摘要：房地產(chǎn)7月份純商品房成交環(huán)比下降25%，商品住宅環(huán)比上漲17%。7月百城住宅均價環(huán)比、同比漲幅均有所擴大，環(huán)比連續(xù)15個月上漲，同比連續(xù)12個月上漲。預(yù)計8月的樓市將繼續(xù)微漲。

       房地產(chǎn)市場在2016年上半年的高歌猛進，讓市場各界對于下半年樓市充滿期待，對于整個樓市下半年而言，7月份是一個重要節(jié)點，7月的市場表現(xiàn)則奠定了整個下半年的開端。

       從7月份樓市表現(xiàn)看，新房、二手房、土地市場冷熱互現(xiàn)，7月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交11882套，成交面積110.79萬平方米，環(huán)比分別減少25%、37%；二手房成交22340套，環(huán)比上漲了63%，成交量與5月基本持平，略低于除2月之外的其他月份。繼今年上半年北京土地供應(yīng)和成交量雙雙創(chuàng)新低之后，進入下半年的第一個月，北京仍僅有一宗地塊成交。　　　

       新房成交

       純商品房成交環(huán)比下降25%

       據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交3345套，成交面積30.88萬平方米，環(huán)比分別增加25%、16%，同時這一成交量也創(chuàng)造了近4周的新高。

       從全月數(shù)據(jù)來看，7月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交11882套，成交面積110.79萬平方米，環(huán)比分別減少25%、37%，與此同時，7月北京商品住宅成交均價35278元/平方米，環(huán)比上漲13%。

       7月北京住宅市場成交出現(xiàn)分化，其中商住成交6936套，環(huán)比減少37%。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，6月商住成交的爆發(fā)式增長主要受到調(diào)控預(yù)期的刺激，而進入7月之后，由于商住購房需求被擠壓前置后曾出現(xiàn)一輪集中釋放，導致7月商住需求有所斷檔，因此成交出現(xiàn)下滑，預(yù)計未來幾個月商住成交收縮趨勢仍將繼續(xù)。

       除此之外，純商住宅7月實現(xiàn)成交4946套，仍保持了今年以來穩(wěn)中上升的趨勢，同時，成交均價高達37612元/平方米，這一價格也創(chuàng)造了純商住宅市場的歷史新高。

       今年以來在北京純商住宅市場當中，中高端所占比重不斷上升，從7月數(shù)據(jù)來看，單價50000-70000元/平方米的中高端產(chǎn)品占比15%，同比上升了12個百分點，而7萬元以上的豪宅產(chǎn)品成交占比同比也上升4個百分點。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，“地王”類項目的高定價以及對周邊在售項目的價格提振，價格邁入中高端乃至8萬+豪宅行列的項目不斷增多，使得北京純商住宅的價格水平受到結(jié)構(gòu)性原因和老盤提價的雙向拉動，整體均價水平漲勢明顯。而今年以來住宅用地出讓銳減，預(yù)計未來土地市場價格將持續(xù)攀升，受此影響，北京純商住宅項目價格上漲趨勢也仍將持續(xù)。

       另外從成交面積特征來看，大戶型產(chǎn)品成交比重明顯增多。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月純商住宅成交當中，90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比由去年同期的41%下滑至23%；而120-180平方米的中大戶型成交占比34%，居各面積段之首，同比上升15個百分點；另外180平方米以上的大戶型成交占比同比也上升8個百分點。

       與7月純商住宅中，90平方米以上中大戶型的成交量占據(jù)76%的市場份額相當，當月，中大戶型的市場供應(yīng)同樣占據(jù)了77%的比重。對此，郭毅分析認為，當升級改善型置業(yè)需求開始逐步占據(jù)市場主力時，中大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)增加，一方面是在城市化進程中，隨著北京置業(yè)升級需求的增加，開發(fā)商在市場導向下普遍調(diào)整產(chǎn)品定位的結(jié)果；另一方面也是開發(fā)商受到高地價的剛性成本制約，亟待提升居住品質(zhì)、從而支撐項目的高房價的無奈之舉，因此，高房價與大戶型產(chǎn)品是相伴相生的市場現(xiàn)象。為了解決這一問題，土地市場的“90/70”政策被重拾，今年已實現(xiàn)出讓的7宗住宅用地當中3宗綁定了“90/70”，受此影響，預(yù)計未來新增住宅供應(yīng)當中中小戶型占比將有所回升。

       新房供應(yīng)

       7月僅開27盤

       據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）市場僅有兩個項目入市，即位于昌平區(qū)的御湯山與首開國風美唐。兩個項目共新增住宅產(chǎn)品88套，預(yù)售許可面積3.2萬平方米，環(huán)比分別減少92%、72%。

       進入7月以來，周度供應(yīng)一直較為踴躍，不過最后一周卻未能“完美收官”。受此影響，7月北京商品住宅供應(yīng)總體并未出現(xiàn)突破，全月僅27個項目入市，相比6月減少5個，新增供應(yīng)套數(shù)4326套，環(huán)比減少180套。不過與此同時，7月商品住宅的供應(yīng)面積達到41.8萬平方米，環(huán)比出現(xiàn)17%的上漲。

       亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，7月供應(yīng)相比6月最為明顯的變化就是商住項目的減少，受到政策預(yù)期的刺激，催升6月多達18個商住項目入市，而7月則迅速下滑至8個。中大戶型純商住宅項目供應(yīng)的快速補位，也使得7月在入市項目量與供應(yīng)套數(shù)下滑的同時，供應(yīng)面積卻出現(xiàn)環(huán)比上升，而7月，包括商住在內(nèi)的商品住宅，套均供應(yīng)面積達到97平方米，創(chuàng)下今年以來的新高。

       從未來供應(yīng)趨勢來看，在目前北京住宅庫存不足、土地供應(yīng)短缺背景之下，開發(fā)商在業(yè)績無憂的前提下，普遍放慢了銷售節(jié)奏，在下半年沒有新政策出臺的前提下，預(yù)計未來幾個月北京市場供應(yīng)仍將保持低速運行的狀態(tài)，入市項目價格則會繼續(xù)上漲。

       價格

       北京新房、二手房價格漲幅明顯

       中國指數(shù)研究院報道：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較6月擴大0.31個百分點。

       整體來看，7月百城住宅均價環(huán)比、同比漲幅均有所擴大，環(huán)比連續(xù)15個月上漲，同比連續(xù)12個月上漲。政策方面，在房價和地價大幅上漲后，熱點城市政策不斷趨緊，7月天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施，從多方面釋放收緊信號，對市場預(yù)期產(chǎn)生一定影響。供應(yīng)方面，重點城市推盤量穩(wěn)步增加，新推樓盤定價進一步提升，去化水平則有所降低；需求方面，7月重點城市延續(xù)6月平淡態(tài)勢，成交進一步回落。

       根據(jù)百城價格指數(shù)對北京、上海等十大城市（新建）住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年7月十大城市住宅均價為22945元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，漲幅較6月擴大0.68個百分點。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本調(diào)查，2016年7月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為33933元/平方米，環(huán)比上漲0.71%，同比上漲21.11%。其中北京7月新房、二手房價格分別較去年上漲15.37%、22.55%。

       二手房

       成交量有所回升

       下半年一開始，我愛我家的經(jīng)紀人小何就感受到了明顯的降溫。“跟今年年初的那幾個月相比，最近兩個月的看房量明顯少了很多，成交的周期也明顯拉長了。”小何告訴記者，從上個月開始，不管是報價還是成交價，整體漲幅開始放緩。不過，“客戶的購買意愿仍然是存在的，只是對價格、對戶型、對小區(qū)環(huán)境更挑剔”，小何說，因此對于一些優(yōu)質(zhì)房源來說，仍然受到積極的追捧，價格也是一枝獨秀。

       繼6月成交量創(chuàng)全年新低之后，7月二手房成交量有所回升。不過，在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后，很多人對下半年市場并不樂觀。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，進入2016年下半年，北京二手房的議價空間加大、新增掛牌量減少，房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升，雖然客戶量、看房量有上升，但二手房交易的積極性在降低，業(yè)主觀望態(tài)度明顯，預(yù)計下半年北京二手房會降中趨穩(wěn)。

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：二手房住宅7月成交量有所回升，但依然是因為房源核驗的影響，總體看，最近3個月，二手房住宅成交相比3-4月的天量都有2-3成的回落。

       7月成交量雖然明顯超過6月，但6月部分原因是因為房源核驗的新政策抑制。

       7月來北京二手房均價為4.18萬元／平方米，整體看相比5月同期的4.13萬環(huán)比上漲了1.2%。

       整體看，市場在連續(xù)一年多上漲后，最近幾個月出現(xiàn)了降溫趨勢。一季度爆發(fā)后，市場在二季度出現(xiàn)沖高回落跡象，從北京市場看，今年來，二手房簽約已經(jīng)超過15.78萬套，商品房住宅也全面高端化。購房者逐漸出現(xiàn)恐高心理。后市如果沒有信貸繼續(xù)寬松，很可能成交會繼續(xù)在單月2萬套上下徘徊。

       偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)顯示，自3月市場火爆時期之后，市場開始趨于冷靜，業(yè)主為了能快速成交，從4月開始議價空間逐漸增大，業(yè)主惜售的心理逐漸松動，預(yù)計下半年議價難度要遠遠小于上半年。同時，在3月的成交高峰釋放了大量房源之后，4月以后新增掛牌量也逐步走低，業(yè)主開始保持觀望態(tài)度。

       市場雖趨于平靜，但是客戶的購房意愿并沒有減弱。偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)顯示，自4月后，客戶看房量開始逐步回升，預(yù)計在7月之后，看房量仍會保持穩(wěn)定增長。

       市場新增客源量在4-7月呈現(xiàn)逐步回升趨勢，看房人數(shù)仍高居不下，入市積極性不斷提升，可見客戶仍有較強的購房意愿。

       據(jù)偉業(yè)我愛我家集團統(tǒng)計，房源的成交周期從5月開始略有回升，成交熱情略有降低，預(yù)計隨著市場的逐漸平穩(wěn)，成交周期會保持穩(wěn)中有升的趨勢。預(yù)計未來，購房客戶仍會保持購房熱情，但持謹慎態(tài)度。

       土地

       北京僅成交一宗土地

       繼今年上半年北京土地供應(yīng)和成交量雙雙創(chuàng)新低之后，進入下半年的第一個月，北京仍僅有一宗地塊成交。

       7月7日下午，位于臺湖鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、梨園鎮(zhèn)的通州巨無霸地塊，被北京首寰文化旅游投資有限公司競得，成交價87億元，為該宗地的起始價。雖然這是北京歷史上體量最大、總價最高的地塊，不過業(yè)內(nèi)人士認為，由于地塊屬性復(fù)雜，基本是定向出讓，最終成交價格會受到限制，所以地塊成交價格基本沒有參考意義，對市場也沒有影響。

       在該地塊成交之后，今年來北京土地成交額為447.5億元，同比下調(diào)41%。北京土地市場在創(chuàng)造了供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)面積歷史最低的同時，溢價率、樓面價卻刷新了歷史最高紀錄，土地供需比達到1：7。

       與此同時，從全國范圍來看，“地王潮”正愈演愈烈。

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至7月28日，全國住宅類土地（不計算商業(yè)類）單宗總價超過10億元的地塊合計有236宗，加上商業(yè)類的21宗，超過10億元地塊已經(jīng)多達257宗。

       在這257宗地塊里，溢價率超過100%的地塊合計128宗（其中住宅地塊126宗），相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲，溢價率超過50%的地塊達到了189宗。

       而在去年同期，單宗土地成交金額超過10億元的只有150宗，溢價率超過100%的也只有5宗地，超過50%溢價率的只有29宗。

       從城市分布來看，257宗高總價地塊，其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。整體來看，一二線城市仍然是誕生地王的主流城市，但已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步向核心城市周圍蔓延的趨勢。

       租賃

       租金結(jié)構(gòu)性上漲

       伴隨著北京暑期租賃旺季的持續(xù)，北京住房租賃市場7月繼續(xù)量價齊漲。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，7月通過我愛我家達成的住宅租賃交易量環(huán)比6月同期上漲1%，月租金均價為4787元/套，環(huán)比6月上漲3%。

       分戶型來看，所有租賃住宅中，一居室占30.2%，環(huán)比減少1.3個百分點，成交均價為4201元/套，環(huán)比上漲2%；兩居室占46.1%，環(huán)比增加0.4個百分點，均價5096元/套，環(huán)比上漲2.7%；三居及以上占23.7%，均價4931元/套，環(huán)比上漲3.6%。

       最熱門區(qū)域依舊被北五環(huán)沿線的回龍觀、北苑、上地、立水橋、清河等地包攬。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，靠近西二旗、上地IT產(chǎn)業(yè)園的北京北五環(huán)區(qū)域，開發(fā)建設(shè)較早，房源供應(yīng)量充足，交通、商業(yè)配套設(shè)施相對較為完善，而租金價格相對較低，因此吸引了大量的租房需求。

       年齡分布上，80后人群依然是最大的租賃客群，占41.5%，90后其次，占31.4%。

       胡景暉表示，隨著5-6月暑期租房需求，尤其是大中專院校畢業(yè)生租房需求的大量集中釋放，7月雖然租房交易量仍在上漲，但環(huán)比漲幅已明顯放緩。但是，8月隨著外地來京求學、務(wù)工需求增加而引發(fā)的租房需求的增加；隨著中小學臨近開學，學校附近家長租房需求的增加，北京租房交易量還將繼續(xù)上漲。

       7月房屋租金價格的上漲，除了由于租房需求增加，房源供應(yīng)不足的原因外，三居室及以上中大戶型房源交易占比的增加，房租價格的上行的結(jié)構(gòu)因素，也是導致房租上漲的重要原因。

       胡景暉表示，7月的租房需求中，除了首次租房，需求為一居及以下小戶型房源的需求外，7月也是過往兩三年租客換租的高峰期，這部分租客工作一兩年后，具有了一定資金實力，對租房居住的條件要求也隨之提高，所以一些租金價格相對較高的中大戶型房源成交占比有所增加，在成交結(jié)構(gòu)上導致了租金價格的上漲。8月，除了外地來京求學、務(wù)工的部分中低價位的求租需求外，對居住條件要求更好的換租需求將有所增加，為照顧子女上學而產(chǎn)生的學校附近租房需求也將有所增加，在此情況下，8月的房租價格或?qū)⒗^續(xù)微漲。