摘要：2019年2月，全國(guó)房?jī)r(jià)總體止跌回漲，上漲城市個(gè)數(shù)較快增加。142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.355%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.494個(gè)百分點(diǎn)。142個(gè)樣本城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市94個(gè)，占樣本數(shù)的66.2%，比上月增加39個(gè)。

       也就是說(shuō)今年2月份全國(guó)房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)為上漲，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲的城市越來(lái)越多。這引發(fā)人們的思考，房?jī)r(jià)是不是回暖了，2019年的房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？

       之前，我常說(shuō)10年一輪回，每每逢十總有相似的事情出現(xiàn)，2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊，房?jī)r(jià)也結(jié)束了自1998年以來(lái)的突飛猛進(jìn)，開(kāi)始走入低谷，但08年是經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)同樣也是政策的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年中國(guó)出臺(tái)的“4萬(wàn)億”，財(cái)政和貨幣兩大政策走向?qū)捤桑�房�(jī)r(jià)自2009年開(kāi)始反彈。

       回到2018年中國(guó)經(jīng)濟(jì)同樣面臨外部挑戰(zhàn)，中國(guó)在這一年經(jīng)歷了4次降準(zhǔn)，同時(shí)開(kāi)始“定向降息”，財(cái)政政策由原來(lái)的積極轉(zhuǎn)變了現(xiàn)在的更加積極。如今，2019年初的房?jī)r(jià)似乎有回暖的跡象，是不是重演2008年-2009年那次行情？

       我認(rèn)為，2019年下半年一二線樓市回暖是大概率，但是如果說(shuō)是牛市不太可能。因?yàn)槟壳暗?a href="http://www.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">市場(chǎng)情況和2008-2009年有很大的不同。

       第一，2019年和2009年最大的不同是當(dāng)時(shí)的購(gòu)房潛力遠(yuǎn)比現(xiàn)在要大，2009年底，住戶部門(mén)債務(wù)余額是8.2萬(wàn)億元，2017年末，我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)余額40.5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了近5倍。我曾說(shuō)過(guò)，在1998年-2008年這10年，雖然房?jī)r(jià)也大跌，但那時(shí)候的居民買(mǎi)房主要是利用自有資金，杠桿率非常低。而在2008年以后，居民買(mǎi)房主要是借錢(qián)買(mǎi)房（房貸），也就是說(shuō)2009年那會(huì)借錢(qián)買(mǎi)房的空間遠(yuǎn)比2019年要大。

       數(shù)據(jù)顯示，2008年末，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率（居民負(fù)債和GDP的比值）為17.9%，至2017年末已經(jīng)達(dá)到49.0%，10年間上升31.1個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)際平均水平是62.1%（國(guó)際基金組織認(rèn)為超過(guò)65%會(huì)影響到金融穩(wěn)定），也就是說(shuō)目前居民買(mǎi)房仍有一定的潛力，但這個(gè)空間遠(yuǎn)比2009年要少，但是這微小的空間怎樣用，如何用才是關(guān)鍵。

       我認(rèn)為很大的可能性是緩慢上漲，一方面不至于快速超過(guò)65%的警戒線，另一方面可以使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

       第二，從資金面上看，2019年的貨幣政策空間遠(yuǎn)比2009年要小，今年2月末，中國(guó)的廣義貨幣M2是186萬(wàn)億，2009年初M2僅有49萬(wàn)億，相差近4倍。由于總量過(guò)大，宏觀杠桿率過(guò)高，未來(lái)貨幣增速將進(jìn)入全面放慢的階段，今年2月份，廣義貨幣M2增速僅有8%，遠(yuǎn)低于2009年2月份的20.48%。

       都說(shuō)房?jī)r(jià)上漲是一種貨幣現(xiàn)象，過(guò)去20年房?jī)r(jià)的來(lái)源于貨幣超發(fā)，如今M2增速全面放慢意味過(guò)去房?jī)r(jià)單邊式上漲一去不復(fù)返。

       但是，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和2009年還有幾分相似，那就是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度仍然不小，所以這種情況下樓市肯定不能太冷，首先是要有一定的成交量，然后是價(jià)格不能太冷，有一定活躍度。

       所以，綜上所述，2019年的樓市很可能是下半年開(kāi)始回暖，同時(shí)居民負(fù)債率也會(huì)緩慢上升，直到住戶部門(mén)杠桿率達(dá)到65%之前，中國(guó)樓市就還有潛力！