摘要：近日，北京市出臺新一輪樓市調控新政，大幅提高首付比例，同時“認房又認貸”，被業(yè)界稱為“史上最嚴的樓市調控”；隨后石家莊、鄭州、廣州等城市也陸續(xù)出臺樓市新政；3月21日，廣東東莞市、河北廊坊市、江蘇句容市也出臺或升級限購政策。新一輪房地產調控劍指何方？又將如何影響未來房地產市場走勢？

       重拳出擊降樓市“虛火”

       家住北京回龍觀的姜女士為孩子上學考慮，正準備將現(xiàn)住房賣掉，再貸款換個三環(huán)內的二手房。“新政出臺后，首付比例大幅提高，估計暫時不能考慮換房了。”姜女士說，地產中介的人告訴她，如果急于買房最好準備全款，因為銀行按揭貸款短期內很難獲批。

       這輪被稱為北京“史上最嚴”的樓市調控政策表現(xiàn)為四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例，普通住房不低于60%，非普通住房不低于80%，較之前提高10%以上；二是“認房又認貸”，只要有貸款購房記錄，不管是北京還是異地，都算是二套房；三是暫停發(fā)放25年以上的個人房貸；四是限制通過企業(yè)購買住宅。

       自2月底以來，全國已有近20個城市出臺樓市調控新政，既有南京、青島、三亞等熱點城市，也有環(huán)一線周邊城市及三、四線城市，而北京的調控明顯升級。新政出臺的最大背景正是入春以來部分城市房地產的強勢反彈，房價在稍事企穩(wěn)后又呈現(xiàn)上漲趨勢。

       國家統(tǒng)計局數據顯示，今年2月，70個大中城市中，二手房價格基本呈現(xiàn)全面上漲趨勢。70個城市中有60個上漲，其中廣州以環(huán)比上漲2.1%，成為環(huán)比漲幅最高的城市。來自房產中介的消息稱，北京2月底至3月中旬，二手房呈現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。

       “此輪調控的目的，就是迅速出擊降低房地產投資和投機的‘炒房暗火’，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保證居民住有所居，抑制房地產泡沫膨脹，同時促進宏觀經濟和金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。

       房價是今年兩會熱議的話題，而政府工作報告也接受人大代表審議后將“遏制房價過快上漲”寫入修訂版。

       樓市供求結構發(fā)生變化

       去年9月以來，多地就出臺過一輪樓市調控。頻頻出臺的房地產調控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢？

       倪鵬飛分析，首先，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求。其次，為避免房地產市場出現(xiàn)大起大落，本輪調控采取的是“邊調邊看，逐步完善”的原則，調控不是“畢其功于一役”，而是常態(tài)化和機制化。此前出臺的一些政策，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲，為房價上漲創(chuàng)造了可乘之機。

       與上一輪調控相比，本輪調控范圍更大、力度更強、措施更嚴。“相信在強有力的政策作用下，非急迫性、支付能力有限的購房需求將延遲，樓市交易量會明顯下降，對緩解市場緊張情緒、抑制房價過快上漲將產生明顯效果。更為重要的是，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為。”倪鵬飛判斷。

       不難看出，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求，限制房價炒作行為。同時，由于一線城市房價在周邊城鎮(zhèn)的外溢效應正在逐步放大，調控也從一線城市擴展到周邊的三、四線城市。

       從更廣泛的角度看，推動房價上漲的因素也來自房地產市場之外。國家發(fā)改委主任何立峰日前表示，當前中國經濟發(fā)展面臨著房地產與實體經濟結構性失衡，“有大量資金涌入房產地市場，帶動了房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發(fā)展的成本”。

       “較為寬松的貨幣條件和大量非銀行資金、資本市場資金涌入房地產市場，經濟脫實向虛，帶動了房地產價格上漲。美國、日本等國家也在經濟告別高速增長時期出現(xiàn)過房地產泡沫的情況。”國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所所長王微指出。在她看來，我國的住房供求在發(fā)生變化，城市化發(fā)展需求呈現(xiàn)多層次、多元化的趨勢。在這種背景下，中國住房市場的矛盾不斷向大城市聚集，家庭規(guī)模、收入差距、行業(yè)差距等因素都在發(fā)生變化。人們對住房的需求不再僅僅是滿足居住，而是正在經歷“從無到有、從有到好”的過程。

       因城施策建立長效機制

       值得一提的是，在一線城市房價過快上漲的同時，房地產的城市分化矛盾仍然顯著。一線城市住宅供不應求，三、四線城市去庫存壓力依然存在。

       國務院副總理張高麗日前在中國發(fā)展高層論壇上指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三、四線城市房地產的過量庫存。

       綠地集團董事長張玉良表示，房地產業(yè)的供給側結構性改革關鍵是要增加有效供給，改善供給結構，增加大城市住宅土地供給，同時適當控制三、四線城市的土地供給量。瑞安集團主席羅康端也建議，一、二線城市應加大土地供應，抑制房價過快上漲，三、四線城市可考慮放松戶籍制度及廉租房，加大去庫存力度。

       倪鵬飛認為，解決房地產市場“痼疾”的關鍵在于加快改革，完善基礎性制度，建立促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制。“要通過完善市場的競爭、價格和供求機制，完善政府的監(jiān)管、調節(jié)和保障機制，通過充分的競爭和有效的調節(jié)，使得產業(yè)間利潤平均化，市場供給與需求匹配，從而抑制房地產市場投資和投機行為，實現(xiàn)長期的穩(wěn)定健康發(fā)展”。