摘要：越是艱難之時，越能看出誰在堅守。

       近日，海南出臺樓市新規(guī)，提出發(fā)展安居型商品住房、本地居民限購多套住房和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。

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       其中，最值得關注的是這條：即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。

       這意味著，海南成為全國首個全面實行現(xiàn)房銷售的省份，“取消預售制”終于邁出了堅實一步，釋放了什么信號？

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       疫情沖擊超出預期。

       一眾城市瘋狂試探松綁，海南為何逆勢加碼樓市調(diào)控？

       先說一件往事。2019年年初，有開發(fā)商曾放言，海南樓市調(diào)控很快會松綁，最快在當年6月。 然而，一年多過去，海南非但沒有松綁，反而不斷加碼調(diào)控，“豪賭”樓市松綁的開發(fā)商中了當頭一棒。

       海南樓市調(diào)控的決心為何如此之強？對于一個嚴重依賴房地產(chǎn)的區(qū)域，這種政策韌性，遠遠超出想象。

       一個可能原因是，海南將有超常規(guī)利好政策出臺。調(diào)控加碼是為對沖政策紅利，提前將樓市炒作按壓在地。

       海南這幾年重磅政策頻出。就在去年，“推進海南全面深化改革開放”與粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、黃河經(jīng)濟帶等一道被納入國家戰(zhàn)略，而海南自貿(mào)港建設將從2020年逐步落地。

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        海南是全島自貿(mào)港，不同于一般自貿(mào)區(qū)。自貿(mào)港，一般都是零關稅港、免稅港或低稅港，在貿(mào)易自由、投資自由、金融開放等方面引領全球。

        據(jù)官方透露，海南將建立高水平自由貿(mào)易港相適應的具有國際競爭力的特殊稅收制度。

        建立特殊稅收制度，是不是“免稅港”不得而知。但可以斷定，海南的政策紅利，將會遠遠超出所有自貿(mào)區(qū)。

        正是在這種背景下，海南逆勢加碼調(diào)控，成為“取消預售制”的首開先河者，并不令人意外。

       02

       海南式探索，將“取消預售制”再一次推向輿論關注焦點。

       眾所周知，土地70年產(chǎn)權、公攤面積、商品房預售制，堪稱房地產(chǎn)市場的三大發(fā)明。

       有意思的是，這三大“發(fā)明”皆起源香港。其中，商品房預售制，來源于香港的賣樓花。港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”。在樓宇建設周期內(nèi)提前賣房，正是“賣樓花”，或者說預售制。

       1994年，商品房預售制在內(nèi)地落地。

       目前，內(nèi)地城市允許開發(fā)商在項目建設1/3左右就允許提前對外銷售，還有部分三四線城市在“正負零”（完成地下工程）時就能對外銷售，購房者通過售樓處、樣板房來看房買房，等到竣工之后的現(xiàn)房銷售并不多見。

       在住房短缺時代，預售制提高周轉(zhuǎn)速度，有效促進住房供給，功不可沒。然而到了26年后的今天，預售制已經(jīng)弊端重重。

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        預售，相當于讓開發(fā)商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金周轉(zhuǎn)速度，房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式由此而來，而風險卻轉(zhuǎn)嫁給購房者和銀行。

        然而，預售制的弊端同樣很明顯：所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，問題樓盤屢見不鮮，至于“爛尾樓”的出現(xiàn)，更非孤立事件。

        至于“塑膠湖”、“空氣房”、“墓景房”，也非憑空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的現(xiàn)實。

       所以，這兩年，“取消預售制”的聲音不絕于耳。

       03

       雖然海南邁出堅實一步，但取消預售制仍然長路漫漫。

       原因在于，商品房預售制，是中國房價政治經(jīng)濟學的基本構成。它是維系房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)的重要基礎，也是維系土地財政高速運轉(zhuǎn)的重要前提。

       取消預售制，會讓誰害怕？

       一方面，取消預售制，房企周轉(zhuǎn)速度變慢，高周轉(zhuǎn)模式就此終結，這必然帶來房地產(chǎn)行業(yè)的全面洗牌。中小房地產(chǎn)商搖搖欲墜，大開發(fā)商也將失去高周轉(zhuǎn)的利器。

       另一方面，地方政府未必樂見“賣樓花”消失。

       對于地方來說，高周轉(zhuǎn)的好處，是提高了土地出讓的效率，短時間內(nèi)獲得更多的賣地收入。如果高周轉(zhuǎn)不復，一宗土地兩年才能變現(xiàn)，開發(fā)商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維系？

        所以，這幾年，雖然包括深圳、蘇州等地都推出了現(xiàn)售地塊，但取消預售制的范圍并不大，而且在疫情沖擊之下，某些城市轉(zhuǎn)而取消現(xiàn)房銷售，重回預售老路。

       可見，現(xiàn)實利益錯綜復雜，“賣樓花”顯然不會那么容易取消。

       04

       海南式的探索，至少說明了三點：

       其一，土地70年產(chǎn)權、公攤面積、預售制，這三大最受矚目的樓市難題，正在逐步得到解決。

       對于土地產(chǎn)權問題，國家已明確70年產(chǎn)權到期可自動續(xù)期。對于公攤面積，至少已經(jīng)受到人民日報、新華社等權威媒體的持續(xù)關注。而取消預售制，海南邁出的這一步，也有十足的信號意義。

       其二，不是任何艱難時期，都會出現(xiàn)樓市大松綁。

       時代不同，經(jīng)濟周期不同，樓市所處的風險閾點不同，樓市調(diào)控的松綁紅線同樣會大相徑庭。

       正如凱風君在《不要指望樓市大松綁》一文中所說的，這幾天，廣州、駐馬店等地政策的“一日游”，足以說明許多問題。

       其三，不是每個城市都對炒房聽之任之。

       前有長沙，明確拒絕炒房，官方表態(tài)：堅決擺脫對房地產(chǎn)的依賴、對土地財政的依賴。后有海南，壯士斷腕去房地產(chǎn)依賴，逆勢加碼樓市調(diào)控。

       長沙、海南走出的這條路，希望能為更多城市所復制。紓困而不刺激，托底而不重啟，擺脫房地產(chǎn)依賴，才是經(jīng)濟長遠發(fā)展之道。