摘要：據上海易居房地產研究院發布的2016年《一線城市豪宅市場研究報告》指出，2016年，一線城市豪宅去年累計成交接近2萬套，同比增長44%。在一線城市豪宅去年累計成交2萬套的市場背景下，北京“10萬元 ”豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

       根據亞豪君岳會數據統計顯示，2016年北京公寓豪宅市場共實現成交3025套，成交面積52.58萬平方米，相比去年同價位產品成交量分別大漲211%、102%。與此同時，2016年北京公寓豪宅市場成交均價為95022元/平方米，同比小幅上漲。

       亞豪機構市場總監郭毅分析表示，隨著近兩年出讓的“高價地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場標準不斷走高，高價項目也明顯增多。但是伴隨高價項目不斷增多的同時，則是公寓豪宅類產品的不斷外延，2015年“7萬元 ”公寓豪宅產品成交當中五環內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

       值得關注的事實則是，在北京五環內外區域，“7萬元 ”的豪宅項目布局密集，近兩年成為北京豪宅市場的主力供應區，全城豪宅化趨勢明顯加劇。

       公寓豪宅觸底反彈

       根據亞豪君岳會數據統計顯示，2016年12月份，北京公寓豪宅市場（成交價7萬元/平方米以上）共實現成交453套，成交面積6.7萬平方米，環比分別增加100%、80%，觸底反彈幅度較大。

       郭毅認為，公寓豪宅市場成交量在9月份達到高峰，隨后 “930新政”頒布，其中首套及二套首付標準的集中提升，使得部分“賣一買一”高端需求無法及時出手舊房產，因此也無法順利購置新房產；另外“930”新政中重提“限房價、競地價”并迅速推出執行地塊，市場預期有所走低，因此接下來的10月份公寓豪宅市場銷量迅速觸底，并連續兩個月維持低迷。不過隨著11月份首批“限房價、競地價”的5宗宅地均以“100%自持”收場，市場預期再度發生轉向，而經過了兩個月的緩沖期之后，積攢的需求小規模集中釋放，加之房企年末集中沖刺業績，造成12月份豪宅成交出現反彈。

       值得一提的是，據郭毅透露，隨著近兩年出讓的“高價地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場標準不斷走高，高價項目也明顯增多。但是伴隨高價項目不斷增多的同時，則是公寓豪宅類產品的不斷外延，2015年“7萬元 ”公寓豪宅產品成交當中五環內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

       此外，高端商辦公寓成交占比大幅上升，2016年“7萬元 ”公寓產品當中商辦公寓占比達28%，同比增加9個百分點。2016年“7萬元 ”公寓豪宅成交套數第一高的釣魚臺美高梅公館項目即為四環內商辦公寓項目。

       “10萬元 ”豪宅成交翻3倍

       根據亞豪君岳會數據統計顯示，2016年，“10萬元 ”豪宅共實現成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場成交前十排行榜中，使館壹號院、萬柳書院兩個“10萬元 ”項目也躋身其中。

       不過，盡管頂級豪宅成交量爆棚，但從整個公寓豪宅市場來看，供需呈現平衡狀態。

       根據亞豪君岳會統計數據顯示， 2016年北京公寓豪宅市場共有21個項目入市，共新增公寓豪宅產品2754套，預售許可面積36.8萬平方米，全年供需比為1:1.1。

       而受到土地成本以及市場發展趨勢的影響，2016年“7萬元 ”豪宅項目供應量較大，21個入市項目當中，純新盤多達8個。

       更重要的是，公寓豪宅已不再是內城區“獨有”，五環外豪宅產品紛紛涌現。據記者了解，2016年新盤入市的恒大華府、首創天閱西山等均地處五環以外，其中恒大華府目前報價已超過10萬元/平方米。此外，2016年入市的公寓豪宅當中“10萬元 ”的項目多達6個，最高報價北京壹號院達到16萬元/平方米。

       郭毅表示，北京住宅市場豪宅化的趨勢自2015年開始顯現，2016年則呈現快速發展趨勢。而從未來趨勢來看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實現出讓，未來住宅新增量有限；而大量涌入的自持住宅產品、自住房等政策性質住房，與公寓豪宅項目客群并無重合；另外雖然二手房市場已快速崛起，但是基于產品品質的差異性，二手產品與新房豪宅的競爭也較小。因此從今年趨勢來看，公寓豪宅在住宅市場當中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場的豪宅化趨勢也仍將加快。

       在郭毅看來，在未來北京房地產市場格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及遠郊區縣商品住宅，中端需求轉向二手，而高端需求可供替代的產品日益減少，公寓豪宅產品雖短期內因政策原因擬售價格受到限制，但長期來看，北京新房市場供給不足的現狀將催升公寓豪宅的價值進一步提升。