摘要：受疫情及原油價格等多因素影響，海外金融市場接連發生股價大幅下跌事件，金融風險越來越大。近日，貝殼研究院發布海外金融市場對中國房地產的影響分析，報告認為由于國內外金融市場關聯度不高，海外金融市場的不穩定對購房者需求直接影響不大。國內居民改善型換房需求主要取決于資產置換，對外部融資的依賴不高。國內房地產市場具有較強的需求空間和充足的政策儲備，好物業好房子的需求會更多。短期市場需求端正在有力復蘇。

       海外金融市場風險對國內居民購買力影響較弱

       海外金融市場動蕩直接影響兩部分人，一部分是在海外配置金融資產的中國人，另一部分是打算在國內購房的外國人。外國人在境內購房受到嚴格限制，人數極低，可以忽略不計。海外股市大跌會影響海外金融資產持有人的賬面財富，繼而影響其消費，但這部分人群為海外上市公司持股員工，數量少，對國內房地產市場的影響較小。

       即便海外市場的流動性風險傳到中國金融市場，也不會對國內房地產市場造成影響。換房的購買力主要來自于資產，中國的家庭資產結構中，房子是最重要的資產，股票資產只占3%左右。中國家庭不會拿買房的錢用來炒股，也不會因為股票跌了就買不起房。

中美家庭債資產結構比較

       房地產交易是個自發閉環，買房的原因主要是自住和改善，換房需求也是由自身真實需求所決定，且換房對融資的依賴度不大。根據貝殼成交數據，在使用貸款購房的二手房客戶中，購房總價越高，使用貸款的比例和貸款成數越低。

北京二手房成交中不同總價段房源貸款成交比

       全球經濟危機抑制國內購房需求釋放，但不會改變總量

       若海外金融市場的風險全面爆發形成全球經濟危機，就會通過影響中國出口來影響就業和收入。首次購房者因收入減少而無法入市，導致換房鏈條也難以啟動。收入效應會導致國內購房需求增速下降，但總體的規模仍然比較大。前2月，全國房地產銷售額下降34.7%，隨著國內逐步恢復，未來降幅會收窄。

中國商品房銷售額及增速

       如果全球經濟陷入較長期的衰退，可能會導致家庭債務風險，但中國家庭的資產負債表更加穩健。第一，與美國比較，中國家庭的負債率低于美國，儲蓄率高于美國。中國的居民杠桿率為52%左右，遠低于美國等發達經濟體70%的水平。2017年以來降杠桿使得居民杠桿率增速放緩。

       第二，中國家庭住房資產占比高達60-70%，負債中住房按揭貸款占比達54.6%（2019年數據），只要國內房價穩定，就不會出現家庭資產負債表衰退。

       第三，中國居民住房按揭貸款首付比例在30%左右，經過這幾年的降杠桿，對于房價波動的抵抗能力較強。即便出現少數人群因失業、收入下降無法還貸，中國的銀行也會積極做好延期還款等處理，不會任其發展成債務危機。

       第四，中國大城市的土地供應仍然保持緊縮，超大城市防止城市過度開發限制住房土地供應，住房的稀缺性仍然保持。

       國內市場潛力巨大，政策儲備豐富，市場預期向好

       第一，中國被抑制的購房需求仍然很大。一、二線的購房需求仍然存在。從鏈家重點一二線城市的新增客源來看，春節假期結束后新增需求開始回升，且隨著疫情的減弱，3月新增客源量增長速度加快。疫情影響下，大面積改善型換房需求被激發。從新增房源關注量來看，140平以上的大面積房屋關注占比于近期提升明顯，面積改善需求將在疫情結束后釋放。

       第二，中國金融條件比去年寬松。2020年以來，央行已實施兩次降準，2月1年期LPR下降10個基點，當前利率水平低于去年。而且在全球降息潮下，我國利率仍有下降空間。

       第三，中國房地產政策工具還有很多。本身我國大城市已經經歷了三年時間的限購，一部分購房需求被購房資質擋在門外。為了應對下行壓力，會鼓勵正常的換房改善等合理消費需求。政府在金融、稅收等方面仍然有大量的政策儲備。

       從當前的市場形勢看，市場反彈的力度比較大。3月9日至15日（下稱上周）鏈家18城二手房市場成交量繼續快速回升，環比增加64%，成交量已經恢復至去年12月周均水平的87.3%，市場回升較快。分城市來看，18個城市中有7個城市成交量恢復超過去年12月周均成交量。其中上海、濟南、南京、大連四個城市的恢復程度比較高，已經恢復至12月周均水平的143.7%、127.5%、119.3%與112.6%。而且，買賣雙方入市意愿增強明顯，新增房客源均已經恢復超過去年12月份周均平均水平。

       綜上，海外金融市場的風險可能對部分境外上市房企造成沖擊，但對國內購房需求的影響比較小，國內住房反而會成為避險資產而受到消費者關注。