摘要：“金九銀十”歷來被地產界視為檢驗市場冷熱的風向標。“金九”沒有出現，“銀十”的預期也并不樂觀。在北京青年報記者的探訪中發現，十一黃金周期間，北京的二手房也與新房市場類似，都處在買賣雙方的博弈中。但與新房開發商開始放低姿態吸引買房人不同的是，二手房的成交量始終穩定在每月1.5萬套左右，均價雖有下降，但并不明顯。業內人士分析認為，北京的二手房目前來看還處于深度觀望中，預計今年的后幾個月將延續這種下行趨勢，市場總體上仍然處于量縮價穩的階段。

       “黃金周”沒能改變京城二手房的量價齊跌

       很出人意料的是，今年的黃金周，北京的新房市場和二手房市場成交量都出現了同比回升。

       貝殼研究院的數據顯示，雖然二手房市場交易量延續低位運行，但與去年黃金周相比，今年黃金周二手房成交量高出53%。這主要是由于去年3·17調控后市場連續9個月回落，基數較低。

       但今年黃金周強于去年并不代表市場的真正好轉。如果拉長時間周期，今年黃金周的交易量僅相當于2016年同期的57%。

       具體來看，從6月份開始，北京二手房市場就持續處于下行階段，成交量連續4個月下滑，成交均價也在8、9月份持續下跌，這一局面并沒有因為黃金周而改變。

       數據顯示，9月全月，北京二手房住宅簽約15283套。從二手房住宅簽約量看，9月北京二手房住宅簽約15283套也是連續下降4個月后，基本在1.5萬套左右徘徊。

       業內人士認為，作為傳統的金九銀十，9月二手房簽約與淡季7-8月基本持平。而且9月一定程度上因為公積金政策收緊的末班車推動，整體看，2018年金九成色不足。

       貝殼研究院的數據也顯示，從月度成交來看，2018年以來，北京二手房成交價格也已出現下跌。9月北京二手房成交均價下跌2.2%，13城區中有11個城區的成交均價下跌。其中西城、石景山、通州、門頭溝的降幅最為明顯，而東城區和豐臺區則是僅有的兩個9月份成交均價上漲的區域。

       58安居客對于二手房價格的統計數據顯示，二手房已經出現明顯降溫，北京、上海、廣州、深圳9月二手房掛牌價分別為59247元/㎡、50545元/㎡、33463元/㎡、54230元/㎡。從二手房掛牌價漲幅上看，只有部分二三線城市還有一定上漲，例如長春、昆明、昆山、呼和浩特、包頭等。

       隨著“房住不炒”政策的升級，一線城市樓市呈現轉折式的走向。在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，中央“堅決遏制房價上漲”正在起作用，不管是從全國調控大背景看，還是一線城市調控的再升級，都可看出市場觀望情緒濃厚。

       成交量和成交價格的下降，帶來了成交周期的拉長。今年黃金周北京鏈家二手房業主和客戶成交周期分別為70.6和75.6天，較去年分別延長11.1天和11.8天，較2016年均延長40天。這表明，調控后隨著放貸時間的拉長、房源的減少以及觀望情緒的加重，市場成交節奏愈加緩慢。

       業內人士認為，9月份以及十一黃金周的成交數據表示，二手房市場入市需求處于低位，市場觀望情緒較重。

       “黃金周”業主忙著下調報價

       成交量連續多個月萎縮，已經開始影響業主的情緒了。據貝殼研究院統計數據顯示，今年黃金周北京鏈家二手房掛牌量比去年下降32%，僅為2016年的1/3。從今年來看，新增房源掛牌量一直處于下降態勢，僅在8月份稍有回升，之后繼續回落。調控在減少需求的同時，也抑制了供給，導致換房更加困難。

       “最近的房源并不多，市場熱情也不高。我手上一個老奶奶希望賣掉西城區普天大院的學區房，買一套朝陽區的三居室，改善居住條件，但現在她的房子看的多，出價的少，一直沒能賣掉，也就談不上換房了。”我愛我家德勝片區的一位房產經紀人小劉從6月份之后，學區房的熱情開始逐漸降溫，上半年都是業主漲價賣，現在如果不給出議價空間，就不太好賣了。

       在大數據的統計上，業主新增掛牌價也出現了回落。很多業主都在黃金周期間忙著找中介下調報價。從貝殼研究員的統計數據來看，2018年十一黃金周業主新增掛牌價較2017年同期出現回落，業主預期出現轉向。從調價中漲價占比來看，今年黃金周業主調價中漲價占比僅為11%，略高于2017年同期，明顯低于2016年70%漲價的情況。這也證明，二手房降價和議價空間加大成為主流。

       “我在十一期間賣了一套37平方米的一居室，十個小時賣掉的，是西城德勝的學區房，就是因為總價低，單價也低于周邊同戶型，才能很快成交。”小劉告訴北青報記者，這套房子面積約37平方米，是一套專門落戶上學的房子，總價580萬，單價約為16萬左右，在周邊一居室里算得上總價最低的落戶房。即便這樣，業主也又讓了兩萬才促成了交易。放在今年4、5月份入學季旺季時，這類小戶型非常搶手，不漲價就不錯了，基本沒有談價的空間。

       議價空間出現后，貝殼研究院統計的數據顯示，今年國慶北京二手房新增“帶看量”比2017年同期高出40%，表明市場需求還是強于去年同期。但與2016年相比，新增“帶看量”仍下降30%。從今年來看，“帶看量”在前期小幅回升后轉入下降狀態，二手房市場并沒有重新活躍，仍舊處在買賣雙方的博弈中。

       二手房價格仍有下行壓力

       綜合來看，9月樓市受到政策因素的強烈影響，除中央的宏觀調控外，北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有產權等“一城一策”，對房地產市場精準調控。這也讓樓市出現普遍“降溫”態勢，大部分主要城市的樓市成交和土地出讓均出現了不同程度的環比下跌。

       合碩機構首席分析師郭毅分析，國慶假期的二手房交易量，創下近五年來簽約量次低，雖然受到朝陽區暫停網簽的部分影響，但從近期二手市場的微觀表現來看，房客比持續低迷，新增置業需求后續乏力。二手市場自5月開始，連續5個月銷量保持以1.5萬套以上的成交表現將在10月畫上句號。由于新房市場入市限競房500萬上下的套均總價，與二手房的平均交易價格形成直接競爭，新房二手市場的相互博弈作用下，導致四季度北京二手交易量將再度進入低位運行狀態。

       張波指出，樓市的降溫已然來臨，“金九銀十”成色不足已是市場共識。房價“金九銀十”大面積上漲的趨勢將得到明顯緩解，新房上漲的趨勢減少會更為明顯。穩定依然是四季度重點，穩地價、穩房價、穩預期，確保市場穩定，也意味著不但要控制房價，還會對于地價和預期有穩定要求。

       根據58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50余個重點城市，已經有10余個品牌房企在打折促銷，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現。“以價換量”項目越來越多，這必然影響二手房的交易，預計二手房在成交量保持相對穩定的同時，房價的下行壓力會更為明顯。

       貝殼研究院的分析也認為，今年黃金周的二手房市場成交量、帶看量比2017年有所改善，但仍然延續今年下半年以來下行的態勢，市場總體上仍然處于量縮價穩的階段。