摘要：日前，中國房地產業(yè)協(xié)會和易居房地產研究院中國房地產測評中心聯(lián)合發(fā)布《2019中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，中國恒大、萬科A和碧桂園仍位列上市房企三甲。保利地產、中國海外發(fā)展和融創(chuàng)中國分居四到六位，龍湖集團、新城控股、華潤置地和富力地產分列七至十位。

       測評研究報告顯示，2018年上市房企總資產均值、房地產業(yè)務收入均值和凈資產均值增速均實現(xiàn)了較高速的增長：總資產均值為1121.51億元，同比上升28.4%；房地產業(yè)務收入均值為200.91億元，同比增長33.92%；凈利潤均值為25.62億元，同比增長13.82%；資產負債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%；凈負債率均值同比上升2.65個百分點至92.52%。

       從上市房企總資產規(guī)模來看，年末總資產超過千億的企業(yè)有57家，約占上市房企總量的27.14%。其中超過3000億元的企業(yè)有14家，超過萬億的企業(yè)有4家，依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資產累計值占比來看，榜單前17名企業(yè)的總資產累計值占比已超過50%，排行榜前55名企業(yè)總資產累計值占比超過80%。

       在償債能力上，測評研究報告顯示，2018年房地產企業(yè)負債水平保持穩(wěn)定，償債風險在可控范圍之內。從長期償債能力看，2018年末，上市房企資產負債率均值為68.09%，較2017年上升3.04個百分點；凈負債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個百分點。從企業(yè)資產負債率的分布看，2018年，約42%的企業(yè)資產負債率低于68.09%的行業(yè)均值，如中國國貿、中國海外發(fā)展等；約26%的企業(yè)資產負債率處于行業(yè)均值和80%之間，如龍湖、億達中國、寶龍地產等；另外29%的企業(yè)資產負債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園和恒大等。

       在盈利能力方面，上市房企外延擴張驅動增長，頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個百分點；總資產凈利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個百分點；總資產報酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個百分點。

       在成長能力上，上市房企業(yè)績增速略有回調。2018年，上市房企平均房地產業(yè)務收入、凈利潤和凈資產規(guī)模同比均實現(xiàn)增長，但增速出現(xiàn)回落。從各企業(yè)的土地儲備情況分析，龍頭企業(yè)依然占據(jù)優(yōu)勢。其中，恒大、碧桂園、保利發(fā)展總貨值均超過2萬億元，融創(chuàng)、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。報告認為，短期內土地資源依然加速流向規(guī)模企業(yè)。

       融資和多元化拓展仍是上市房企關注的熱點。報告指出，2018年房企融資環(huán)境依然偏緊，開發(fā)貸、債券融資、股權融資以及海外融資等途徑不同程度收緊；但2018年四季度以來，房地產融資環(huán)境有好轉跡象。至2019年一季度，房企發(fā)債約1860.52億元，比上年同期增加38.64%。

       從業(yè)務趨勢來看，上市房企的主業(yè)仍是地產，除少數(shù)個別上市房企外，地產行業(yè)的營業(yè)收入占據(jù)絕對比重，基本在90%以上。但上市房企探索多元化的實踐并未停止、但更趨理性，更強調穩(wěn)固主業(yè)的基礎地位，避免盲目發(fā)展。

       報告認為，從上市房企對多元業(yè)務領域的選擇看，首先是以房地產產業(yè)鏈上下游領域為主，既順應消費升級大勢，又反哺主業(yè)。從年內上市房企涉足的非地產業(yè)務的營業(yè)收入看，物業(yè)管理收入較成規(guī)模的上市房企數(shù)量最多，其次為商業(yè)地產、建筑類，長租公寓布局仍是熱點。在物業(yè)服務創(chuàng)新方面，馬太效應凸顯，多家物業(yè)公司先后上市，萬物互聯(lián)的生態(tài)系統(tǒng)逐漸形成。

       據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共210家。“2019中國房地產上市公司測評成果發(fā)布會”還首次發(fā)布“2019物業(yè)服務企業(yè)上市公司測評成果”，該項測評由中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯(lián)合主辦。