摘要：2016年上半年樓市持續(xù)火爆狀態(tài)，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲，地王頻頻出現(xiàn)。社科院預(yù)測(cè)，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期，下半年房?jī)r(jià)增幅將回落。

       樓市調(diào)整的步子似乎越來(lái)越近了。日前社科院發(fā)表報(bào)告指出：2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。事實(shí)上，從近期各地所發(fā)生的一系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊，均釋放出“下半年樓市恐怕不好過(guò)”的信號(hào)。

       社科院

       下半年房?jī)r(jià)增幅將回落

       眼下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、地價(jià)依然亢奮，政府智囊機(jī)構(gòu)開始發(fā)出了不同的聲音。在中國(guó)社科院7月6日發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》中，社科院預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。

       “調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席。”社科院的報(bào)告認(rèn)為，持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后。基于過(guò)去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)以及影響因素變化對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)判，從2016年下半年至明年第二季度的時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)增幅將呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。報(bào)告指出，如果說(shuō)2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年。

       事實(shí)上，自5月份開始，已相繼有地產(chǎn)商預(yù)判下半年樓市成交量會(huì)調(diào)整。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在最近一次的公開活動(dòng)上就表示，下半年的房子一定沒有上半年賣得好，“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大了，房?jī)r(jià)不可能每年都往上漲，這一輪房?jī)r(jià)漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。”。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也多次撰文表示，下半年房?jī)r(jià)漲幅將收窄。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線城市未來(lái)一年的房?jī)r(jià)可能不會(huì)漲超過(guò)50%，拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力使得風(fēng)險(xiǎn)非常大。

       社科院報(bào)告認(rèn)為,本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)總體穩(wěn)妥,從而使市場(chǎng)和投資從緩慢到快速回升,去庫(kù)存成效明顯,但仍有需改進(jìn)空間。市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。

       資金面

       房企面臨資金風(fēng)險(xiǎn) 地王或有生死抉擇

       近期多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已在收窄，這或許反映出下半年樓市的格局。多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映，2016年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房新增房客比下降，下半年市場(chǎng)將降溫。

       而在一手市場(chǎng)，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，由于前期市場(chǎng)高溫透支了大量需求，市場(chǎng)后續(xù)需求不足，房企資金鏈回籠也會(huì)減緩。有證券機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2016年下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。而從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6月成交面積同比增長(zhǎng)32.94%，相比1-5月回落3.49個(gè)百分點(diǎn)。樓市成交整體降溫的趨勢(shì)得到驗(yàn)證。

       而對(duì)于房企而言，另一個(gè)資金來(lái)源———開發(fā)貸，也不斷在收緊。一家股份制銀行三季度的重點(diǎn)項(xiàng)目表顯示，除了超大型房企項(xiàng)目，在十幾頁(yè)表格中，竟然尋覓不到其他房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目。據(jù)透露，目前只有超大型房企或央企背景的房企項(xiàng)目才會(huì)被上報(bào)，即便如此，還要在審批會(huì)上反復(fù)討論和分析風(fēng)險(xiǎn)。而一些小銀行2016年上半年連一筆開發(fā)貸都沒有放。銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年銀行開發(fā)貸將大幅收緊，各家銀行將重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)。

       “今年上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗地王，6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀(jì)錄。”張宏偉認(rèn)為，上半年制造了無(wú)數(shù)話題的“地王”房企，其潛在風(fēng)險(xiǎn)尤其需要關(guān)注。尤其是那些實(shí)力有限而又‘高溢價(jià)’拿地的房企，更有可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。“在樓市下半年將進(jìn)入調(diào)整期的背景下，‘地王’或面臨生與死的抉擇。”

       政策面

       多個(gè)熱點(diǎn)城市為樓市降溫

       而多個(gè)樓市過(guò)熱城市政策收緊也在悄悄展開。7月9日，廈門國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布了樓市信貸調(diào)控政策，“認(rèn)房又認(rèn)貸”。廈門將于7月15日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化，對(duì)于名下有一套房但未結(jié)清貸款的，或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。此外，停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

       對(duì)于此次廈門調(diào)控政策的出臺(tái)，被解讀為要給持續(xù)高燒的廈門樓市降溫。2016上半年廈門不斷刷新地王紀(jì)錄，一度引起購(gòu)房恐慌，目前島外房?jī)r(jià)已邁入3萬(wàn)以上時(shí)代，島內(nèi)豪宅項(xiàng)目開盤價(jià)格達(dá)7萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)改善及投資客打擊較大。

       據(jù)相關(guān)媒體觀察，自從3月25日上海出臺(tái)了“滬九條”樓市新政后，北京、深圳也已收緊了樓市調(diào)控政策，合肥也從7月1日起提高首付比例，從這些城市政策面變化的趨勢(shì)來(lái)看，都是通過(guò)提高首付比例“降杠桿”成為未來(lái)核心一二線城市樓市政策的重要特征。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，表面上來(lái)看，去年下半年以來(lái)，上述核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高、政策面預(yù)期收緊與市場(chǎng)調(diào)整的來(lái)臨，上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

       “央行等相關(guān)部門已開始對(duì)熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過(guò)等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。”張宏偉預(yù)計(jì)，三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。合肥已經(jīng)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，7月1日開始正式執(zhí)行，南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付的政策。