摘要：今年的國慶黃金周熱鬧非凡，我們不僅看到了各景點(diǎn)擁堵限流，還從頭到尾圍觀了一把樓市的“調(diào)控節(jié)”。

       9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內(nèi)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策， 除了重申或是重啟限購之外，最嚴(yán)厲的是信貸政策的從嚴(yán)從緊，提高首付比例和收回房貸利率優(yōu)惠同時進(jìn)行，抑制投資需求，防止房價過快上漲。

       在22個調(diào)控新政出臺的城市中，既有一線、二線城市，更是兼具了東莞、中山等三、四線城市。看似一城一策，卻是對樓市的密集出擊，政府此次調(diào)控決心可見一斑，也直接讓瘋狂的投資買房情緒戛然而止。

       買方市場來臨 剝離投資屬性

       以北京為首的樓市新政出臺已經(jīng)兩周時間了，雖然政策上招招都是針對買房人設(shè)置的限制，提高購房門檻。但實(shí)際上，直接受影響的不僅是買房人，賣房一方更是首當(dāng)其沖。

       一直想在五環(huán)外六環(huán)內(nèi)置換一套三居室的張麗（化名）還沒等出手，就趕上了新政的到來。“現(xiàn)在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城區(qū)車公莊附近。隨著孩子一天天長大，一居室顯得非常擁擠，因此想賣了房子，再以不超過800萬的總價買一套五環(huán)外的三居。”張麗告訴北京青年報記者，眼看著自己手中的二手房從今年年初的單價8萬元漲到了12萬，就在中介掛了550萬元的價格，希望多賣些錢能在置換的時候更輕松一點(diǎn)，但沒想到的是調(diào)控新政的到來打亂了原本的買房計劃。

       “本來十一期間中介約了好幾家來看房，但最后只來了一組家庭，其他人都推脫再等等看，就連來看房的家庭最后也不置可否，沒有下文了。”這下張麗著急了，畢竟自己需要置換， 得盡快出手才行。于是，10月7日，張麗主動找到中介，下調(diào)10萬至540萬元的總價。“降太多也心有不甘，我的底線是530萬成交，先降10萬看看風(fēng)向。”類似張麗這樣下調(diào)報價的房主，在今年“9·30新政”以后明顯增加。

       根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：深圳與北京二手房在過去一周里，業(yè)主對于房價報價的指數(shù)下調(diào)了10%。尤其是有換房需求的業(yè)主，有的甚至已經(jīng)在賣房前就敲定了需要買的房子，為了避免違約，不得不在價格上做出讓步，或者主動調(diào)低報價，或者商討平攤部分稅費(fèi)，以求盡快交易。

       這輪調(diào)控瞄準(zhǔn)打擊的就是投資購房。一位業(yè)內(nèi)人士透露，之前的信貸寬松讓不少投資客利用杠桿大舉進(jìn)入樓市，而這些投資客每年的融資成本至少也需要5%-8%。這部分錢如果投入理財正常的收益至少也在年化4%以上，這就意味著投資的房子如果每年沒有10%的收益，投資客就面臨被套或者割肉的困境。但新的“京八條”按首次置業(yè)、二套房、普通住宅、非普通住宅把貸款和首付比例劃分成四檔，多方面提高首付款比例，明顯降低了購房的杠桿率，也剝離了住房的投資性。

       在此背景下，北京新房及二手房市場網(wǎng)簽量出現(xiàn)了斷崖式下滑。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2016年10月上旬（1-10日），北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌了68.7%，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。而全市的二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

       很明顯，北京房地產(chǎn)買方市場初見端倪，投資性買房的難度明顯加大。

       購房人陷入觀望但并未遺忘

       雖然9月30日晚出臺的“京八條”被戲稱為“真正的殺招”，但經(jīng)歷過多輪調(diào)控的北京購房人已經(jīng)有了豐富的經(jīng)驗，大多數(shù)購房人都認(rèn)為房價會在短期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，但長期來看每輪調(diào)控周期后，房價都會迎來上漲，因此這時候的觀望只是為了在合適的時機(jī)抄底。

       在金融街富凱大廈上班的徐先生從事金融行業(yè)多年，一直后悔沒有在上半年買房，因此，這次的調(diào)控在他看來是意外之喜，如果房價出現(xiàn)下滑，就給了他“上車”的機(jī)會。

       “每天上班，大廈門口都能看到豪宅們的臨時展位。前段時間是德勝門的中駿·天宸，最近剛剛換成了南二環(huán)的中國璽。”徐先生向北青報記者表示，作為“新北京人”，他一直覺得能夠在二環(huán)附近買房，是一件很有歸屬感、成就感的事情，而且上班也近，子女教育也不用發(fā)愁。但隨著這輪樓市暴漲與調(diào)控，心情猶如坐過山車。本來還在猶豫是否入手時，卻發(fā)現(xiàn)北京的房價已經(jīng)站在山頂上了，直到樓市調(diào)控措施出臺后，徐先生越發(fā)勤快地看房子，打算在樓市價格適當(dāng)回調(diào)時出手。

       除了像徐先生這樣等待回調(diào)出手的購房人以外，在“9·30新政”中，還有值得注意的是關(guān)于“90/70”政策的再次提出，也被認(rèn)為預(yù)示著未來北京樓市供應(yīng)將轉(zhuǎn)變思路，不再像現(xiàn)在這樣以大戶型為主，而是更強(qiáng)調(diào)小戶型的占比。

       所謂“90/70”是指單套房子建筑面積90平方米以下在住房總面積所占比重不低于70%。此政策在2005年時曾出現(xiàn)過，后來無疾而終。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今再次被提出，是為了進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)。表明政府將加大力度滿足居民住房剛需，調(diào)控房價，這將進(jìn)一步降低住房投資性。

       最難受的是高價地王們

       眾所周知，房價飛漲與地王頻出一向都是相輔相成的，兩者相互促進(jìn)相互推動。尤其是在2016年里，成為全國地王出現(xiàn)最多的一年。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年里一線城市住宅土地平均溢價率達(dá)到了94.6%，全國超過10億元的地塊高達(dá)405宗、溢價率超過100%的地王高達(dá)211宗，均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。

       在房價一天一漲的時候，多高的土地價格都被認(rèn)為是合理的，但在央行收緊貸款，甚至可能收緊開發(fā)貸的情況下，地王們就變成了燙手的山芋。一旦樓市仍處于低谷期，地王項目的首期價格就難以達(dá)到預(yù)期，甚至?xí)�平價甚至虧本賣房。這也是開發(fā)商最不愿意看到的。

       業(yè)內(nèi)人士表示，加大查處違規(guī)入市資金、大幅提高首付比例等措施會對高端住宅市場產(chǎn)生較大影響。一線城市高端住宅會出現(xiàn)有價無市的狀況，大量持有“地王”的開發(fā)企業(yè)面臨較大壓力。

       當(dāng)前北京市場中的高端盤已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的勢頭。根據(jù)亞豪統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年9月，北京7萬+公寓豪宅共實(shí)現(xiàn)成交563套，成交面積7.71萬平方米，環(huán)比上月分別增加118%、72%。這也是自6月之后，公寓豪宅成交再創(chuàng)歷史新高。

       不過進(jìn)入到10月之后，受到“9·30新政”影響，10月1-10日10天時間里7萬+公寓成交量迅速跌落至20套，按照這一趨勢計算，預(yù)計整個10月公寓豪宅成交量將不足百套。

       對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，“9·30新政”之后，豪宅市場供應(yīng)節(jié)奏將顯著放緩，年底前豪宅供應(yīng)市場將進(jìn)入冰凍期。對于尚未入市的“地王”項目而言，面對新政下首付成數(shù)的提高，需要重新梳理客戶的購房意愿及首付實(shí)力。如果客戶流失量過大則需要一個過程去重新積累客戶，因此只能被迫延緩入市時間。

       但同時也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于一些民營房企拿地時高舉高打，通過“加杠桿”高價拿地，這類房企杠桿資金一般為2年周期，一旦市場不能回暖，地王項目被迫延期，就很可能面臨資金鏈斷裂的危險。

       業(yè)內(nèi)評新政

       亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅： 北京公寓豪宅市場成交將陷入持續(xù)低迷

       郭毅分析認(rèn)為，低利率、高杠桿和人民幣貶值預(yù)期是此輪房地產(chǎn)熱潮的三大推升要素，其中高凈值客群對于這些要素更為敏感，而對于金融杠桿的運(yùn)用比普宅客戶有過之而無不及，因此此輪房地產(chǎn)熱潮當(dāng)中，高資產(chǎn)客群所面向的豪宅市場也表現(xiàn)踴躍。不過進(jìn)入10月之后，公寓豪宅市場一路“高歌猛進(jìn)”的勢頭被新一輪“9·30新政”強(qiáng)勢終結(jié)。

       從調(diào)控細(xì)節(jié)來看，首付成數(shù)的提高對于豪宅客群來說影響較大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以總價2000萬元的一套豪宅產(chǎn)品為例，新政后首付款比之前多出400萬元，即便對于高凈值客戶而言也是不小的壓力，因此豪宅購房客戶普遍開始延遲購房計劃。受此影響，預(yù)計整個10月份一直到年底，北京公寓豪宅市場成交將陷入持續(xù)低迷當(dāng)中。

       不過郭毅同時認(rèn)為，目前的豪宅市場當(dāng)中高地價豪宅所占比重已明顯加大，而未來的豪宅市場構(gòu)成也更多的是“地王”產(chǎn)品，在地價成本高企的壓力之下，豪宅市場價格下調(diào)的空間相對較小。相信住建部門在審批“地王盤”的預(yù)售及現(xiàn)售價格時，也會充分考慮到開發(fā)成本，因此新豪宅的價格仍將保持在合理范疇內(nèi)。

       而對于在售的老豪宅來說，“9·30新政”重申“90/70”的要求，且近期供應(yīng)的住宅地塊均明確了90平方米以下戶型占到70%以上的開發(fā)規(guī)模，使得北京樓市未來的市場供給將以中小戶型為主。而當(dāng)前140平方米以上中大戶型為主的豪宅產(chǎn)品反而體現(xiàn)出自身的稀缺價值，未來雖然會面臨購房需求減少的市場狀況，但同時供應(yīng)量也會出現(xiàn)大幅下滑，因此價格也將企穩(wěn)。綜合來看，“9·30新政”將可能很快作用到樓市成交量上，造成簽約套數(shù)的下滑，但包括豪宅在內(nèi)的新房價格仍將保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：

       這一輪價格調(diào)整幅度約在15%-20%

       張大偉在他的自媒體公眾號“大偉看樓市”中表示，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數(shù)下調(diào)了10%（注意是報價下調(diào)，并非成交價）。

       并且，短期出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案，買賣雙方依然在博弈過程中。不過預(yù)計房價在成交量下調(diào)1-2個月后，會有明顯松動的可能性，特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。

       張大偉認(rèn)為，最終能夠影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現(xiàn)一輪明顯的調(diào)整，但如果，針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現(xiàn)，很可能房價的調(diào)整幅度會小很多。

       因此，張大偉認(rèn)為，與其預(yù)測房價漲跌多少，其實(shí)意義不大，完全看央行對于信貸“水龍頭”的控制。按照以往調(diào)控經(jīng)驗預(yù)估算的話，這一輪的調(diào)整幅度應(yīng)該在15%-20%左右。

       偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉：

       市場降溫，房價漲幅縮小并企穩(wěn)

       胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調(diào)控中，北京的政策可謂非常嚴(yán)厲，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過度購房，照顧了自住型需求。市場需求受限的情況下，新房市場、二手房市場自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢。

       胡景暉認(rèn)為，有了政策的強(qiáng)力調(diào)控，市場接下來肯定會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復(fù)之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續(xù)維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進(jìn)入四季度后，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩(wěn)。