地價超過房價已成為樓市“新常態(tài)”。受此影響,北京商品住宅豪宅化趨勢得以確立。2015年北京豪宅成交占比明顯增加,總價1000萬元以上、單價10萬元以上的樓盤簽約均創(chuàng)歷史紀錄。

    另一個導致房價上漲的因素就是住宅產品供應結構性短缺。張大偉表示,過去五年,北京的土地供應中,居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米,其中需要配套公建及保障性住宅土地供應超過1000萬平方米,從而導致北京純商品房住宅供應與市場需求形成明顯反差,供需矛盾日漸突出令北京純商品住宅價格一路走高。

    五環(huán)成為分水嶺

    在北京新房市場總價一路上揚的同時,樓市郊區(qū)化的現(xiàn)象也日漸明顯,之前還不被購房者看好的五環(huán)外,已經成為購房者扎堆的區(qū)域。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從2015年房地產成交結構看,五環(huán)外占比已經高達89.8%,六環(huán)外占比也高達36.55%。整體北京市場的郊區(qū)化趨勢已經明顯。在2013年同樣成交的500萬-1000萬改善中高端住宅中,位于五環(huán)內的占比為56.4%,而在2015年,占比只有30%。五環(huán)外占比已經高達70%。北京的豪宅已經開始五環(huán)化:1000萬以上的豪宅,也已經開始五環(huán)化。

    打開一張北京樓市地圖,不難發(fā)現(xiàn),五環(huán)已經成為北京高端物業(yè)的分界線,從市場成交看,五環(huán)內平均單套成交額在2015年為800萬,而到了2016年過去的十幾天平均單套成交價格已經高達984萬,五環(huán)已經進入頂豪階段。

    張大偉表示,五環(huán)內商品房成交均價從2015年開始,進入單價超5萬運行階段。從2016年目前看,成交均價已經達到了每平米56452元,整體看,土地市場五環(huán)內供應越來越稀缺,2015年成交的五環(huán)內住宅土地,樓面價全部超過了每平米5萬,未來頂豪供應將密集出現(xiàn)。

    2016年將遍地豪宅

    商品住宅供給的持續(xù)下降與高端化趨勢,正在改變北京樓市的交易結構。無論是開發(fā)商開發(fā)項目,還是購房者置業(yè)選擇,都因房價不斷上漲發(fā)生改變。

    亞豪機構統(tǒng)計顯示,2015年北京土地市場共有103宗土地實現(xiàn)出讓,相比2014年減少38宗。建設用地面積合計654.35萬平方米,規(guī)劃建筑面積1429.38萬平方米,同比分別減少30%、14%,這一土地成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

    亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,伴隨著供應不斷減少,北京土地市場的需求卻在日益增加,大型房企戰(zhàn)線回縮,外地房企大舉進京,使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應求狀況,因此大多數(shù)“上拍”的宅地均引發(fā)爭搶,甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)均出現(xiàn)樓面價3萬以上的地塊出現(xiàn),高價地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好,但并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

    任啟鑫認為,2016年豪宅產品遍地開花已成定局,高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象,對于房企來說,在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產品,必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎的區(qū)域,由于拿地成本相比周邊項目高出一截,因此即便是耗巨資打造出品質項目,由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但對于房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

    剛需轉向二手房

    在高地價的倒逼之下,普通商品房價格也必將隨之一路走高,對于剛需族來說,未來,這一市場空間將越來越小。地價走高,使得北京五環(huán)將進入10萬+、六環(huán)將進入5萬+時代,新項目中價位偏低的普通住宅的供給量將明顯減小,同時拉動在售老項目的價格協(xié)同上揚,北京普通住宅市場將呈現(xiàn)價格日益上漲、新項目位置更加偏遠的特征。剛需和剛改群體將繼續(xù)或主動或被動流向二手房市場。

    來自機構統(tǒng)計顯示,去年北京二手房全年簽約超過19萬套,而純商品房住宅只有5萬套。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計,2015年北京二手住宅累計成交量為198018套,較2014年上漲91.2%,全年網簽量超過2010年,為近6年來最高水平。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,2015年北京二手房成交均價為38147元/平米,同比上漲5.5%,漲幅平穩(wěn)。

    亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示,2016年,二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業(yè)方向。特別是剛改人群,一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業(yè)選擇。不過,除了二手房外,曾經主要面對首次置業(yè)的剛需和投資客的商住產品也會成為剛改人群的另一選擇。

    張大偉認為,由于區(qū)域內新建商品房普遍的高端化,二手房市場相對獨立,不會受到太大影響。郭毅則表示,雖然地王周邊的二手房品質與地王上的頂豪項目不具備可比性,但區(qū)域價格的整體提升和區(qū)域整體環(huán)境的改善是確定的,對于剛需和改善客群而言,購買二手房是較為理性的選擇。