摘要：2017年以來，全國共有153家長租品牌“爆雷”，2020年1-11月就多達84家。其中，很大一部分原因在于“高進低出”“長收短付”、濫用“租金貸”等運營模式導致資金鏈斷裂。多家長租公寓爆雷，讓房東和租戶陷入“受害者”相爭的漫長博弈。  

       危機并非一朝一夕產生。兩年前，長租公寓還是一片高光態勢，各路資本爭相加碼，頭部企業相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持，一些分散式長租公寓陷入“互聯網式”燒錢補貼、越擴張越虧損的普遍困境。  

       為規范住房租賃市場秩序，成都、西安、重慶等城市先后發文，要求建立唯一的住房租賃資金監管賬戶。此前，杭州、深圳等地也已陸續發布住房租賃資金監管通知。長租公寓已進入強監管時代。  

       頻頻“爆雷”  

       在蛋殼公寓“爆雷”之前，自2019年起，相繼發生多起長租公寓“爆雷”事件，如鼎家、樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等長租公寓倒閉或跑路，引發房東和業主大規模維權。即便是行業頭部公司自如，也難逃盈利困境，這是企業戰略激進的表現，也是行業不成熟的結果。  

       長租公寓頻頻“爆雷”，根源在于商業模式。貝殼研究院依據公開信息不完全統計，在陷入資金鏈斷裂、經營糾紛或倒閉的企業中，近七成因為“高收低出”和“長收短付”。資金鏈斷裂導致大量租金無法兌付的情況。  

       從2017年開始，長租公寓開啟了房源爭奪，在資本的加持下大打“價格戰”。某業內專家表示，2017-2018年間，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業主手里收取房源；為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。  

       “大部分長租公寓因為流動性風險暴露而‘爆雷’。”互聯網財富管理專家王永升表示，“資金的流動性管理是企業穩健經營必須做好的事情，但長租公寓名義上是租房企業，本質上是帶有金融性質的企業。如果長租公寓的租金利差非常小或者為負，即月租金收入與月租金成本的差值越小，則長租公寓的毛利越低。如果利差不能覆蓋人力財務等成本，則長租公寓處于虧損態勢，乃至‘爆雷’現象頻頻發生。”  

       他進一步表示，現實中長租公寓競爭非常激烈，為了獲取房源高價拿房、避免空置低價出租，長租公寓就處于虧損態勢。如果向租客收取了較長期限的租金，而又向房東支付了短期的租金，則長租公寓在兩端都有義務需要履行，對房東支付房租對租房客提供服務。當這種虧損的游戲進行不下去時，長租公寓行業就頻頻“爆雷”，這是對于長租公寓不計成本的激進業務擴張的懲罰。  

       擺脫“野蠻”  

       盡管“爆雷”“甲醛房”“租金貸”等問題頻發，但長租公寓的出現，仍滿足了當下年輕人的租賃需求，是解決我國租賃市場結構性失衡的重要途徑。作為一種新興業態，長租行業急需步入有序發展的軌道。  

       易居控股CEO丁祖昱認為，長租公寓正如早期的共享單車、滴滴，拼資金、拼實力、拼規模是行業早期階段的正常表現。“大浪淘沙”之后，行業將走向成熟，中端企業逐漸退出，最終達到多方制衡的健康狀態。  

       “長租公寓最近接連‘爆雷’，反映出了目前該行業所存在的準入門檻低、監管不夠嚴格、相關法律法規不夠完善等問題。”北京市京師律師事務所律師孟博表示，“以蛋殼公寓為例，其經營模式一直被反復提示風險，即支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期。資金鏈斷裂后，便出現了大量租金無法兌付的情況。”  

       他進一步表示，從行業發展來看，租金亟需監管，“長租公寓‘爆雷’的一個重要原因就是未能對租金實行監管，相關長租公寓企業因此‘無所顧忌’。從現實來看，有必要從賬戶變更、公示監督、風險防控金設立、風險防控金使用、風險防控金調整、資金繳交、風險警示等多個角度，對租金進行監管。”  

       國家金融與發展實驗室發文表示，應設立行業準入門檻，制定相關標準規范（如隔間、裝修、安全等），定期組織行業形勢研討；地方政府應會同住建部門建設長租公寓信息平臺，房客租金應在銀行開立專戶進行監管。  

       強監管時代來臨  

       近日，多地已發文加強監管。其中，濟南要加強對“高進低出”、“長收短付”經營模式的監管，對不具備持續經營能力、擴張規模過快的企業實施約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等舉措。  

       針對“租金貸”問題，成都明確表示，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%；深圳也明確，住房租賃企業不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款；西安要求住房租賃企業在監管合作銀行開立企業住房租賃交易資金監管專用賬戶，以避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。  

       此外，西安要求房租漲幅不得超過居民人均收入增幅。將進一步穩定住房租金水平，基于居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價格指數合理區間，2020-2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅。  

       此前，針對過熱的租賃市場及迅速增長的房租，北京市住建委聯合銀監局、金融局、稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業負責人，明確提出規范住房租賃企業行為的相應政策。住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門聯合印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》終止了長租公寓企業通過租金貸的方式走規模競速的老路，明確指出，“租金貸”收入占比不能超過租賃企業租金收入的30%。  

       監管政策密集出臺，就是要讓長租公寓回歸“住”的本質。“政府通過政策不斷規范租房市場發展，長租公寓市場依然有其存在的市場基礎，是提供住房基礎服務的重要市場平臺，在這樣的情況下，長租公寓市場需要的是更加規范的發展。”盤古智庫高級研究員江瀚表示，“對于整個長租公寓產業來說，當前是轉型升級的關鍵節點，從某種意義上來說就是長租公寓產業的新一輪的洗牌過程，行業正從重視規模轉向深耕運營。”