摘要：時間進入2018年深秋，樓市終于開始轉向。從2016年9月30日開始，這一輪樓市調控已經持續兩年。這兩年時間，調控從一二線城市蔓延到三四線城市，從限制買房擴展到限制賣房，從控制房價到打擊反炒房，不僅調控力度前所未有，限制之多也是前所未有。

據不完全統計，這兩年有100多個城市，累計加碼了600多次調控。僅2018年前8個月，就加碼超過300次。房價按不住，調控不收兵。

這樣的節奏，讓融創掌門人孫宏斌都不免驚呼：

房地產調控超過任何人想象。

吊詭的是，調控一路加碼，而房價也在一路上行。房價越是上行，調控火力就越密集；調控火力越是密集，搶房熱情就越是高漲。樓市調控一度陷入“按下葫蘆浮起瓢”的僵局。

直到2018年下半年，秋意漸涼，一二線熱點城市房價終于掉頭，市場預期由此開始下行。

樓市調控到底有沒有用？房價是靠什么按住的？下一步，樓市是一路向上，還是高位盤整，抑或很快迅速反彈？01

兩年樓市調控大復盤

這一輪樓市調控，是從2016年的“930新政”開始的。

那個十一假期，以北上廣深為代表的一線城市，以合肥、廈門、南京、蘇州“四小龍”為代表的二線城市，集體加碼樓市調控，剛剛取消不到兩年的限購又回來了。

當時，有媒體就對此冠上了“史上最嚴樓市調控”的名號，這話顯然說早了。

然而，市場熱度絲毫未下降，樓市調控反而成了下場搶房的信號。這種反向博弈機制，出現在每一次樓市調控中。

在很多人看來，調控越是嚴厲，越說明這個城市樓市有投資價值，更是蜂擁入場。

2017年3月，北京將調控進一步升級。外地限購門檻提高到5年、認房又認貸、二套首付比例提高到六成。

作為全國樓市的風向標，北京將傳統調控手段用到極致，限購門檻已經是史上最嚴，二套首付比例也基本上屬于史上最高，“認房又認貸”更是擴大了二套房的認定范圍。

然而，除了北京樓市有所降溫之外，其他地方仍舊一路高歌。

與北京不同的是，廈門開啟了另一條道路。 

2017年3月24日，廈門率先對個人房產限售兩年。這是限售政策第一次登上舞臺，以往都是限制買房，這一次直接限制賣房。

這一政策隨即被各地所效仿，不到半年時間，全國已有50多個城市加入“凍房”大合唱，限售成為樓市調控的新標配。

就在這一年年中，借助以棚改貨幣化為代表的定向放水的威力，原本不溫不火的三四線城市房價突然一躍而起，完成逆襲。

房價上漲，調控必然讓如影隨形。從2017年下半年開始，調控開始向三四線城市蔓延，蚌埠、淮安等名不見經傳的小城市首度躋身調控陣營。

調控火力雖猛，但樓市仍舊火熱。

時間進入2018年，限價搖號手段亮相。

在杭州、成都、西安等城市，限價搖號的出現，非但未能遏制市場熱情，反而將搶房的節奏帶往新階段。畢竟，限價讓一二手房之間存在利差，套利式搶房就再正常不過。

這一年，雖然房價依舊熱，但內外環境的變化，讓市場情緒開始動搖。居民六個錢包所剩無幾，杠桿率居高不下，消費受到擠壓，高房價正在從民生問題轉為社會問題。

7月31日，重要會議明確“堅決遏制房價上漲”，成為樓市最重要的轉折點。

直到此時，各地樓市才開始真正降溫。

02

兩個前所未有

這一輪樓市調控，與過往有極大的不同。

一是調控城市覆蓋面之大，前所未有。兩年來，累計有100多個城市出臺調控政策，而全國只有300多個地級市，占比超過1/3。

二是調控頻次之密，前所未有。兩年累計調控超過600次，平均每天1次調控。2016年是50多次，2017年超過250次，2018年僅前8個月就高達315次，調控只有更嚴，沒有最嚴。

相比于數字上的兩個“前所未有”，調控政策呈現出一些新的跡象，又創造出新的兩個“前所未有”。

其一，樓市限制之多，前所未有。從限購限貸到限價限售，從限制個人到限制企事業單位，從限買房到限賣房再到限土地，幾乎能限制的都被限制了。在中國20多年的樓市上行周期里，房產交易從來沒有被限制這么多。

其二，決策層態度之堅決，前所未有。與以往“堅決遏制房價過快上漲”的政策目標不同，這一次沒了“過快”兩字，“堅決遏制上漲”，不再有任何彈性空間。

同時，房價不被控住，調控就不收兵，大熱必調控，幾乎成為鐵律。住建部門更是表示“房價遏制不力要解決問責”，更是將調控推往新高度。

所以，這一輪調控最突出的特征，不只是“史上最嚴”，也是“史上最極端”。

在房產交易全面受限的背景下，投資邏輯顯然要發生變化。

03

房價是怎樣被按住的？

樓市調控到底有沒有用，這個問題一直都沒有明確答案。

就短期而言，樓市調控是個反向信號。越是加碼調控，越讓人們以為樓市堅挺，越會吸引購房者入場搶房。

每一次政策出臺的前夜，都是搶網簽的高峰。甚至一些媒體限制離婚購房的傳聞，都能激起假離婚的高潮。

但就長期而言，當樓市調控逐級加碼，其政策威力就開始展現出來。

限購限貸限價限售的“老四限”，疊加限企事業限離婚限新落戶限土拍的“新四限”，就完成對于樓市全面冰封。外來需求進不了，內部資金出不去，均態由此形成。

當然，樓市調控要想真正發揮作用，更需要大環境的配合。

一方面，只有對貨幣釜底抽薪，才能讓樓市真正轉向。

如果貨幣一路寬松，即使調控力度再大，也擋不住大水漫灌帶來的影響。

這一次，去杠桿堵住了房企的融資渠道；

而美國的加息周期又限制了放水的力度（參閱《大放水時代一去不復返》）；

金融風險的擔憂，讓樓市被排除在定向降準之外；

棚改貨幣化的熄火，讓三四線的定向放水就此消停；

這些都成功改變了貨幣基本面。

另一方面，預期比黃金更重要，改變預期，就能改變一切。

樓市具有典型的順周期性，越漲越買，越跌越無人問津。樓市一旦進入上行周期，羊群效應就會發揮效用，全民沉浸于搶房的狂熱之中。因此，扭轉預期，就變得十分重要。

扭轉預期，靠的是一系列組合拳。

一是貿易爭端帶來的影響，

二是市場對金融風險的感受，

三是政策毫不回頭的緊縮，

四是以房地產稅為代表的長效機制的吹風。

所以，房價之所以在2018年秋季被撼動，正是內外大環境不斷變化的結果。

04

下一步會怎樣？

這一輪樓市調控最典型的特征，就是冰封。

正如我們在《樓市冰封期買房指南》一文里所分析的，限購限貸冰封的是需求，限土地限融資冰封的是供給，限售冰封的交易，總之就是樓市維穩。

一個“穩”字，言外之意，就是既要防范暴漲導致房價泡沫進一步放大，也要防范大跌導致金融風險危及全局。

冰封，是典型的“以時間換空間”的戰略。

穩住樓市，為解決貿易爭端留足時間，為提振經濟留出更多探索空間，為長效機制出臺提供可能。

所以，這一輪冰封期到底何時結束，要看這些大環境何時轉變。

 對于投資者，要開始適應新的樓市環境了。當交易受到限制，一切玩法都要發生變化。