摘要：炒股的人里面，有一個流派叫“低價流”，就是專門盯著那些價格兩三元的低價股進行操作。

       最近幾年，樓市里面也有這么一個類似的流派，就是專門瞄準一個城市中的低價房下手。“低價流”的核心思想，就是價格低。價格低，代表了 下跌有限，但是上漲無邊。

       同時，經(jīng)過這一輪地產(chǎn)大牛市的教訓，越來越多的人開始明白一個道理，那就是 房地產(chǎn)投資，一定要堅決遠離三四線及以下的中小城市，擁抱一二線大城市。而目前各個省也都有一種強烈的做大省會、留住人才，進而參與全國城市競爭的沖動。

       最典型的就是山東濟南，山東為了增加濟南的首位度，直接把萊蕪整個劃給了濟南， 讓濟南從省內(nèi)的三弟秒變二哥， 有了和青島一較高下的資本。因此，當下房地產(chǎn)投資有一句非常經(jīng)典的語錄就是： 向省城進軍。而且，現(xiàn)實也充分證明，最近五年內(nèi)，投資省會的人們，幾乎都是賺的盆滿缽滿，收益率在本省絕對是碾壓其他所有城市。

       因此，在 低價+省會 的雙重因素驅(qū)動下，目前樓市投資出現(xiàn)了一個新的動向，就是尋找房價還在萬元以下的省會級城市入手，尋找投資機會。那么，低價流派+省會的模式，在樓市中真的適用嗎？在當前的環(huán)境下，投資省城最大的障礙，主要有兩個。 一是限購 ，直接導致了很多人沒有房票，想買也沒資格。

       另一個就是經(jīng)過一輪大漲，目前省會城市的房價普遍已經(jīng)不低， 有高位站崗的風險。但是，今天如果告訴你，放眼全國，還有一些城市，它們不僅是省會城市，頂著巨大的政治光環(huán)，而且價格全部都在萬元以下，有的甚至只有五六千，相較于北上深動則七八萬的價格，勢差達到10倍，極具比較優(yōu)勢。

       更重要的，他們的二手房，有的甚至是新房，基本都 不限購，不限購，不限購。也就是說，如果你有錢任性，完全是想買幾套買幾套，想花多少花多少。

       這樣的城市，如果現(xiàn)在就擺在你的面前，你買嗎？你跟嗎？需要說明兩點。一是因為自治區(qū)在行政級別上和省是一樣的，所以為了便于表述，自治區(qū)的首府也統(tǒng)一稱為省會。

       第二點是，統(tǒng)計的這些城市的房價，不是單純的新房價格或者二手房價格，也不是傳統(tǒng)意義上的平均價格。而是綜合了新房和二手房之后的 中位數(shù)價格。

       因為新房價格極具迷惑性，比如北京，目前新房供應基本都在5環(huán)外，所以如果你看北京新房價格，似乎只有四五萬，偏遠的大興房山，甚至還有兩萬多的。而你到四環(huán)以內(nèi)看看，7萬以下價格的房子，幾乎都已經(jīng)絕跡了，五環(huán)以內(nèi)5萬以下價格的，也消滅的差不多了，基本剩下一些歪瓜裂棗。

       又比如新房癌及其嚴重的重慶，現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)新開的樓盤，基本在1萬5以上，算上裝修2萬多也不稀奇。如果你據(jù)此判斷重慶的房價至少也在一萬七的話，你就圖樣圖森破了。

       目前重慶內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域、甚至是紅得發(fā)紫的兩江四岸，10年左右的小區(qū)，價格在一萬二三的一抓一大把，隨便點幾個，比如龍湖觀山水、華宇北國風光、中海北濱一號等等。而且還都是知名大品牌開發(fā)商的小區(qū)。

       至于什么是中位數(shù)價格，大家自行百度吧，就不浪費時間了。我們繼續(xù)回到上面的房價排名圖上來。我們把這31個城市的房價，分成四個梯隊。 第一梯隊 的是北京上海， 價格5萬以上。 超級雙雄，獨孤求敗，甩開后面一大截。

       第二梯隊 的城市是濟南、武漢、天津、南京、福州、杭州、廣州等7個城市， 價格在2萬到3萬之間。 除了廣州外，清一色的強二線城市。

       第三梯隊 的是哈爾濱、貴陽、太原、南昌、重慶、南寧、西安、合肥、成都等14個城市。 價格在1萬到2萬之間。 這個區(qū)間的城市數(shù)量最多，幾乎達到了一半。

       第四梯隊 的是 銀川、西寧、烏魯木齊、呼和浩特、拉薩、長春、沈陽、貴陽、蘭州。 這9個城市，基本都滿足省會城市、價格萬元以下、不限購的條件。

       看起來屬于非常理想的投資標的。這些城市的房子，值得投資嗎？和北京上海動輒七八萬每平米的房價相比，銀川、西寧、烏魯木齊、沈陽、長春這些城市的房價完全可以用馬云口中的白菜價來形容。

       北京四環(huán)內(nèi)一個5平米的衛(wèi)生間，就可以買到西寧一個70平米的兩室一廳，而且還是省會城市。因此，從價格上來看，這些城市是真的價格洼地。如果從概率上來看的話，8萬一平米翻倍漲到16萬一平米的概率顯然要比5千一平米漲到1萬一平米困難的多。

       而且像烏魯木齊這樣的城市，還頭頂著“一帶一路”橋頭堡這樣的超級光環(huán)。對于有些想象力比較豐富的人而言，烏魯木齊會不會借著“一帶一路”的東風，成為引領(lǐng)中亞、走向世界，成為國際化的大都市呢？

       那樣的話，投資烏魯木齊的房子，豈不是要賺翻了？因此，類似西寧、銀川、烏魯木齊這樣的城市，就非常符合下跌有限、上漲無限的投資預期。那么，價格洼地就是價值洼地嗎？這些萬元以下、充滿想象力的省會城市，到底值不值得投資呢？

       在投資界有一個說法，就是 投資不過山海關(guān)、貧富分界胡煥庸。 山海關(guān)之外就是傳說中的東北三省，胡煥庸線以西就是傳說中的西北6省。東三省因為各種原因，改革開放之后，逐漸從經(jīng)濟強省滑落到今天的各種數(shù)據(jù)墊底。如果說日本失去了20年，那么東三省可以說從2007以來，同樣失去了十幾年。

       2013年的時候， 烏魯木齊的中位數(shù)房價 沖到歷史最高點，大概在8000元，同時期 西安的中位數(shù)房價 在7000元， 武漢的中位數(shù)房價 大概在9000元。

       而到了2018年，烏魯木齊跌倒了7860，西安漲到了16500，武漢更是站穩(wěn)了20000。從曾經(jīng)比西安貴1000、比武漢便宜1000，到如今大約只有西安的二分之一、武漢的三分之一，歲月洗禮、滄海桑田。因此，從房產(chǎn)投資的角度來看，胡煥庸以西的西北6省會城市，相較于胡煥庸線以東的廣大省會城市， 從投資的角度來看，收益在省會城市中絕對墊底。

       這就類似于股票市場中的個別低價“神仙股”，除了持有者自己腦海中想象出來的上漲空間無限之外，其實本質(zhì)上并沒有多大投資價值。胡煥庸線以西和東北的省會城市之所以房價低，主要原因還是在于經(jīng)濟弱，經(jīng)濟弱的根源在于人口少，人口少的根源在于自然條件差。以西北省會城市中經(jīng)濟最強的烏魯木齊為例，2018年，烏魯木齊的GDP是3184億元。

       從增長率上看，2018年烏魯木齊GDP增長率為7.6%，比全國平均水平6.6%高出1個百分點，屬于中等偏上的水平，還是挺不錯的。但是如果看總量呢？西北最強城市烏魯木齊2018年3184億的GDP是個什么水平？在全國排名的話，排在第77名。你知道75名是誰呢？是山東的菏澤，2018年的GDP是3202億元，比烏魯木齊多18億元。

       菏澤屬于山東比較弱的市，在整個山東排名13，屬于倒數(shù)墊底的份。而且估計全國90%的人都不知道菏澤在什么地方，甚至80%的人，壓根就不知道中國還有一個城市，叫菏澤！

       但是即使是在山東倒數(shù)墊底的菏澤，這么一個在全國都不出名的四線城市，其經(jīng)濟總量都超過了西北六省會城市中經(jīng)濟排名第一的烏魯木齊，由此可見，西北經(jīng)濟在全國范圍比較來看的話有多弱了。

       而房價第一的北京2018年GDP是多少呢？ 是30320億。 大約是烏魯木齊的10倍。因此，如果單純地從經(jīng)濟發(fā)展水平來看，北京房價大約70000，烏魯木齊房價大約8000，二者大致是9倍的關(guān)系。如果看銀川的話，這個規(guī)律一樣適合。2018年銀川的GDP是1901億元，北京的GDP是銀川的大約15倍，而北京的房價大約是銀川的13倍。二者的倍數(shù)關(guān)系也基本成立。

       因此，簡單粗暴地以GDP來比較的話，如果以北京7萬單價為參照物，烏魯木齊和銀川的房價就值六七千，沒有低估，甚至還略高估。而西北六省會城市之所以經(jīng)濟弱，根源還是在于人口少。 沒有人，一切都是空談。

       而西北六省人口少，主要的根源還是在于自然環(huán)境及其惡劣，相較于東南沿海城市，甚至武漢長沙等中部城市，并不太適合大規(guī)模的人類居住生存。如果你坐飛機從北京一路向西，當飛機進入甘肅之后，會發(fā)現(xiàn)下面是一片荒涼，荒涼到昆侖山上除了黃土就是巖石。

       那種荒涼，是連片的，上百萬平方公里的。從上面的這張地圖可以看到，在中國的東南版圖上，郁郁蔥蔥的綠是底色，沒有植被的地方，就像是十八歲女孩臉上的青春痘。而在西北的版圖上正好相反，滿目荒涼的黃是底色，偶然幾處綠色，更像是八十歲男人臉上的老年斑。

       而目前隨著交通工具的革命和戶籍制度的放開，西北等地的人口正在出現(xiàn)劇烈的流失現(xiàn)象。2018年，搶人最兇猛的西安、杭州、成都、重慶、武漢等中部省會城市，人口增加總量在500萬級別，拒不完全統(tǒng)計，這些城市的增量人口，除了一半來自本省其他地級市之外，絕大部分都是來自西北六省。

       面對西部城市嚴重的人口流失現(xiàn)象，國家層面甚至都出臺了專門的政策，防止東部沿海發(fā)達地區(qū)高薪到中西部和東北搶挖人才。但是信息交流技術(shù)的發(fā)展和交通工具的便捷，越來越多的中西部和東北地區(qū)的人們了解地區(qū)之間的差異和外面世界的精彩。

       今年以來，大事不斷。年初粵港澳大灣區(qū)正式落地；8月初，上海臨港自貿(mào)區(qū)宣布獲批；前兩天，國家層面支持深圳建設(shè)世界一流城市的消息刷頻，這一系列重磅利好消息依然說明： 當前國家重點發(fā)展的區(qū)域，依然是在東部沿海地區(qū)。

       在當前穩(wěn)經(jīng)濟穩(wěn)增長的大環(huán)境之下，基礎(chǔ)好、底子厚的長三角、珠三角、京津冀依然是重點發(fā)展的地區(qū)。因此，在沒有根本性的政策扶持和經(jīng)濟社會環(huán)境的改變之前，西部地區(qū)和東北地區(qū)的人口進一步流失依然不可避免。

       號稱樂府雙壁之一的《玉臺新詠》這樣唱道：孔雀東南飛，五里一徘徊。也就是說，早在兩千多年前，我們的老祖宗就已經(jīng)告訴我們， 房產(chǎn)投資啊，得往東部城市走，往南部城市走，往東南沿海城市走。

       比如東部沿海一帶的北京、天津、青島、上海、福州、廈門、廣州、深圳。又比如，往里面退一點的石家莊、濟南、南京、杭州、合肥、南昌、南寧。再不濟，你也得選武漢、鄭州、成都、重慶、西安、昆明吧？不能再退了，再退，就真的要掉進坑里爬不出來了。