摘要：近日，央行、銀保監會發布通知，劃定銀行房地產貸款集中度“紅線”。

       為增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）。

       房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

       根據銀行業金融機構資產規模、機構類型，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

       控制風險敞口 優化信貸資源投向

      銀保監會表示，建立房地產貸款集中度管理制度，是健全我國宏觀審慎管理制度，完善房地產金融管理長效機制的重要舉措，有助于提高金融體系韌性和穩健性，有助于強化銀行業金融機構內在約束。

       實際上，從國際經驗可以看出，銀行房地產貸款風險敞口持續增長可能導致其資產質量易受房地產價格波動沖擊，增加金融體系脆弱性，可能潛藏系統性金融風險。

       而許多國家都把控制房地產系統性風險，作為宏觀審慎管理的重要內容。據不完全統計，全球約36個國家將債務收入比上限納入宏觀審慎工具箱，超過24個國家運用了貸款價值比，風險敞口管理等供給側工具也常被用來抑制潛在系統性風險的進一步積累。

      業內專家認為，人民銀行推出房地產貸款集中度管理，對銀行房地產貸款余額占比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助于降低銀行房地產風險敞口。促進銀行形成自我約束的內在機制，調整中長期經營策略和信貸結構。

       目前，我國銀行信貸投放中房地產占比高，擠壓了實體經濟資金供給。《通知》有助于銀行優化信貸結構，引導金融資源從房地產轉向實體經濟，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

       分五檔設定要求 區域差別化約束

       從房地產貸款集中度管理制度的內容來看，制度充分考慮了機構具體實際，體現了分類分檔、區域差異化約束的原則。

       人民銀行、銀保監會稱，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

       具體來看，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

       比如，第一檔中資大型銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。房地產貸款占比指，房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例；個人住房貸款占比是指，個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。

       目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。

       對于超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。

       《通知》體現了區域差別化約束的原則。允許人民銀行副省級及以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，在充分論證的前提下，在《通知》相應檔次具體要求基礎上增減2.5%的空間內，合理確定其轄區內地方法人銀行的房地產貸款集中度管理要求。

       平穩有序推進 對居民房貸影響有限

       據了解，房地產貸款集中度管理機制屬于長效機制，旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防范風險敞口過于集中，并不是禁止相關業務開展。

       為制度平穩有序推進，《通知》明確了過渡期，對房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別進行了設置。

       《通知》明確，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年。超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

       除采取了分省分類施策、差別化過渡期等多種機制安排外，還將指導超出上限的銀行按年度合理分布業務調整數量，有序做好調整工作，避免出現斷貸、抽貸。個別調整壓力較大的銀行，還可以通過申請延長過渡期等方式差異化處理。

       為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算，其中包括公租房建設等領域的貸款。為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

       業內專家表示，為落實資管新規，銀行業金融機構非標資管產品回歸表內的壓力較大。明確回表房地產貸款不納入集中度管理，意味著政策不會對銀行在過渡期內完成資管新規要求產生額外影響，有助于穩定銀行預期。

       此外，根據公開資料測算，大部分商業銀行尚未觸及上限，居民無需過度擔心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會因為該政策而被銀行提前收回，短期內對房貸利率不會造成影響。長期有利于穩定預期，促進房地產市場健康發展。