摘要：隨著各地調(diào)控政策陸續(xù)出臺，各地對樓市調(diào)控的重點都在房屋交易環(huán)節(jié)的加碼限購、限貸等措施上。住建部又發(fā)千字文控地價，“決不允許地王再出現(xiàn)”。

       上一輪瘋漲的樓市正在面臨政策的整治

       4月6日，住建部和國土部共同簽發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），成為自北京開啟樓市調(diào)控升級以來，住建部首次出臺的全國樓市調(diào)控統(tǒng)領(lǐng)性文件。

       相關(guān)媒體梳理發(fā)現(xiàn)，這份《通知》可謂字字珠璣，重點包括：規(guī)定了土地供應(yīng)的量化指標(biāo)，出現(xiàn)地王就是擾亂市場，捂盤惜售就得嚴(yán)處，弄虛作假就要嚴(yán)辦，調(diào)控不力就要問責(zé)。《通知》不僅明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”的原則，同時還就漲幅快的增加土地供給首次給出了量化指標(biāo)。

       4月14日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受相關(guān)媒體采訪時指出，這次調(diào)控從決策層的決心，調(diào)控的力度及所處的經(jīng)濟周期等方方面面考慮都是前所未有的。

       “《通知》的確只有幾千字，但分量不小。”正是基于此，上述通知被業(yè)界解讀為“此次限的是地方政府干涉地價的能力，甚至調(diào)控不力就要問責(zé)”。

       “若地方政府房價再控制不住，就得被問責(zé)，甚至提帽來見，很明顯，這次政策在執(zhí)行細節(jié)上力度非常大。同時，對各地政府過去賣地導(dǎo)致庫存積壓的錯誤行為也戴上了緊箍咒。”張大偉說。

       土地供給管制是癥結(jié)

       此次發(fā)布的《通知》內(nèi)容主要涉及幾個方面：一、合理安排住宅用地供應(yīng)；二、科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏；三、加大住房保障力度；四、強化地方主體責(zé)任。

       《通知》強調(diào)，對于部分地方難以有效降溫，始終處于過熱狀態(tài)的土地市場，各地要結(jié)合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。

       在安排住宅用地供應(yīng)上的表述為：保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序。住建部、國土部的《通知》將去庫存周期分為四個檔：對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

       基于此，哪些城市所受影響最大呢？有機構(gòu)統(tǒng)計，熱點城市有蘇州、杭州、廣州、南京、南昌、上海屬于通知中6個月需要加快供地節(jié)奏的城市；非熱點城市中的莆田、寧波、常德、南寧、淮安、惠州、安慶都是屬于通知中12個月需要加快土地供應(yīng)的城市。

       上海城市經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波向相關(guān)媒體表示，各地層出不窮的地王，嚴(yán)重擾亂降房價的調(diào)控。事實上，在過去一段時間，一邊是限購限得熱火朝天，另一邊卻是高價格的地王接踵而至，最終導(dǎo)致各地陷入房價越調(diào)控越高的窘境。

       數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國300個城市的土地出讓金同比增加了51%，成交樓面均價同比上漲了55%。“今年地價漲幅甚至都超過了去年二線的樓價。房價過快上漲的直接原因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場格局，深層次癥結(jié)在于土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長，而寬松的貨幣環(huán)境則持續(xù)激勵住房需求，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受相關(guān)媒體采訪時認為，過去十多年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始終未能觸及“土地供給管制”這個根本性癥結(jié)。

       “對房地產(chǎn)的調(diào)控需要建立長效機制，但事實上長效機制還難以在短期見效，而短期最有效的辦法之一就是加快土地市場的供給。”顧海波對相關(guān)媒體表示，相信今年決策層再也不愿意看到像2016年那樣，出現(xiàn)了局部區(qū)域（包括上海、南京、杭州等）城市房價上漲的恐慌。

       熱點城市調(diào)地價一漲再漲

       然而相關(guān)媒體在采訪時還了解到，最近多個地方的房價雖然出現(xiàn)了不同程度的降溫，但土地?zé)岫葏s依然不減，包括北京在內(nèi)，多個熱點城市土地市場顯示出了與房價截然不同的狀態(tài)，而這也是此次兩部委出臺《通知》的重要原因之一。

       就北京而言，4月11日，北京豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖25萬平方米的大體量地塊競價現(xiàn)場，9家房企或聯(lián)合體參與了競爭。該地塊采用到達競價上限后“競建住宅自持面積”的方式，最終成交樓面價格為3萬元/平方米左右。此前的4月7日，北京土地市場推出三宗地塊的競拍中，共吸引了40余家房企到場，出讓金額高達140.1億元。更早的3月28日，北京土地市場成交了兩宗可建普通商品房面積十分有限的住宅地塊，即便如此，現(xiàn)場仍然有多家房企爭相競價，最終分別以15.8億元和17.6億元的價格成交，樓面價均超過了1.2萬元/平方米。

       除了北京，在最近樓市調(diào)控重壓下，廣州、上海等城市多宗地塊成交同樣顯示出土地市場成交活躍的特征。

       中原地產(chǎn)研究中心向相關(guān)媒體提供的數(shù)據(jù)也表明，截至4月10日，2017年全國50個大城市合計出讓土地金額為6792.9億，較2016年同期的4339.8億上漲了56.5%。其中，武漢等21個城市僅前3個月的土地出讓金就超過百億元。

       “可見，房企囤地的熱情依然很高，地價也水漲船高。”張大偉說，唯有改變調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模才能有效降低房價。

       相關(guān)媒體通過采訪也了解到，近期已有地方開始重點強化土地市場調(diào)控了，比如天津、南京，均已開始實施新型土地出讓方式，即設(shè)置最高限價，并在達到上限之后競報自持面積。

       而北京也發(fā)布消息稱，北京將在當(dāng)前加快土地供應(yīng)節(jié)奏的基礎(chǔ)上繼續(xù)加大土地儲備開發(fā)力度。北京市規(guī)土委相關(guān)負責(zé)人近日透露，對于未列入計劃的地塊，北京不排除將只要條件成熟即可適時納入計劃、推向市場。今年一季度，北京市已推出自住房用地約50公頃，達到自住房用地年度供應(yīng)計劃的60%，是去年全年自住房用地實際供應(yīng)量的2.8倍。