摘要：房地產等四行業(yè)將于5月1日起實施營改增的消息出來后，各種“分析”都出來了。比如有些分析稱，將來二手房增值越多，繳稅就會越多，甚至可能會翻倍，趕緊趁增值稅沒實施賣房吧，省得花冤枉錢……然而，這些分析都是錯的！來，今天咱聽聽正確的。

    不靠譜的傳言

    這些分析是不是很眼熟

    先瞅瞅網(wǎng)絡上這些文章的標題：《營改增最新政策：營改增后，二手房增值越多繳稅可能越多！》，《二手房交易營改增后稅率或翻倍》，《“營改增”：房子沒升值就不用繳稅》……

    這些觀點歸納起來有如下共同點：

    房屋增值越多，可能繳稅越多，并且經(jīng)過計算，如果增值翻番，繳增值稅就要比原來繳營業(yè)稅繳得多。在計算營業(yè)稅時，不少都以5.5%或5.6%的稅率計算（顯然是把營業(yè)稅的附加稅給算進去了）。計算增值稅時，按11%的稅率計算。

    這其中，還有人采訪了某知名財經(jīng)大學稅務學院的教授。教授說，營改增落地后，增值稅的計算需要綜合考慮買入價和售出價，已繳納的增值稅也可能允許被抵扣掉，雖然11%的稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費整體有增有減。

    在鄭州的一個微信群里，一位網(wǎng)名為“郝××”的群友發(fā)帖，“溫馨提示：鄭州市二手（房）交易在契稅降低的情況下又減免了營業(yè)稅。內部消息，自2016年5月1日開始征收增值稅，大概是11%，具體的政策5月1日出臺，希望要買二手房和賣房的同學們關注政策，抓緊辦理，免花冤枉錢。”

    可以說，這些分析均存在不少錯誤，你可別信。

    一個現(xiàn)象

    鄭州房屋交易開始放量

    就在3月5日李克強總理指出要從5月1日起擴大營改增試點之后，鄭州的房屋交易就開始放量增長了。

    “說來也巧了，總理作報告是在周六，從他作報告后的周一（3月7日）開始，我們（鄭州）的房屋交易量有了很明顯上升。”鄭州市房地產交易西區(qū)大廳的一位稅務負責人說，“截至目前，交易量已經(jīng)比之前增長40%。”

    交易量的上升究竟與營改增有沒有關系？這位負責人也解釋不了。

    畢竟，春節(jié)前后，關于樓市去庫存的政策接連出臺。

    先是降低購房首付和提高公積金存款利率。接著，三部委又出臺房產交易契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策。到3月1日，央行又降低存款準備金率。

    “也許，交易量增加是因為春節(jié)已經(jīng)過完了，市場開始自然地恢復，自然地放量。”這位負責人說。

    或許，是各種政策加上市場自身因素綜合作用的結果。

    這位負責人說，近期確實有一些人到交易大廳咨詢營改增的相關問題，但這類咨詢并不是很多。咨詢者中，最關心的還是到時候稅負會不會增加，尤其是現(xiàn)在的營業(yè)稅優(yōu)惠政策能不能繼續(xù)享受。

    稅負會不會增加？

    結論1：個人轉讓二手房:稅負只會減不會增。

    營改增后，究竟稅負會不會增加？

    “我們作為稅務工作人員，在政策沒公布出來的情況下，無法明確回答。”上述負責人說，“但可以肯定，個人繳納增值稅的計算方法和一般納稅人是不一樣的，個人是按征收率計算的。征收率是多少？3%，明顯比5%的營業(yè)稅稅率低。”

    這位負責人認為，稅負增不增，就看目前的營業(yè)稅優(yōu)惠政策到時候能不能延續(xù)下去，“我想，既然總理都已經(jīng)承諾了，要確保所有行業(yè)稅負只減不增，政策上應該會做出合理安排的，國家也是希望房地產市場保持平穩(wěn)。”

    這位負責人說的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，是指三部委2月17日下發(fā)的《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”。

    結論2：營業(yè)稅的優(yōu)惠會延續(xù)。

    可能有其他過渡性政策

    稅務師王國娜也表達了類似觀點。她說，現(xiàn)在網(wǎng)絡上說的那些“按增值額乘以11%”計算，或者“銷項稅減去進項稅”，是一般納稅人用的計算方法，而個人不是一般納稅人，只適用用征收率簡易計算。

    據(jù)介紹，自2012年1月啟動營改增試點以來，所有行業(yè)小規(guī)模納稅人的征收率都是3%。她說：“如果按照3%計征，稅負直接下降41.67%。”

    與此同時，王國娜注意到財政部和國家稅務總局相關負責人在答記者問時提及：國務院已經(jīng)審議通過的營改增試點方案，已經(jīng)明確“原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施”。

    這句話包含了兩層含義，一是國務院已經(jīng)明確，營業(yè)稅的優(yōu)惠政策會延續(xù)，對于個人二手房交易來說，那就是個人銷售2年以上住房的，將來免征營業(yè)稅。營改增后，那就是接著免征增值稅。第二層含義是：有可能還會安排其他過渡性政策。

    王國娜說，個人按簡易方式征收，加上購買2年以上的住房享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)，則個人轉讓二手房的稅負只減不增！

    最新消息：征收率可能是5%

    從目前各方面的信息來看，二手住房交易中的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策都會延續(xù)下來。

    河南中興稅務師事務所總經(jīng)理、稅務師陳俊嶺說：“據(jù)我了解的有關政策，目前二手房交易的優(yōu)惠政策將會延續(xù)，即：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率，全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”

    據(jù)稅務行業(yè)部分業(yè)內人士目前掌握的信息，王國娜分析的“有可能還會安排過渡性政策”，已經(jīng)被證實確實有。

    其中有一條：個人轉讓二手住房的征收率可能定為5%。這也就意味著，增值稅因此而多了一個征收率！

    近日，在國內一家一向消息靈通的行業(yè)網(wǎng)站，相關媒體也見到了一份內容一樣的文件：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》。該文件中明確：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率，全額繳納增值稅。但，文件沒有注明執(zhí)行日期和落款，疑似行業(yè)內人士之前見到的草案。目前也只有這一家網(wǎng)站有此內容。

    即便如此稅負也是降的，不過，即便是把征收率從3%提升至5%，如果營業(yè)稅的優(yōu)惠政策仍然延續(xù)，則營改增后，稅負仍然是下降的。

    營業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率如果也是5%，看上去這個比率一樣，但為什么說稅負會下降？因為營業(yè)稅是價內稅，增值稅是價外稅。

    也就是說，在計算增值稅稅額時，應該將含稅價款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價乘以征收率。

    怎么理解呢？舉個例子：個人將未滿2年的住房對外銷售，收到房款100萬元，5月1日前應繳納營業(yè)稅就是100萬元*5%=5萬元；5月1日后，應繳納增值稅就是100萬元/(1+5%)*5%=4.76萬元，這將比繳納營業(yè)稅少0.24萬元。

    為什么有可能不按3%而要調整到5%？業(yè)界一致的回應是：不至于使國家的稅收突然下降太多。