摘要：11月29日，由和訊房產主辦的第十七屆財經風云榜第十屆地產金融創新峰會在北京悠唐皇冠假日酒店6層正式舉辦，本屆主題為“敬畏于心·無畏于形，2020 呼喚地產文明4.0”，會上，金科股份(000656,股吧)聯席總裁方明富發表題目為《焦灼時代，房企如何構建良性生態圈？》的演講。

       房地產行業進入穩定發展期，低價拿地高價賣房的時代已終結，房企從追逐規模轉變為構建生態系統。”會上，方明富表示，金科以用戶為本體，全面啟動“四位一體”戰略，即地產開發、科技投資運營、社區服務、文旅康養，構建美好生態圈。

       以下為方明富演講原文：

       我發言的主題是“千億金科 美好新生——從跨越式大發展到美好生態圈的建設�！�

       我們從城市生態、企業生態、區域生態三個層面來分析。

       首先我們說生態系統是什么，自然界的空間內，生物與環境構成的有機整體，是系統開放、緊密聯系、協同發展、動態平衡，這四大要素。和諧的生態大家看起來是非常賞心悅目的，失衡的生態是看起來比較心情憂郁的。

       區域生態，是從區域維度來思考的。比如長三角城市群，到2030年全面建成具有全球影響力的世界級城市群，長三角城市群里面能級齊全，城市建緊密相連，協同發展，跟剛才那種生態的特點是相似的。區域的一體化，全省多個城市、多個能級實現了相對的協同。占2.2%的國土面積，有全國1/4的經濟總量和1/4以上的工業總產值。

       第二是粵港澳大灣區。我只是舉幾個例子來說明區域生態的重要性。到2030年，GDP總量預計4.62萬億美元，應該會成為全球四大灣區之首。它的港口經濟、經濟總量包括產業和人口的導入等等，這些大家應該比較清楚。從解放初期，東北經濟的一枝獨秀，到現在十九大城市群推動全國區域的融合發展，大家知道的一張圖是我們全國十九大城市群的規劃。剛才我們說區域之間的生態為什么要形成良性的閉環？比如長三角、珠三角，產業、經濟、人口是協同的。

       城市生態，再往下走是城市生態，城市生態是驅動城市發展的內在動因，不變則退，不變則滯。我們看一個比較典型的城市深圳，從1979到2018年，從1.96億GDP到去年的2.42萬億GDP的增長，實現了高科技、互聯網、科技、金融、汽車、物流等多元化的產業發展。深圳的高新技術、文化創意、現代物流、金融行業，支撐了整個深圳的高速增長。8月18號中央國務院發文的關于建設中國特色社會主義先行示范區，我們預計深圳會再一次走在城市發展的行列。

       擁有良好產業協同城市生態圈的不止深圳，還包括北京、上海、廣州、杭州等等。像中西部可能是基于旅游、生態，也會形成良好的城市生態，保證城市的發展。

       最后落到企業，企業生態具有什么樣的特征呢？

       千億企業的奮斗啟示。小米生態圈，是建立在我們生活所需的很多方面，通訊、智慧家居、旅游等等，都是圍繞生態圈構建的。還有準萬億企業的戰斗啟示，華為，它一直在構建比較良性的生態圈系統，手機、穿戴、家居、電腦，以及包括云計算、服務器等等，包括它有龐大的基于供應鏈系統，松下、三星、東芝等等。

       萬億企業的跨越啟示，阿里的生態圈。零售、消費、娛樂、金融等等，這也是一種生態。

       我們講了這么多城市、區域、企業等等，剛才我們講房地產行業走過了20年，其實我們在這個行業的人都知道已經發生了變化，地產行業在尋求適合自己的生態圈，行業已經發生變化的情況先，我們又做了哪些方面的改變。

       中國城市化率去年已經接近60%，未來幾年當中，70%和80%的增長，它的增長率、增長速度，會逐漸平滑。

       低價拿地高價賣房的時代已終結，這兩年感覺越來越明顯，傳統住宅市場中，招拍掛土地的價格逐年上升，但是由于限價，我們的利潤空間在壓縮，全國房地產利潤在持續走低，到了去年已經是11.9%。全國房地產的銷售量和價在這幾年是橫盤的，全國的房地產銷售住宅的量都穩定在17萬億左右。

       行業從之前的更加粗放逐漸邁向精細，也是我基于行業的變化，房地產企業也要思考更加精細化的管理。土地出讓的精細化，我們政府在土地管控方面也比以前精細了，政府調控的精細化，不是一刀切，而是一城一策。房地產經營管理，未來也要精細化，從靠土地紅利演變為靠企業的經營、融資能力、產品實力、成本、運營、服務等全方位的能力提升，可能才會迎來房地產企業未來的競爭。

       頭部品牌企業的山頂相遇，房地產大航海時代。一方面是房地產企業的船堅炮利，一方面進入人才、土地、資金的紅海，渴望發現地理新大陸。

       未來房地產企業從狼向獅，過去的加速起飛到未來的巡航模式，從激進的擴張到未來的穩定增長，從追逐規模到未來的生態建設。所以構建相關產業化，也是未來房地產企業思考的要如何構建生態。

       無遠慮，必近憂，謀生態，為發展。

       我跟大家分享一下這幾年金科在這方面做了哪些方面的思考和改變。

       四位一體，金科美好生態圈。

       金科從1998年成立，在重慶，到去年我們20年，2011年的西南，2017年的全國化，2011年A股上市，2016年提出美好生活服務商，2017年跨越式大發展，2018年金科20年又提出“四位一體”，全面構建金科美好生態圈。

       我們結合衣食住行，來打造全生命周期的美好生態圈。全生命周期的客戶美好生活需求，從成家、立業、成年、生子，包括到晚年，貫徹下來是我們民生地產開發和產業運營，以及中國所需的社區生活服務和文化旅游康養。

       我們四位一體是民生地產開發、科技產業運營、社區綜合服務、文化旅游康養，以用戶為本體，全面啟動“四位一體”戰略，構建美好生態圈。為更多人提供更好、更多、更高性價比“三系一核”產品。

       今年我在上海做了產品發布的時候，當時我們提出生命建筑的概念，生命建筑的概念是產品線、是產品內部，怎么理解這個呢？這個比較學術、比較技術，它是基于產品內核或者支撐產品打造的一種體系，就像一個人他是需要一個良性的肌體，就像我們講產業生態，也是需要一個良性生態，一個協調的肌體才是健康的。我們以前做房屋是用外立面石材貼的非常高檔、豪華，但是里面住起來并不舒適。所以我們要從生命建筑來思考整個產品打造的核心。

       分了三大體系。智慧體、基因體、有機體。核心的邏輯和理念是，為建筑注入靈魂，將美好融入生命。我們冰冷的房屋以后也會有靈魂的。讓它作為一個良性的肌體，是健康的、是協調的，而不是某一個點做到非常極致，但是其他大家并不關注。

       從生命建筑到生命家，這是我們在全國很多項目里面的運用和展示。

       第二個板塊是科技產業投資運營，主要是基于科技創新、人工智能、物聯網、生物制藥等方面，也是中國產業方面能夠提升競爭力的方面。金科在10個省18個城市布局了幾十個項目，在山西、四川、重慶、上海、江蘇、河南、山東、山西、遼寧、湖南等等，我們另外一條線已經在做產業方面的研發和投入，以及包括實際的項目落地和運營。

       復合型的產業園，包括在遼寧、重慶、成都等等都有產業園。

       這是總部基地。

       這是長沙科技產業新城，也是在運營了。

       這是重慶兩江科技新城。因為金科總部在重慶，大家如果有機會來重慶，可以去看一下。

       山東的濟南大數據產業園，是在山東章丘，很多機組和機柜都放在這個產業園里，是山東省的重點項目。

       社區綜合服務，這是金科的第三個板塊，依靠傳統物業方面的升級，緊密圍繞社區的衣食住行、游購娛教打造全方位、全周期的現代服務產業鏈，打造人、云、端的智慧社區生態。

       我們社區服務已經進入了156個城市，我們合作的管理面積是12.8億平方米，今年營收會突破接近30億。

       整個在社區綜合服務這個板塊，我們自建項目，大家看到這個灰色的，金科自建的項目大概只占到40%左右，其他全部是外界的，外界的住宅板塊也占到20%，其他包括大型的企業公建、商業中心、產業園，政府、學校和景區，其實不是只是做金科的項目，我們承接了大量的包括其他開發企業的項目在管理。

       這是我們一些典型的項目，除了住宅項目之外，包括南方航空(600029,股吧)的湖南分公司、重慶保時捷中心，重慶最大的4S店，是我們在提供作業管理。京東的西安亞洲分揀中心，鹽城的高新創業園區，無錫的火車站，咸陽師范學院，重慶某炮兵學院，檢察院等等，這是一些公共的服務，就是金科物業不純粹是住宅物業的管理，而是全方位、全方面的，大型公建也都可以提供管理和服務的。

       科技賦能，助力服務提升。我們跟�？低�視(002415,股吧)的合作，跟中國電信的合作，跟微軟的合作，包括跟華為、阿里等等都有合作，我們2013年就啟動了科技板塊，我們2013年進行改革的時候提了三大板塊，傳統的物業管理、科技板塊、運營板塊，通過幾年的努力，我們科技板塊現在已經發展得很不錯了。我們前幾年跟微軟投資了幾個億，花了很多心思，做了一個金科天啟大數據中心，在重慶，我們也有展示。把全國所有的能耗、全國所有的包括小區的出入口等等的攝像頭，可以在一個屏上，甚至在一個手機屏上全部集成，我們現在幾百個項目全部實現了。

       這是關于服務的一些內容，或者說大型的公益組織，業主自建的社區社團，金科從2009年開始做鄰里，現在堅持了11年，我們每年特別是鄰里游會組織幾十萬業主，去年是30幾萬業主全球出游。

       從萬系鄰里平臺，到業主自治社群，再到社區公益。

       最后一個環節是文化旅游康養，金科去年提出四位一體，因為基于國家的新興發展戰略，老年群體，是金科新探索的業主板塊，具體項目還在進一步探索中。但是有一些項目正在落地過程當中。包括成都的溫江的國色天香，還有銀川的三沙等等。

       金科的國際旅游度假區，是在規劃當中的。我們現在這個板塊有三條產品線，一個是投資比較大的兩千到五千畝，是大型的。金科頤養匯，就是康養社區。金科未來物種公園。金科國際旅游度假區是要在一線城市或者熱點二線城市來做，這個是最大的。而金科未來物種公園落地就更強，因為它的規模相對更小，投資相對可控。

       跨越式發展，兩年時間金科站上千億的新起點。以千億新起點為起點。