摘要：如果從銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，下半年伊始，房企的速度慢了下來(lái)。

　　不論是翻看各大上市企業(yè)剛剛的單月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)公告，還是參閱研究機(jī)構(gòu)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月房企整體銷售業(yè)績(jī)不如6月。主要原因一方面在于市場(chǎng)慣性，6月底房企集中沖刺上半年業(yè)績(jī)，隨后的7月往往會(huì)迎來(lái)一波休整期；另一方面也與政策趨緊、融資通道收窄、市場(chǎng)觀望情緒加重等多重因素密切相關(guān)。

　　盡管7月和8月是房企的“暑假時(shí)間”，但結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)，9月和四季度房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)是否會(huì)像往年一樣出現(xiàn)一波漲勢(shì)，目前仍未可知。

　　單月同比漲幅分化

　　根據(jù)碧桂園發(fā)布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，該公司7月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額425.7億元，與去年7月同比增加16.03%，與今年6月環(huán)比減少約29.51%。

　　與碧桂園相比，恒大與萬(wàn)科的7月業(yè)績(jī)與去年相比變化不大，但與今年6月相較同樣有較大幅度收窄。其中恒大7月合約銷售額為404.5億元，與去年7月相差無(wú)幾，同比減少0.51%，環(huán)比6月減少19.52%。萬(wàn)科7月合同銷售金額481.9億元，同比去年7月增加6.76%，環(huán)比6月減少27.47%。

　　7月和8月通常被稱作樓市“淡季”，從以往幾年的市場(chǎng)情況來(lái)看，這兩個(gè)月份各地成交量均有不同程度的縮減。由于7月作為下半年的開(kāi)端，房企一般沒(méi)有沖業(yè)績(jī)的需求，因此“碧恒萬(wàn)”三家企業(yè)銷售額收窄也并不稀奇。

　　根據(jù)克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)，7月TOP100房企銷售操盤(pán)業(yè)績(jī)規(guī)模7465.9億元，較6月環(huán)比降低近29%，不過(guò)與去年7月相比有所增長(zhǎng)，這主要是受部分房企業(yè)績(jī)同比拉升幅度較大的影響。

　　同樣身為第一梯隊(duì)，保利、中海等企業(yè)與“碧恒萬(wàn)”有所不同。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月兩家企業(yè)銷售全口徑金額分別為404.8億元和299.9億元，同去年7月相比保利增幅達(dá)到69.4%，中海也達(dá)到50%。增幅明顯的還有中國(guó)金茂(HK.0817)，7月公告業(yè)績(jī)?yōu)?43.0382億元，同比增幅甚至超過(guò)100%。

　　另一家值得關(guān)注的企業(yè)是新城控股，盡管上月原董事長(zhǎng)王振華涉事被捕，隨后新城控股開(kāi)始大規(guī)模出讓旗下項(xiàng)目，但該企業(yè)最新業(yè)績(jī)并沒(méi)有受到太大影響，公告顯示其7月合同銷售額245.33億元，環(huán)比減少16.98%，但同比仍有33.68%的增幅。

　　市場(chǎng)觀望情緒加濃

　　事實(shí)上，今年以來(lái)房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境均有所收緊。在市場(chǎng)環(huán)境方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至6月全國(guó)商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，且降幅比1至5月時(shí)有所擴(kuò)大，而商品房銷售金額70698億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。克而瑞研究中心認(rèn)為，伴隨著前期積壓的市場(chǎng)需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。

　　在政策環(huán)境上，7月30日中央政治局會(huì)議再次重申“房住不炒”，并提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。而在此之前，涉及房地產(chǎn)信托、境外發(fā)債等金融措施的出臺(tái)，也讓房企融資渠道有所收窄，這也進(jìn)一步提高了房企的融資難度和融資成本。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)56次，今年累計(jì)調(diào)控次數(shù)已有307次，與去年相比有所增加。

　　銷售和政策的影響也傳導(dǎo)至房企拿地決策上。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，7月，31家典型房企中，超過(guò)六成企業(yè)拿地力度低于前6月平均水平。

　　從往年市場(chǎng)規(guī)律看，7至8月處在樓市兩大密集成交區(qū)間的過(guò)渡階段，成交相對(duì)平淡，開(kāi)發(fā)商推新和營(yíng)銷動(dòng)作并不多。但進(jìn)入9月之后直至年末，樓市成交通常會(huì)回升，盡管從2017年開(kāi)始，包括廣州在內(nèi)的不少城市年尾成交旺季已不再“過(guò)旺”，但仍會(huì)有不少開(kāi)發(fā)商處于慣性或沖業(yè)績(jī)等需求密集推貨。

　　顧及市場(chǎng)觀望情緒的影響，克而瑞研究中心認(rèn)為，短期看預(yù)計(jì)8月市場(chǎng)將繼續(xù)走弱，而9月特別是四季度之后隨著企業(yè)供貨的增加，房企整體銷售或?qū)��?huì)有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大。