摘要：商住房本身是房地產市場的權宜產品,有的是違規改建,有的在消防等方面存在隱患,此次調控是對市場的一次全面規范。

       此次調控的意義在于堵住限購漏洞,使炒房資金不能轉戰商住房,切實實現“房子是用來住的,不是用來炒的”

       近來,各地商住房調控持續加碼。有報道稱,目前北京各銀行商住房全部暫停抵押;廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。有關專家分析認為,銀行暫停抵押是對商住房調控的一個補充性政策,暫停也充分說明了政策收緊的導向�！耙驗椴幌拶�,又可以居住,商住公寓從過去人見人愛的香餑餑,在新的限購政策出臺以后又變成了人人喊打的過街老鼠�！敝性�地產首席分析師張大偉表示,這一輪商住房調控政策最嚴厲的莫過于北京。

       3月26日,北京市多部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,明令禁止將商業辦公類項目擅自改變為居住等用途;4月18日,北京市住房城鄉建設委、北京市規劃國土委聯合發布《關于嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知》,明確了嚴格商業辦公類項目監管的實施“細則”;4月19日,《關于進一步加強產業項目管理的通知》下發,相應的監管實施細則落地;4月23日出臺的監管實施“細則”,則對商辦項目有了更明確的管理辦法。

       不到一個月的時間,北京樓市作為全國樓市的風向標,商住房市場調控接連加碼,在全國范圍內引起了極大反響�！按舜伪本┱{控商住房,從限購、限貸、限制房屋用途等方面,都作出了明確規定。商住房本身是房地產市場的權宜產品,有的是違規改建,有的在消防等方面存在隱患,此次調控是對市場的一次全面規范�！狈秸�證券房地產行業首席分析師夏磊說。

       不僅北京如此,上海、成都、廣州等地都進一步出臺商住房調控政策,明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途,并對項目產品的開發、銷售等方面作出了嚴格的限定。4月21日,上海市規劃和國土資源管理局發布《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》,加強對經營性用地出讓的管理。該規定要求,出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公,商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。

       同日,成都市相關部門聯合發出《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》,嚴禁新建商業、辦公類項目(含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分)改變為居住用途,商業、辦公類建設項目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共衛生間式布局,不得設置外挑陽臺,不得采用住宅套型式布局與功能設計;不得接入天然氣;水電氣使用均按照商用標準收費;不得以任何方式違規宣傳房屋可以用于居住。

       “此次調控的意義在于堵住限購漏洞,使炒房資金不能轉戰商住房,切實實現‘房子是用來住的,不是用來炒的’�！毕睦诒硎�,商住房的土地性質,是辦公、商業用地,并無居住用途。近年來因商業地產銷售形勢不好,住宅持續熱銷,一些開發商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義建造商住房,直接違反了規劃用途。

       通過此番調控,商住房未來的持有價值能否保值,是目前大眾關心的問題之一。對此張大偉表示,在一二線城市因為限購或者住宅高價,才有商住房的市場空間。三四線城市住宅存在庫存積壓,商住房市場空間不大。未來一二線城市商住房的政策壓力將越來越大,特別是一線城市,除了核心區,其余區域的商住房持有價值都不會太高。

       “按照政策規定,未來商住房雖然可以出售給個人,但必須符合在京無房,且有相應的社保和納稅等資格。加之商業銀行暫停抵押貸款,使得商住房的吸引力遠小于普通住房。”夏磊說。

       此外,對于商住房調控會否影響商品房價格,夏磊表示,商住房熱度降了,市場整體的熱度會下降。在北京房地產市場中,商住房份額占比本就不大,因此對商品房影響不會太大。