摘要：最近有兩組關于樓市和股市的數據，形成鮮明的對比：深圳二手房成交同比跌77%，一線城市二手房集體降溫；A股連續第33個交易日破萬億。有分析認為，A股市場上的熱錢涌動，有一個最主要的來源地是樓市。

        深圳二手房成交同比跌77%

       曾經熱火烹油的深圳二手房市場，如今逐漸冷靜下來。

       根據深圳市住建局的數據顯示，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，同比跌77.28%，這是深圳二手房成交量連續第五個月下跌。

       從2013年以來，深圳僅有2次成交量比今年8月份低。第一個是受疫情影響的2020年2月，當時的成交量是1667套；還有一次是2019年2月，成交量為1997套，低于今年8月的2043套。

       數據顯示，8月深圳二手房每日成交數基本在80套上下波動，且成交量均低于一手房；但在去年8月，深圳二手房每日成交數卻基本都超過400套，甚至還有多日逼近700套，二手房成交量更幾乎是一手房的三倍還要多。

       不過除了深圳之外，就一線城市來看，北京、上海的二手房成交量均有所降溫。2021年8月份，北京二手住宅共成交17702套，比之7月略有減少。

       7月北京二手房網簽量為17855套，環比6月的18849下滑5.3%。而在今年二手房網簽最高點的3月份，成交量在22000多套。

       上海二手房市場近期也是進入了明顯下行通道。上半年在新房集中供應、二手房房貸周期拉長等的影響下，上海二手房市場成交量從1月份4.4萬套的歷史高點，下降至7月的2.4萬套。

       而上海二手房成交下滑的趨勢還在延續。據同策好房提供的數據，8月2日-29日的四周內，上海二手房周成交套數基本在4000套左右，最低不足3500套，遠低于6、7月份時周均逾6000套的成交。

        二手房成交價格下滑

       再從成交價格上來看，深圳二手住宅市場價格這幾個月也在不斷降溫。

       國家統計局最新數據顯示，深圳7月二手商品住宅成交銷售價格指數為99.6，同比下跌0.4個百分點。這是深圳二手住宅價格連續三個月下跌。

       從4月的價格維持不變，到5、6、7月分別下降0.1、0.2和0.4個百分點來看，深圳二手住宅價格在政府指導價政策出臺后，先是觀望2個月，隨后便連續下跌，且跌幅也逐漸加大。

       據同策好房提供的數據顯示，8月2日-29日的四周內，上海二手房成交均價也從逾4萬元/平方米降至3.7萬元/平方米。

       國家統計局數據顯示，從今年一月以來，一線城市二手房價格環比一路在下滑。1月份為環比上漲1.3%，7月份為環比上漲0.4%。

       樓市調控加碼

       值得注意的是，8月深圳二手住宅價格跌幅加大，或許與深圳的樓市調控新政不無關系。

       日前《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》7月30日起公開征求意見，其中明確提出，推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。

       一方面，采取大學區制，打破房子和學位的對應關系；另一方面，實行教師交流制度，推進教學水平均衡化。雙管齊下，對于學區房炒作來說無異于潑下了一大盆冰水——學區房正是深圳二手住宅市場一直以來的“硬通貨”和“炒作重災區”。

       據中國基金報稱，關于近期深圳教育相關改革的進展，已有消息稱南山、福田開始教師輪崗，就連分班都有采取搖號的了。

       8月28日晚，北大附中深圳南山分校采用電腦搖號的方式對2021級初一新生進行分班。

       政策疊加之下，深圳學區房市場首當其沖。

       此外，在8月29日，深圳市規劃和自然資源局微信公眾號發布《深圳重新發布第二批次居住用地集中掛牌出讓公告》。此次涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃。與杭州相似，深圳此次也將土地溢價率上限下調，在地塊達到溢價率上限后采用搖號方式確定競得人。不同的是，深圳此次還進一步下調了住房銷售限價，通過價格引導進一步穩定市場購房預期。

       未來樓市還會更冷嗎？

       實際上，今年樓市調控迎來全面升級。2021年房地產調控累計突破400次，全面刷新歷史記錄。截至8月22日，平均每月超過50次房地產調控，體現了房地產政策的嚴格趨勢。

       整體來看，今年以來，全國房地產調控政策井噴，核心特點是收緊，包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房。

       中國基金報表示，有分析人士認為，以往限購限貸的措施本質是限制消費側，讓新房二手房的購買變得低頻緩慢，讓杠桿下降。而此輪第二次集中供地下調土地“面粉價”，是從供給側“動刀”，會讓大家形成“面包價”也下調的預期，市場觀望情緒會更濃，見底還言之過早。

        炒樓資金悄然“轉場”股市

       近日證券時報曾報道，某頭部券商客戶保證金突然猛增近5%，保證金猛增的背后，是市場上的熱錢突然多了許多，據分析認為，熱錢有三股來源，分別是一級市場、銀行理財，以及最主要的來源地——樓市。

       一位資深的房產投資人士，在深圳20年操作過多套房產的老呂向證券時報稱，“樓市資金流入股市情況確實存在，我身邊不少百萬級的資金都進場了。”他本人現在也有大幾百萬資金放在股市，他表示，樓市短期無法上行已達成共識，資金沒地方去了，樓市資金向來享受高利潤，對于理財產品等興趣不大，去股市很正常。

       此外，證券時報在一個房產投資交流群中發現，目前群內交流的話題，股市早已經超越樓市占據了主流，對于樓市的信息，大多是群內偶爾有人發個筍盤的信息，群友們驚嘆幾句：“啊，跌這么多了嗎”、“沒想到宇宙中心也跌了”、“太狠了，一下跌了幾十萬”……

       該群群主是深圳一位小有名氣的房產投資人士，他同樣表示，身邊房產投資人士轉為“股民”的不在少數，不過貸款進入股市的基本上沒有，因為股市輸得更快。

       易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此前一波恰是房地產表現強勢、股票市場頹勢的階段，所以各類資金選擇了房地產作為資金避風港。但近期股票市場表現還不錯，而房地產則相對來說面臨多重打壓，自然會使得各類資金從房地產領域撤出，進入到股票市場。當前各類改革過程中，房地產炒作和投資投機的空間是在減少的。反過來，一些吻合改革導向的股票則會有較好的表現。若是后續股票市場表現較好，那么各類資金確實會加快進入到股票市場。

       不過他表示，從樓市流入股市的資金規模沒法確定，因為很難界定從樓市上流走的錢一定就是進入股市了，但從業內交流的情況來看，應該是不少。

       多方因素導致A股交投火爆

       數據顯示，上周五，A股大市成交1.57萬億元，這是A股連續第33個交易日破萬億。

       業內人士表示，近期A股出現這么大的量，是多方因素造成：一是確實有包括樓市資金在內的增量資金流入股市；二是場內資金在換倉，進行高低騰挪，從一些估值高的品種轉向估值低的；三是板塊切換導致的巨幅波動，也貢獻了巨量成交。

       國君策略最新發布研報稱，金九銀十，A股將續演拉升行情。震蕩不長久，此后是拉升。分子端盈利承壓預期充分之下，下半年寬松節奏的超預期以及背后無風險利率下行將是驅動后市繼續拉升的核心力量。行業配置方面，推薦新能源/券商/新基建/鋼鐵/鋁。

       中信證券研究最新研報表示，交易信號、政策信號、經濟信號以及上市公司行為信號的逐步顯現并積累，預示著市場風格均衡將逐步轉向風格切換，9月是布局四季度行情的最佳窗口。配置上，建議繼續在成長制造和價值消費間保持均衡，且重心逐步向后者轉移。交易信號上，市場流動性依舊維持緊平衡，增量資金流入有限，北上、量化及融資的成交貢獻均保持穩定，中小市值公司及熱門賽道板塊成交更為活躍，散戶數量明顯增加，機構大幅調倉和散戶頻繁交易共同驅動成交放大，加速市場風格均衡化。