摘要：7月樓市交易在調控政策效應釋放且政策不斷收緊的情況下出現降溫。8月16日，國家統計局官網發布2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，2021年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體回落，其中新房方面，北上廣價格漲幅回落，青島、海口等領漲；全國二手房價全面回落，深圳出現“三連跌”。

       業內人士分析稱，當前購房政策以收緊為導向，以及包括信貸收緊在內的諸多因素都對房地產市場產生一些利空的影響，所以市場交易等指標出現降溫，基本上符合預期，預計成交下行的行情還將延續。

       一二三線城市新房價格漲幅全面回落

       根據國家統計局數據顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。4個一線城市在新房價格環比漲幅均收窄或持平，這顯示一線城市房價上漲得到遏制。7月份，二三線城市的新房價格也呈現漲幅回落的態勢。

       “三類城市均出現了漲幅收窄的態勢，這說明當前此類城市都面臨降溫的可能。尤其是從7月份交易數據看，各類大城市成交行情是弱于預期的，也容易帶動房價漲幅收窄。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受采訪時表示。

       不過，在熱點城市新房漲幅得到控制的情況下，青島、海口、銀川的新房房價均環比上月上漲1%，領漲全國。嚴躍進表示，過去曾經有“南強北弱”的說法，但6月的濟南和7月的青島數據，也都說明北方部分城市房價也有炒作的現象。類似海口和銀川的房價炒作，或也意味著近期政策收緊的概率加大。

       全國二手房價降溫，深圳出現“三連跌”

       二手房價格也進入降溫渠道。根據國家統計局數據顯示，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。北京、上海、廣州二手房房價漲幅均有回落，而深圳成為一線城市中唯一一個二手房房價下跌的城市。同時，深圳二手房價自今年5月以來已連續3個月環比下跌。

       “深圳房價連續三個月下跌，七月份其二手房價格環比下跌0.4%，跌幅在進一步擴大。這彰顯了深圳密集和連續調控的效果開始顯現。特別是，年初啟動的二手房參考價制度，在打擊虛高掛牌價、違規加杠桿、引導市場預期方面的效果非常明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳是全國樓市的風向標，深圳調控的效果如何，直接決定全國其他城市的調控效果、市場預期和政府在長效機制建設方面的決心和信心。

       二、三線城市二手房市場也處于回落階段。

       “7月，二手房環比上漲城市數為41個，創今年以來新低；26個城市二手房價格下跌，創今年以來新高。”李宇嘉告訴記者，二手房更能代表市場運行的趨勢，之所以停漲趨勢明顯，房價下跌城市更多，就在于：一是，近幾個月，銀行全面收緊二手房貸款發放，利率明顯提高；二是，近期很多城市全面啟動二手房參考價格、審核價格，嚴厲打擊虛高掛牌價，導致二手房杠桿率明顯降低，房價自然也很難撐得住。

       房價漲幅將繼續面臨管控

       據中原地產統計，1月~7月房地產調控已經累計達到352次，平均每月超過50次房地產調控，體現了房地產政策的嚴格趨勢。

       從出臺政策來看，此輪監管對房地產行業整體調控態度較為堅決，調控手段全方位，涉及銀行貸款集中度、企業三道紅線、購房按揭等各個方面，房企各類融資和投資均進一步受到限制。

       其中，金融調控手段也在不斷顯現。根據央行發布的7月金融統計數據和社會融資規模數據顯示，居民短期貸款和中長期貸款均表現為環比少增。“在一系列監管措施和地產周期的綜合作用下，居民新增中長期貸款的回落趨勢或已成型，下半年居民中長期貸款若出現持續的少增并不意外。” 中信證券明明表示。

       對于后市，業內普遍認為，預計成交下行的行情還將延續。

       “新房價格管控將全面啟動，熱點城市對于預售證的管理非常嚴格，預示著新房價格漲幅回落的趨勢不會改變。”李宇嘉表示，同時，熱點城市對二手房的調控還會繼續，二手房參考價制度、掛牌審核制度將會全面推行，以建立房地產管理長效機制，避免二手房擾亂樓市預期和新房價格的拉動。

       嚴躍進認為，下半年房地產市場管控力度依舊從緊，市場降溫概率增大。未來房地產調控將呈現三個特點：一是地方政府調控主動性增強，近期各地政府都在及時發現問題、解決問題，力促市場健康發展；二是調控的“顆粒度”明顯變細，即不斷針對各類鉆政策漏洞的行為，全方位進行“打補丁”；三是有針對性地對人才購房環節、意向登記環節、本地戶籍購房環節等剛剛升溫的炒房行為進行重點打擊。