摘要：對房地產市場而言，2017年是政策調控年。在因城施政的調控框架下，一二線城市樓市調控在2017年全面加碼，將購房需求外溢到三四線城市。但到了2018年，情況發生了一點變化。發生了什么？1月5日，蘭州發布《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》。

       《通知》對蘭州市房地產市場區域性限購政策進行調整，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策；另外，對蘭州市城關區、七里河區、安寧區、西固區范圍內的存量房、新房實施限售，期限為三年。這則通知宣告蘭州成為此輪樓市調控下第一個松綁限購的城市，也給整個房地產行業投下一枚“深水炸彈”。而就在《通知》實施的第二天，蘭州又火速發布一份聲明，強調稱“政策調整不是放松調控，而是落實分類調控、因域施策，提高調控的精準性。”

       事實上，自2017年下半年開始，至少有18個限購城市以“曲線救國”的方式激活樓市，比如以吸引人才的名義，相比于這些城市，蘭州直接放松限購顯得更為突兀。

       有哪些城市以吸引人才之名激活樓市？

       就在蘭州松綁限購后沒幾天，1月9日，青島、天津兩地同時發布“租房落戶”政策。天津市政府表示，將實行引進人才“租房落戶”政策，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區落集體戶口。此外，天津還拓寬了突出貢獻引進人才政策受眾面，從外地在津投 資企業擴展到全部在津注冊企業。對在天津高職院校畢業的外省市畢業生在津就業并申報落戶的，由畢業2年以內調整為30周歲（含）以下。

       青島則是以合法穩定住所（含租賃）或合法穩定就業為基本落戶條件，全面放開城鎮落戶限制。加快取消購房面積、就業年限、投 資納稅、積分制等落戶條件，優先解決農村學生升學和參軍進入城鎮人口、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口，以及新生代農民工等重點群體落戶問題。

       除降低落戶門檻外，經濟觀察報把去年下半年以來多地密集發布的房地產調控相關政策分為兩類：一是發展住房租賃市場，比如南昌；二是松綁限購，比如蘭州，而這些政策的出臺大多是借“人才松綁”之名，包括廣州、廈門、青島、西安、廊坊、天津、合肥、石家莊等18個城市。

       中原地產首席分析師張大偉表示，部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。

       為什么會發生？

       以實行引進人才“住房落戶”的天津舉例，數據顯示，天津市2017年GDP數據大幅度縮水，盡管天津市政府給出的解釋是統計口徑的更改，即從原來按注冊地統計改為按實際產地統計，但實際上2017年前11個月份天津市公共財政收入、非稅收入等收入同比均呈現負增長。天津市統計局數據顯示，2017年前11個月，天津房地產開發投 資同比下降2.9%。

       據中指院數據，2017年天津市土地出讓金同比減少12%。而在目前已經出臺相關放松限購政策的城市中，石家莊土地出讓金同比減少42%，蘇州減少36%，合肥減少35%，廈門減少14%，如果算上蘭州和天津，這些城市在全國70城土地出讓金減幅最大的10個城市中占據6個席位。

       此外，2018年去庫存不再是核心目標，住建部的棚改目標也比2017年略有下調，而且不再強調貨幣化安置。“二線城市政策的松動，針對人才落戶購房，跟住建部的精神并不違背。”萬科董秘朱旭說。

       是否意味著樓市回暖？

       2018年以來，房地產股一路飄紅，成為滬指11連陽的中堅力量，在此背景下，市場上關于樓市回暖的聲音不絕于耳。不過，現在做出預判或許為時尚早。首先是信貸政策偏緊。2018年初，居民首套房貸利率從2017年初的85折變成上浮1-2成，居民舉債遇阻。央行數據顯示，去年12月居民房貸增速降至22.2%，遠低于2016年末的36.7%。其次，大部分實施房地產限購限售的城市，特別是一線城市并沒有松綁限售限購。再次，需求的低迷導致部分重點城市樓市交易依舊冷清。鏈家研究院統計的2017年最后一周和2018年首周數據顯示，北京、上海、成都、深圳、天津等城市二手房交易仍處于低位。