摘要：10月28日,北京市規劃和國土資源管理委員會就9月底掛牌的4宗地塊發布公告,明確了銷售限價。其中,海淀區永豐3地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米,大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。

       這是北京市“9·30”新政出臺后首批“控地價、限房價”地塊。這4宗地價在采用“限房價競地價”出讓方式的同時,還執行“90/70”政策,即套型面積90平米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。此次公告還明確,這4宗地塊將來銷售的商品住房,自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后,5年內不得出售。

       關于價格

       銷售采取“雙限”原則

       這4宗地塊最終價格以周邊項目成交均價為基礎,綜合考慮出讓地塊周邊配套水平等因素后確定,與周邊自住房定價基本適應。

       為滿足自住性需求,4宗地塊首先考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期,以及新房與二手房的價格差異,參比項目以地塊周邊新建商品房項目,或建成年份較新的二手房為主;其次,剔除大戶型、高端住宅項目,參比項目為144平米以下的普通住宅;最終,選定項目后,經加權平均測算出近三個月銷售均價,作為出讓地塊限定價格的基礎。為防止不同戶型價格差異過大,也兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求,此次采取了“雙限”規則,即不僅規定了項目的銷售均價上限,也規定了單套的銷售單價上限。

       據了解,大興黃村地塊周邊地鐵、商業等配套較為齊全,而海淀地塊位于北部永豐地區,配套服務水平相對較弱。在限定價格測算過程中,考慮地塊周邊基礎設施和配套服務水平等因素后,綜合評定了各地塊的銷售限定價格。

       解讀

       專家表示,無論是設定地塊出讓時的地價上限,還是限定的銷售房價,都體現了政府對于合理引導市場預期,抑制房價快速上漲,促進房地產市場健康發展的目的。“這次4個地塊設定的地價上限,普遍比市場預期的成交價格水平要低。嚴控地價除了防止‘高價地’的出現,設置地價上限也是為了引導市場主體理性參與競爭,將北京土地市場的地價水平穩定在合理區間�！�

       “另外,從這次房屋售價的限定看,這個意圖也很明顯。從土地供應到最終房屋的銷售,一般會有一年半到兩年的時間,現在就鎖定了未來的房價,更能合理引導市場預期。簡單地說,購房者已經知道了未來的房價不會大漲,誰還會為高價的房子去接盤買單?既然未來兩年房價也就這樣,投資客再去炒房還有什么意義?”業內專家說。

       關于租賃

       鼓勵企業租賃自持房

       北京市規土委此前已提出:“在競價達到合理土地上限價格后,將競報企業自持商品住房面積。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售”。不過,目前北京市住宅對外租賃的主體主要為個人,且國內缺少企業自持住房對外租賃的政策借鑒。下一步,北京市住建委將與北京市規土委研究企業自持商品租賃住房后續管理政策,聽取相關部門、開發企業、經紀機構及居民意見,盡快出臺企業自持商品租賃住房后續管理辦法,做好政策配套。

       公告還首次提出了投報高標準商品住宅建設方案的競買方式。根據競買規則,這些地塊首先會掛牌競價,在達到預設的地價上限時,就改為現場競報企業自持商品住房面積比例,各企業按照1%的整倍數競投。而企業自持商品住房面積比例也有一個預設的上限,在現場競投達到這個上限后,就改為一次性投報自持商品住房面積比例。

       屆時,將由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分,評分標準包括綠色建筑星級、裝配式建筑技術應用、其他節能環保技術應用、規劃建設方案、企業自持商品住房運營方案等。

       解讀

       專家表示,競買規則中設定了競報企業自持商品住房面積比例,是落實近期國務院印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》其中“鼓勵房地產開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務”的要求,鼓勵開發商自持住房用于租賃,增加租賃房源的供給,滿足居民租賃住房需求�！斑@樣的方式,既有滿足剛需自住的購買型住房,也增加了城市的租賃住房供給,可以滿足不同的居住需求,增強城市活力�！�

       此外專家表示,競買規則中設置了投報高標準商品住宅建設方案的程序,體現了政府對于房屋建筑品質和質量的關注�！跋薅�了將來銷售的房價,就意味著開發商的利潤空間會降低。但從政府層面考慮的是,不能讓開發商因壓縮成本而降低房屋建筑的品質和質量。開發商可以因為利潤不高不去高價拿地,但既然拿地了,就要提供高品質的房屋。”

       關于銷售

       購買后5年內禁售

       北京市住建委還將會同相關部門加強銷售管理,明確項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為,或者以附加條件等限定方式變相漲價,迫使購房人接受更高價格。同時,也將嚴格查處倒號賣號等違規行為。

       有關部門還明確,購買后5年內不得再出售。4宗地塊住宅項目性質雖為商品住房,但因采用了“控地價限房價”的出讓方式,為防止購買后短期內出售牟利,明確規定這4宗地塊將來銷售的商品住房,自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后5年內不得出售。

       解讀

       專家表示,從這里可以看出,北京提出這項措施并推出試點地塊,目的很明顯,就是為了保障居民的剛需、自住性需求�！笆紫�,這些地塊上建設銷售的商品房,價格已經被政府限定了,而且整個項目里七成以上都是90平米以下的中小套型,顯然這些試點項目將來面向的是剛需的家庭。另外,購買之后5年內不得上市出售,更是體現了這些房源是為了滿足居民自住的需求�！�