摘要：2016年前10個月，高價地頻現成為土地拍賣市場的一個主要特征。統計顯示，前10月全國合計已經出現213宗單宗地塊超過10億且溢價率超過100%的高價地塊，而其中40%的高價地塊被19家房企搶得，16年以來拿地花費金額最多的房企是融創中國。那么，是何原因導致了2016年高價地的涌現？在如今樓市密集調控的政策下，高價地將何去何從？

      現象：85宗地塊2016年超10億元成交

      據中原地產研究中心統計，截至2016年10月11日，年內拿地總金額最多的19大房企合計拿地金額為7013億元，合計建筑面積為10338萬平方米，平均拿地成本為6783元每平方米，相比2015年標桿房企的企業拿地平均成本增加高達52.8%。

      19家企業拿地比例中，合計招拍掛市場獲得662宗地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到了122宗，超過10億元的單宗地塊達到了85宗，其中122宗高溢價率地塊合計金額達到2509億元，占比達到了36%。從全國看，前10月全國合計已經出現213宗單宗地塊超過10億且溢價率超過100%的高價地塊，也就是說16年全國40%的高價地塊被這19個企業獲得。

      據中原地產研究中心的統計，2016年以來拿地花費金額最多的房企是融創中國，其拿下的44宗地總金額達到775.34億元；其次是中國恒大，其拿下的82宗地總價為549.29億元；第三是招商蛇口的11宗地，花費543.61億元。

      分析：房企為何熱衷于拿高價地

      2016年以來，房企為何熱衷于拿高價地？中原地產首席分析師張大偉認為，房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。過去幾個月整體信貸政策寬松，大部分房企發債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導致房企積極補充庫存。

      據相關媒體統計，公司債幾乎是房企融資的最重要途徑。統計顯示，2015年1月至2016年9月，公司債約占到房企債務融資總額的76%。2013年、2014年，公司債規模分別為5.15億元和139.50億元，2015年則開啟井噴模式，驟升到4122億元，16年前9個月再創歷史新高，達到7481.04億元。

      2015年至今的土地擴張中，參與過高價地項目的房企都發行過一定規模的公司債。比如，制造多宗地王的信達地產，16年5月24日和8月12日發債累計融資60億元，8月23日再發債不超過110億元。

      在本輪房地產的擴張中，房企拿地的高杠桿一直為業內人士所詬病。據一名地產業內人士介紹，一些房企在拿地環節就開始引入杠桿資金，在土地競拍環節引入夾層融資。一些房企甚至采取明股實債模式巧妙地規避相關的監管規定。

      展望：密集調控能否讓高價地降溫

      2016年國慶期間，樓市迎來“密集調控周”，相繼有21個城市出臺樓市調控政策，包括北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、南昌。16年以來，這些城市頻繁土地拍賣產生高價地，房價的漲幅也在全國樓市中處于前列。

      相關媒體注意到，多個城市的調控政策就土地市場的降溫做出了政策安排。比如，10月8日上海加碼樓市調控，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。

      2016年以來，中部城市合肥土地拍賣市場高價地頻現，而合肥出臺的樓市新政也規定了土拍新規則。首先，明確提出競買人報名參與市區和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內的居住用地競買時，每次拍賣會僅限參與其中一宗居住用地的競買。其次，將在土地出讓合同中約定，房地產開發企業不得拒絕公積金貸款購房等。

      多名地產分析人士指出，在密集調控的背景下，土地市場有望率先降溫。張大偉認為，樓市開啟調控，多家企業將面臨壓力，特別是在調控城市拿地多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。大量的高價地分布在這些調控城市中，如果這些城市調控政策持續嚴厲，這些房企未來的銷售壓力將非常巨大，特別是部分銷售額只有200億左右的企業，在樓市調控后壓力可想而知。對于那些溢價率超過100%的高價地來說，地塊區域未來1-2年售價漲幅不到100%，地塊入市的難度都非常大。而在目前調控的氛圍下，這個漲幅幾乎不太可能。

      張大偉認為，土地成本明顯上漲影響了房企的利潤率。預計在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域，而房地產的競爭也將越來越激烈，未來房地產市場的分化還將持續。對于房企來說，未來布局在三四線較多的，可能將持續面臨去庫存的難題。

      同策咨詢研究部總監張宏偉則認為，伴隨著新一輪的密集樓市調控，部分房企將會在并購整合大潮中退出樓市。這包括部分拿高價地的房企在內，還有部分金融機構“降杠桿”后資金鏈或斷裂被收購或整合的房企、央企與品牌房企并購整合下的部分中小房企、非專業的跨界進入樓市的房企、積極轉型中的房企、地方政府集中整治的僵尸房企。