摘要：“房價還會上漲嗎？”很多朋友都在問。我想說，一定會漲，但是有漲就有跌，像過去這樣一直漲實在是太不正常了。漲并不可怕，如果經(jīng)濟增長，你的收入在漲，房價理應(yīng)也上漲。只是在過去，房價短期內(nèi)過快上漲造成的系列問題，需要穩(wěn)定房價來消化。

       自從房子是用來住的不是用來炒的這個定位確立后，其實我們追求的目標(biāo)也在發(fā)生改變，過去追求高速增長，現(xiàn)在追求高質(zhì)量發(fā)展。目標(biāo)不一樣，手段自然也就不一樣。

       從房地產(chǎn)發(fā)展角度來看，或許還會有局部的上漲或下跌，但是整體來看，普遍上漲的歷史或?qū)⒔Y(jié)束，過去那種歷史性上漲局面可能將畫上句號。

       其背后的原因有很多，但主要有以下幾方面：第一，中國經(jīng)濟告別高速增長，不再過分追求速度，而更強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展；第二，房地產(chǎn)的基本面從過去的缺房子到現(xiàn)在供需基本平衡，雖然還有不少人尚未完全解決住房問題，但是那是分配問題，并不是建設(shè)問題；第三，人口周期歷史性扭轉(zhuǎn)，人口增長率下降甚至是人口減少，對房地產(chǎn)發(fā)展都是一個大的限制。

       經(jīng)濟增長曾經(jīng)賴以生存的房地產(chǎn)基本面發(fā)生改變時，經(jīng)濟增長需要有重新的定位和目標(biāo)，而今年我們的經(jīng)濟增長就已經(jīng)不再制定具體目標(biāo)，這有特殊原因，也是有意為之。如今的房地產(chǎn)也面臨著換擋，從過去的房子緊缺到現(xiàn)在的總量供給平衡，這應(yīng)該是一個巨大的參考數(shù)據(jù)。

       兩個月前，央行一份調(diào)查報告顯示，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)分化明顯，家庭總資最高10%家庭的總資產(chǎn)占比為47.5%。居民的住房擁有情況相對均衡。我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

       似乎廣大朋友對于96%城鎮(zhèn)居民家庭有房不太認(rèn)同，總感覺還有那么多的人沒有房，無力承擔(dān)買房的壓力。所以，就覺得感受與調(diào)查不符。我認(rèn)為這是可以理解的，畢竟調(diào)查是總體或者平均，而你是個體，你的感受可能會被平均。還有，96%城鎮(zhèn)居民家庭而不是96%的城鎮(zhèn)居民，這是有很大差別的。

       SOHO中國董事長潘石屹曾給出自己的理解，他表示，20年前，中國城鎮(zhèn)人均住房面積只有5.7平米，現(xiàn)在我國人均住房面積已達到37平米，房子非常多，中國的住房已經(jīng)嚴(yán)重過剩。

       所以，我認(rèn)為，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)要換擋了，從國家對房地產(chǎn)的定調(diào)也不難看出，不會再搞大拆大建，而應(yīng)該是加快現(xiàn)有存量市場的合理分配。中國房地產(chǎn)市場正在發(fā)生顯著變化，這個變化不是“黃金時代”到“白銀時代的轉(zhuǎn)變”，是“增量時代”向“存量時代”的轉(zhuǎn)換。

       6月12日，金地集團董事長凌克發(fā)表了對未來房地產(chǎn)市場的看法以及判斷。他表示，在過去10年，由于眾多房企“高周轉(zhuǎn)”的運營模式，中國房地產(chǎn)市場迎來高速增長階段。這十年間，全國房地產(chǎn)市場銷售額從5萬億一路翻至近16萬億，還創(chuàng)造了不少的千億房企。

       “但隨著調(diào)控政策進一步深入，以往那種依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)在短時間內(nèi)規(guī)模爆發(fā)性增長的年代已經(jīng)過去。2020年至2030年間，中國房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模將會在頂部徘徊之后逐步下降，預(yù)計到2030年，年新房銷售預(yù)計會在7億平方米左右，回到2008年銷量水平。”

       按照凌克的判斷，未來的房地產(chǎn)形勢更加嚴(yán)峻，體量減少，房企間的洗牌就會不斷加速。

       河南建業(yè)集團董事長胡葆森的話似乎也印證了這樣的一個事實，他表示，再有七八年，以城市化為背景的房地產(chǎn)增量時代就結(jié)束了，地產(chǎn)企業(yè)要圍繞著存量市場進行轉(zhuǎn)型。

       未來開發(fā)商也會優(yōu)勝劣汰，很多中小房企或被淘汰出局，但作為老百姓也無需擔(dān)心，過去開發(fā)商多不一定住房供給就多。這一點，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠曾經(jīng)表達過類似觀點，他表示，“過去大家沒房子，不是開發(fā)商太少，而是太多，小的開發(fā)商圈占了太多的土地，但沒有開發(fā)能力，導(dǎo)致供給減少。”

       過去一些房企拿地不蓋房，對市場供給貢獻不大，造成市場緊缺，房價上漲，這都是過去的亂象。我相信，增量時代到來，我們的住房觀念也會發(fā)生改變，當(dāng)不再過分追捧高房價的時候，我們也就沒有那么難了。