摘要：中國存量房地產市場規則正在發生巨變，多城已邁入政府定價二手房時代。7月26日，無錫市房地產調控領導小組辦公室發布通知稱，無錫市房地產市場管理和監測中心在調查分析基礎上，形成本市二手住房成交參考價格。而無錫只是對二手房價格進行管控的諸多城市之一，今年2月深圳率先出臺二手房成交參考價格機制后，已有多個熱點城市陸續跟進。

       政府直接對二手房定價，效果可謂立竿見影。據易居研究院統計數據顯示，全國最早落實二手住房成交參考價制度的深圳，上半年二手房價累計已下跌10936元/平方米，價格縮水幅度達15%。與此同時，實行二手房指導價政策的城市，成交量均呈明顯下降態勢。

       “二手房指導價最關鍵的作用是改變了預期，由于政府指導價普遍比市場價低20%以上，房價上漲預期被逆轉，從而導致成交萎縮及價格回落。”一家研究機構的高層稱。

       億翰智庫一位分析師表示，從土地市場到新房市場再到二手房市場，管控政策不斷優化和深入，地方政府對房地產市場的管控力度也在逐漸加強。

       事實上，最近一年，房地產行業迎來史上最嚴監管時代。“三道紅線”、貸款集中度管理，集中供地、二手房指導價等政策紛紛出臺，這些史無前例的政策涵蓋行業需求端和供給端，將對房地產市場產生深遠影響。

       二手房指導價威力盡顯

       作為房地產調控長效機制中的一部分，二手房成交參考價制度于今年上半年“利劍出鞘”。

       自2021年2月8日深圳率先出臺《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》后，目前已有東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫等多個熱點城市，對二手房價格采取了嚴格的管控措施。

       “二手房參考價格機制出臺后，地產經紀 APP、官網上架房源掛牌價格均改為參考價，而不再由業主隨意提高，降低了房價上漲預期的自我強化，緩解了購房者對于房價上升的憂慮。”中指院相關分析師表示。

       多位業內人士認為，二手房指導價一方面發布全部或重點小區二手住房成交參考價，另一方面要求銀行將其作為商業貸款發放依據，相當于變相提高了購房者的首付，降低了杠桿率，進而能在短期內使得二手房成交下行。

       “參考價新政對市場短期有明顯的降溫效果。”諸葛找房在研究報告中稱。

       易居研究院數據顯示，今年1月份深圳二手住房均價出現歷史最高點，即72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，房價下跌成為趨勢，到了6月份，均價為61500元/平方米。

       據諸葛找房統計，成都5月份公布第一批小區二手住房成交參考價，6月市場量價齊跌，成交量下降42.4%，價格下降1.4%。

       此外，東莞、寧波等城市二手房成交量也明顯下滑。樂有家公布的數據顯示，今年上半年東莞二手房網簽不足萬套，同比下跌29.8%。據悉，東莞曾在3月底公布了12個典型街鎮133個二手住宅樓盤網簽套數和價格。

       寧波在5月10日公布了針對重點學校周邊的小區二手房參考價格后，6月全市二手房成交環比下跌明顯。據寧波房產交易中心數據，6月寧波全市二手房成交7788套，其中市六區成交4965套，環比下降11.2%，同比下降52.6%。

       “此類數據充分說明政策調控積極有效，二手住房價格逐漸回歸合理區間。”鯨平臺專家、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

       上述億翰智庫分析師亦指出，“二手房指導價的效果確實比較顯著，作為一種全新并且效果顯著的調控工具，二手房指導價對于亟需進一步調控的熱點城市，不失為一把新利器。”

       史無前例的樓市價格管控

       隨著國內部分熱點城市逐步進入存量房時代，二手房市場管理愈發重要。考慮新房限價等傳統調控手段難以平抑二手房市場熱度，平安證券分析師楊侃認為，二手房市場亟待規范。

       楊侃表示，此前各地樓市調控政策主要通過限價等措施調控新房價格，但不同于政府可以在新房預售證獲取或土地出讓環節限制新房售價，二手房所有權在于居民，無法通過上述政策限制其掛牌、成交價格，新房限價往往導致熱點城市出現一二手樓盤倒掛。

       “從土地出讓到新房再到二手房，是一個相互關聯，相互影響的整體，要想控制住房價，只針對部分環節的調控容易導致整體失衡。”上述億翰智庫分析師指出。

       嚴躍進認為，二手住房成交參考價制度的推進，成為今年二手房市場最重要的一項政策，進一步體現了房地產全方位監管的導向。后續此類政策推進過程中，地方政府、中介、房東和購房者等都應該積極做調整。

       “從2021年上半年的房地產市場調控政策來看，呈現出長短并行，全方位、體系化趨勢明顯的特征，即房地產市場調控的長效機制不斷落地，短期調控工具逐漸體系化，總體上向全方位管控發展。”億翰智庫在報告中表示。

       其還指出，“三道紅線”管理房企的融資規模，“貸款集中度管理”政策同時管理房企的融資規模和購房者的貸款規模，“集中供地”管理地方政府的土地出讓，“四限”政策限制新房價格，二手房指導價控制二手房市場，可以看出管控政策不斷在優化和深入。

       在易居研究院此前發布的《二手住房成交參考價格制度》報告中，選取了全國70個大中城市房價指數進行分析，以研究二手住房價格的冷熱程度。

       報告顯示，今年6月份，全國70個城市中，二手住房價格指數同比漲幅超過5%的共有25個城市，其位于“房價偏熱”區間。其中，最熱的10個城市包括廣州、徐州、北京、杭州、銀川、金華和泉州等。報告建議，此類城市應加快推進和完善二手住房成交參考價格制度。

       “對于地方政府來說，需要基于所在城市二手住房的實際情況，科學高效地發布二手住房參考價，促進二手住房價格回歸合理水平。”嚴躍進稱。