摘要：夏季到來(lái)，通往北戴河的火車(chē)票開(kāi)始緊俏，北方沿海的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目又到了賣(mài)力吆喝的時(shí)候。包括河北官?gòu)d湖、北戴河、東戴河、山東沿海等城市的旅游度假項(xiàng)目紛紛來(lái)京推銷(xiāo)：鴻坤在懷來(lái)官?gòu)d推出了悅山湖項(xiàng)目，主打的住宅部分緊鄰官?gòu)d湖；嘉里建設(shè)在北戴河的海碧臺(tái)項(xiàng)目，銷(xiāo)售多年后已進(jìn)入現(xiàn)房階段；佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目也在CBD的佳兆業(yè)廣場(chǎng)舉行了營(yíng)銷(xiāo)中心的開(kāi)幕儀式；融創(chuàng)在山東龍口的項(xiàng)目更是邀請(qǐng)了眾多學(xué)者專(zhuān)家一同站臺(tái)。一時(shí)間眾多鄰近北京的旅游度假項(xiàng)目紛紛開(kāi)啟了搶客潮。但在紛紛擾擾中，與以往不同的是，經(jīng)過(guò)了旅游地產(chǎn)大起大落，大熱大冷后，購(gòu)房人已經(jīng)足夠謹(jǐn)慎，原本的盲目投資等待升值的需求不斷減弱，更多的是希望通過(guò)買(mǎi)房獲得新的生活方式，旅游地產(chǎn)的投資投機(jī)泡沫正在擠出。

旅游度假項(xiàng)目京城攬客

58歲的周京（化名）現(xiàn)在就開(kāi)始為退休生活做打算了。最近一段時(shí)間，周京一直在看北京周?chē)�的度假養(yǎng)老房，從官?gòu)d湖邊的住宅到北戴河的海景房，從阿那亞的商住房到山東龍口的度假房。在佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目的北京展廳里，遲遲沒(méi)有出手的周京對(duì)相關(guān)媒體表示：“每個(gè)項(xiàng)目都有不太滿(mǎn)意的地方，想再看看，反正還有兩年時(shí)間才退休。”周京的心態(tài)代表了很多潛在旅游度假項(xiàng)目購(gòu)房人的態(tài)度。寧可等等看，也不再?zèng)_動(dòng)買(mǎi)房。

事實(shí)上，近來(lái)無(wú)論是河北的、山東的、甚至東北遼寧的項(xiàng)目，都將北京定位為最重要的市場(chǎng)。去年北京限購(gòu)導(dǎo)致北戴河、東戴河的一些項(xiàng)目紛紛以不限購(gòu)、火車(chē)買(mǎi)不到票來(lái)烘托搶手的氣氛。某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人頗為自豪地表示，很多北京來(lái)的購(gòu)房人剛下火車(chē)或者剛下大巴車(chē)，第一次來(lái)看房，就已經(jīng)掏錢(qián)買(mǎi)了房子。

今年，更多的北方旅游度假項(xiàng)目來(lái)京搶客，但購(gòu)房人已經(jīng)淡定了很多。周京告訴相關(guān)媒體，周?chē)�不少同事都曾在山東乳山或是北戴河買(mǎi)了房，最后一年去不了幾次，大部分時(shí)間都空置著，賣(mài)還賣(mài)不掉。有了前車(chē)之鑒，周京現(xiàn)在對(duì)于挑選旅游度假項(xiàng)目格外慎重。

大型房企們也嗅到了購(gòu)房者心態(tài)的變化，紛紛加大了配套的投入。融創(chuàng)在山東龍口開(kāi)發(fā)了一個(gè)萬(wàn)畝大盤(pán)，并邀請(qǐng)了魯豫、馬光遠(yuǎn)等知名人士背書(shū)。項(xiàng)目的一位負(fù)責(zé)人告訴相關(guān)媒體，融創(chuàng)龍口項(xiàng)目位于長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，每天都有簽約，需求還是存在的。“具有不確定性的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多是一些小型開(kāi)發(fā)商，這些項(xiàng)目幾乎沒(méi)有配套。”而大的開(kāi)發(fā)商能夠投入大量資金在配套上。

北戴河的阿那亞項(xiàng)目，在熱銷(xiāo)多年后，目前主推40年產(chǎn)權(quán)的文創(chuàng)園部分，80平方米的公寓，總價(jià)200萬(wàn)元。為了吸引購(gòu)房人，銷(xiāo)售時(shí)承諾售后返租。

還有同樣是秦皇島的嘉里·海碧臺(tái)項(xiàng)目，除了主打常規(guī)的一線(xiàn)海景外，目前已經(jīng)是現(xiàn)房在售，周邊無(wú)論是酒店還是商業(yè)配套已經(jīng)起來(lái)了，報(bào)價(jià)約25000元/平方米。

顯而易見(jiàn)，與以往粗放式地拉客人到海邊，住兩天酒店就買(mǎi)房不同，開(kāi)發(fā)商們明顯開(kāi)始注重增加度假產(chǎn)品的附加值，以此來(lái)吸引猶豫中的買(mǎi)房人。

投機(jī)需求降溫

北戴河的一位企業(yè)老板回憶說(shuō)，前幾年北戴河的項(xiàng)目基本都是均價(jià)1萬(wàn)元左右，一些項(xiàng)目一開(kāi)盤(pán)，從北京、天津、東北等地趕來(lái)的投資客，一出手就是好幾套，一套小戶(hù)型40萬(wàn)元左右，兩居室70萬(wàn)左右。許多投資客都希望等待兩年，轉(zhuǎn)手翻個(gè)倍賣(mài)掉。有開(kāi)發(fā)商也毫不諱言地說(shuō)，整個(gè)項(xiàng)目有30%以上都是投資客。

但這樣的風(fēng)向在最近有了明顯轉(zhuǎn)向。海碧臺(tái)項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人告訴相關(guān)媒體，現(xiàn)在項(xiàng)目主打社群文化，更希望買(mǎi)房人留下來(lái)，在社區(qū)生活，不只是買(mǎi)了房炒作。

在社群文化上營(yíng)造得最好的當(dāng)屬秦皇島的阿那亞項(xiàng)目。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，阿那亞社區(qū)到目前為止有近100個(gè)社群，其中7個(gè)大業(yè)主群是共同商討社區(qū)事務(wù)的地方，其他還有話(huà)劇群、跑步群、馬術(shù)群、民藝群、攝影群、芭蕾群、詩(shī)社群、風(fēng)箏沖浪群……各種各樣的興趣群。這些社群就是一個(gè)個(gè)基層組織和健康的細(xì)胞，共同組成了阿那亞人與人情感的連接方式，最終組成了一個(gè)富有人情味的情感的共同體。開(kāi)發(fā)商最初搭建社群的目的就在于希望業(yè)主們能真正在這里生活，而不僅僅是買(mǎi)了房子等升值。

全國(guó)的樓市大環(huán)境也傳導(dǎo)至當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資需求端。山東煙臺(tái)某旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商透露，除了投資主體信心不足，目前購(gòu)房者的信心也存在不足。開(kāi)發(fā)量還算其次，房地產(chǎn)信貸政策才是根本性的。

相關(guān)媒體實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目即便已經(jīng)清盤(pán)，但實(shí)際入住率不高。低入住率導(dǎo)致項(xiàng)目周?chē)�底商大量閑置，從而引發(fā)商鋪高比例轉(zhuǎn)讓?zhuān)�轉(zhuǎn)租廣告隨處可見(jiàn)，影響投資氛圍。

炒房者都曾堅(jiān)信自己是獲利者

作為旅游地產(chǎn)的通病，投資獲利的變現(xiàn)難，困擾著很多旅游地產(chǎn)投資者。

趙峰的經(jīng)歷就是一部投資客炒成房東的歷程。他向相關(guān)媒體表示，國(guó)際旅游島剛出臺(tái)的時(shí)候，三亞酒店的房?jī)r(jià)每到春節(jié)都很貴，五星級(jí)酒店至少一晚2000元左右，但如果在三亞有套別墅，感覺(jué)完全不一樣。趙峰認(rèn)為，隨著消費(fèi)能力不斷提高，人們對(duì)旅游和生活有著更高需求。

正是在三亞模式的刺激下，趙峰開(kāi)始囤積海景房，他把目標(biāo)定在了北方人最?lèi)?ài)來(lái)的北戴河區(qū)域，并在2010年以8000元左右的均價(jià)，一口氣買(mǎi)了十套金夢(mèng)海灣一號(hào)的房子。除了一套三居室自用外，還有三套兩居室、六套一居室。

按照最初的打算。趙峰希望這些房子能夠在兩年內(nèi)升值獲利賣(mài)掉，他對(duì)此很有信心，并相信只要自己的房子比新房便宜，能夠很快出手。但現(xiàn)實(shí)并不如愿，此后的幾年里，趙峰所購(gòu)買(mǎi)的房屋表面上價(jià)格一度翻倍，但隨著全國(guó)樓市調(diào)控的影響北戴河等區(qū)域也開(kāi)始冷卻，房子價(jià)格不斷下降，一直到2017年暑期才有所好轉(zhuǎn)，價(jià)格重新沖上了2萬(wàn)元/平方米。盡管這個(gè)表面價(jià)格遠(yuǎn)高于他在2010年時(shí)購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，但出手卻成了難事。

趙峰告訴相關(guān)媒體，雖然周邊的新房海碧臺(tái)項(xiàng)目賣(mài)到了2.5萬(wàn)元/平方米，但自己的房子賣(mài)2萬(wàn)元/平方米完全沒(méi)有人搭理，二手房的真實(shí)成交價(jià)基本在15000-16000元/平方米，相比他買(mǎi)時(shí)的價(jià)格翻了倍，但卻耗費(fèi)了近8年的時(shí)間。各種成本相加，他并沒(méi)有成為想象中的獲利者。

趙峰表示，這幾年里為了回籠資金，他不得不把房子裝修成民宿出租，一居室淡季在180元/晚左右，旺季能租到400元；兩居室淡季250元/晚，旺季能突破600元。但一年里真正的旺季只有七八兩個(gè)月，尤其是到了秋冬季節(jié)，房子幾乎一直空置著。

房地產(chǎn)知名專(zhuān)家丁祖昱就表示，對(duì)旅游地產(chǎn)不僅現(xiàn)在不看好，未來(lái)也不看好。從自用的角度出發(fā)，絕大多數(shù)旅游目的地，一般人一輩子只會(huì)去一兩次，住酒店完全可以解決，沒(méi)必要買(mǎi)房子。從投資的角度出發(fā)，旅游地產(chǎn)升值很慢。

一位曾為多位開(kāi)發(fā)商服務(wù)過(guò)的代理公司負(fù)責(zé)人告訴相關(guān)媒體，自己當(dāng)年幾乎是從威海逃回北京的。盡管威海從來(lái)沒(méi)有嚴(yán)重霧霾天，但文化生活的荒蕪，娛樂(lè)設(shè)施的單調(diào)，讓他已無(wú)法忍受。“新增的供應(yīng)量巨大。”他說(shuō)。

投資出手還需要謹(jǐn)慎考慮

又到了夏季，北中國(guó)的海景房又開(kāi)始將京城購(gòu)房人作為主要的拉攏客源。業(yè)內(nèi)人士提醒，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種度假養(yǎng)老的生活方式無(wú)可厚非，但如果將其作為炒作投機(jī)，對(duì)賭升值的工具，則需要謹(jǐn)慎考慮。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，短期內(nèi)來(lái)看，旅游地產(chǎn)的中小投資者還會(huì)吃盡配套跟不上的苦頭；從升值空間的角度來(lái)看，海南、云南、山東、四川、重慶等地旅游地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷幾番炒作，旅游度假相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格已經(jīng)表現(xiàn)虛高，此時(shí)，盡管有一定的投資回報(bào)收益，但是，如果投資客想出售套現(xiàn)卻很難，主要是由于旅游度假產(chǎn)品二手市場(chǎng)尚不成熟，這些產(chǎn)品還難以有實(shí)際的度假、養(yǎng)生等這方面的功能，導(dǎo)致接盤(pán)的人較少。

此外，從投資回報(bào)空間來(lái)看，商業(yè)配套、旅游資源短期內(nèi)整理不好等等都會(huì)影響到投資客的投資回報(bào)收益的實(shí)現(xiàn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏合適的旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才，導(dǎo)致企業(yè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)上心有余力而不足。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2014年以來(lái)，近九成品牌房企已經(jīng)或正打算進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入“去庫(kù)存時(shí)代”，在此壓力下，需求潛力巨大的旅游地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商們轉(zhuǎn)型首選方向。不僅如此，國(guó)內(nèi)對(duì)旅游地產(chǎn)政策的監(jiān)管尚處于相對(duì)空白的階段，對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限制政策較少，不像住宅地產(chǎn)那樣政策經(jīng)常變化，相對(duì)來(lái)說(shuō)政策風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)要更加慎重，不僅要注意項(xiàng)目自身品質(zhì)，還要觀察周邊的生活、交通、配套等一系列設(shè)施是否完善。

新度假樓盤(pán) 鮮少提投資回報(bào) 度假、康養(yǎng)、生活方式成主賣(mài)點(diǎn)

目前，有幾個(gè)樓盤(pán)被有旅游、度假需求的買(mǎi)房人普遍關(guān)注。與傳統(tǒng)中旅游度假地產(chǎn)不同，北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)幾乎無(wú)一例外，都沒(méi)有主打投資概念，而是實(shí)實(shí)在在傳播生活方式、健康配套，得到的效果卻遠(yuǎn)比當(dāng)初拿投資回報(bào)吸客好得多。

相關(guān)媒體在環(huán)京康養(yǎng)大盤(pán)奧倫達(dá)部落采訪時(shí)了解到，這個(gè)13年前就開(kāi)始小步慢跑的環(huán)京大盤(pán)，越來(lái)越受到北京、河北、河南等地買(mǎi)房客群的青睞，每周末，自住居民以及前來(lái)旅游的人群會(huì)把該項(xiàng)目所有已建成的房屋住滿(mǎn)。一間普通的兩居室，每月租金達(dá)到5000元至6000元，幾乎可以與北京五環(huán)外的租金相同。對(duì)于早期幾千元均價(jià)買(mǎi)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率無(wú)疑非常可觀。

但奧倫達(dá)部落始終沒(méi)有將投資回報(bào)作為方向。據(jù)奧倫達(dá)部落助理總裁張大東介紹，公司的理想是將奧倫達(dá)打造成中國(guó)康養(yǎng)的勝地。他們斥資約5億元的心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館，是中國(guó)少見(jiàn)的健康產(chǎn)業(yè)與社區(qū)居住的深度融合。目前，擁有百年歷史的臺(tái)灣彰基醫(yī)院已經(jīng)與奧倫達(dá)部落正式簽約，在此建立亞洲第一的泊愛(ài)（彰基）醫(yī)院。

張大東說(shuō)，奧倫達(dá)部落全球首創(chuàng)心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館，引入國(guó)際最先進(jìn)的MTT（醫(yī)學(xué)訓(xùn)練療法）、PNI（心理神經(jīng)免疫學(xué)）、能量醫(yī)學(xué)、中醫(yī)國(guó)學(xué)、新自然飲食等國(guó)際潮流醫(yī)養(yǎng)技術(shù)，以家庭醫(yī)生為核心，提供定制化健康體檢、家庭基因檢測(cè)、慢性病管理、全球大醫(yī)院專(zhuān)家會(huì)診、綠色醫(yī)療通道等會(huì)員服務(wù)，形成了從預(yù)防醫(yī)學(xué)到全球治療再到精準(zhǔn)康復(fù)的全時(shí)全生命周期的心身健康服務(wù)。

“我們想做的就是讓人們留下來(lái)，居住于此，而不是把房子當(dāng)成投資品。所有旅居、養(yǎng)老、度假項(xiàng)目，都會(huì)號(hào)稱(chēng)倡導(dǎo)全新的生活方式，但真正落到實(shí)處的能有多少，基本都是一半自住一半投資，人留不住，只有淡化投資屬性，真正做出能打動(dòng)人心的居住、生活、健康、長(zhǎng)壽的生活方式，才是這些旅游度假、康養(yǎng)大盤(pán)的真正出路。”張大東說(shuō)。

而即使是在北京攬客的廈門(mén)大盤(pán)——泰禾廈門(mén)灣，也同樣淡化投資的概念。這個(gè)距離廈門(mén)核心區(qū)幾十公里的超級(jí)大盤(pán)，以一線(xiàn)海景、小戶(hù)型、低總價(jià)、交通便捷為核心賣(mài)點(diǎn)，迅速在北京積累了眾多粉絲。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，有很多買(mǎi)房人咨詢(xún)投資回報(bào)率可以達(dá)到多少，回復(fù)是不保證回報(bào)率，開(kāi)發(fā)商希望打造的是“住假地產(chǎn)”，讓人們居住在那里，而不是純粹為了投資。畢竟一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，需要的是絡(luò)繹不絕的人流，而非三亞那樣的春節(jié)城市。因此，當(dāng)投資型需求減少之后，真正購(gòu)買(mǎi)的一定是有意常住的人群，這樣才能形成一個(gè)大盤(pán)真正的活力。