摘要：近日，河北省張家口市發布“限跌令”，規定新取得預售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售。此前，已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山等多個城市，針對開發商降價的情況出臺了“限跌令”。與此形成鮮明對比的是，為了防止房產過熱，今年以來，已經有上海、廣州深圳、東莞、無錫、寧波、成都、西安等11個城市出臺了二手房指導價政策，北京市海淀區房地產經紀協會也發布了部分熱點小區的二手房指導價。不同城市的地產市場，越來越趨于分化。

       此起彼伏的“限跌令”

       此次出臺“限跌令”的河北省張家口市，近一年來，房產市場一直處于下行區間。

       目前在張家口主城區，房價已經從頂峰的13000元/平方米左右，降到了8000元/平方米左右。今年下半年以來，張家口主城區多個樓盤不乏優惠銷售的信息。

       事實上，今年出臺“限跌令”的城市此起彼伏。此前，已有岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山這8個城市，針對開發商降價的情況出臺“限跌令”。

       8月11日，岳陽市住建局下發《關于房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》，要求4個中心城區新建商品住房銷售實際成交價格不得低于備案價格的85%，否則不予網簽。岳陽也成為今年打響“限跌令”第一槍的城市。

       當時，岳陽市官方對此解釋，近期有房企債務壓力較大，將旗下三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂。

       事實上，近兩年岳陽地產市場一直處于下行區間。早在2019年，岳陽樓市已經開始轉冷。目前岳陽房價已經由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。

       從銷售數據來看，2020年以來，岳陽月度成交套數基本維持在1500套左右。在出臺“限跌令”前的六七月份，受部分開發商大幅降價影響，成交市場高位運行，分別成交2228套和2286套。與此同時，岳陽房產成交均價卻跌至7000元/平方米以下。

       其他出臺限價令城市的情況，與張家口、岳陽不乏相近之處。

       事實上，每當樓市下滑到一定程度，開發商回款變弱，資金鏈壓力大，就會出現新房打折促銷。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出臺過“限跌令”。

       廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國新聞周刊表示，有的城市擔心“打折降價”形成趨勢，造成傳導效應，導致開發商拿地和購房者買房的預期轉弱，沖擊土地市場并導致地產行業收縮。

       此外，李宇嘉分析，如果降價幅度太大，開發商利潤變薄，項目可能會出現“減配”、以次充好、貨不對板等現象。他說，在預售制度下，這些問題在買房時看不出來，在交付后就會暴露，進而導致業主維權，住建部門壓力到時候會很大。

       那么“限跌令”真的能止跌嗎？

       “這樣的做法可以緩減下跌的節奏，但無法阻止下跌的進程。”李宇嘉對中國新聞周刊表示。

       他認為，保持房價平穩，短期內，要合理評估在售庫存和潛在庫存，收縮樓市增量供應區域，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐；長期看，更要夯實產業和人口基礎。

       被“打回”原形？

       不少地產業內人士認為，幾年前大規模的“棚改貨幣化”，無疑加碼了三四線城市的房價。2021年，當大部分三四線城市上一輪“棚改貨幣化”利好釋放殆盡，預期中的橫盤或下跌也逐漸來襲。

       全國房價破萬最快的時候，出現在2017年、2018年。

       中國房地產業協會的數據顯示，2018年5月份全國二手房價過萬元的城市數量上升到69個，其中新增房價超萬元城市全部來自三四線。

       住建部原副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。

       相關數據顯示，2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達60%。僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米，而且這2.5億平方米主要集中于三四線城市。

       此次出臺“限跌令”的張家口市就是這樣的代表。

       2018年，張家口房價均價的峰值一度達到13000元。彼時，正逢張家口大批手握補償款的拆遷戶涌入本市地產交易市場。然而，彼時張家口新房的在售面積有限，供需不平衡問題明顯。

       當時，全國不少城市問題相似。2018年5月初湖南省住建廳發布的《關于各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽城區的住宅去化周期只有5.5個月，株洲茶陵縣僅1.4個月。

       面對市場的劇烈起伏，國家很快出手。據報道，早在2018年7月，住建部就專門召開棚改吹風會，強調商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策。

       到2021年8月31日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確“在實施城市更新行動中防止大拆大建，原則上城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%”。

       不再大拆大建后，上一輪大規模“棚改貨幣化”集中釋放的購買需求與紅利，到2021年已基本回歸正常。

       李宇嘉直言，出臺“限跌令”的都是三四線城市，因為目前房價下跌的主要也是這些城市。2014-2018年，大規模棚改疊加“去庫存”，三四線城市建設了很多房子，現在優惠政策退出了，部分三四線城市房價下跌也在情理之中。

       城市兩極分化加劇

       “短期看政策、中期看土地、長期看人口”，作為地產行業長期流傳的判斷依據，上述規律經常用以評判一個城市的地產市場。

       第七次全國人口普查之后，人口問題已經牽動整個社會的神經。2013-2020年，我國結婚登記對數從1347萬對的歷史高點持續下滑至813萬對，2020年同比下降12.2%。

       出生人口減少的另外一方面，人口流向也越來越明顯。

       第七次人口普查數據顯示，廣東近10年，全省常住人口增加2170.94萬人。廣東、浙江、福建、江蘇、上海這5個東南沿海省份，人口合計增量高達4443.58萬人。

       而對于普通省份而言，人口大量向省會城市聚集的現象也越來越明顯。

       此次出臺“限跌令”的岳陽，就是人口明顯減少的城市。第七次人口普查數據顯示，2020年末岳陽市常住人口為505萬人，較2010年第六次全國人口普查減少42萬人，減少7.75%。

       而湖南省其他地級市人口情況也不容樂觀。邵陽、衡陽、益陽、常德幾個城市的人口減少幅度都比較大。其中，邵陽比2010年減少了50.8萬人，衡陽減少了49.6萬人。

       與此形成鮮明對比的是，長沙十年共增加了300多萬人，第七次人口普查過后，達到1004.79萬人，成為中部地區第3個突破千萬人口大關的省會城市。

       同樣是中部大省，安徽16個地級市中，有10個市人口相比第六次人口普查下降；湖北12個地級市，有8個市人口相比第六次人口普查下降；河南和江西各6個地級市相比第六次人口普查人口下降。

       西北的陜西和西南的四川的情況也類似。陜西10個地級市中，有7個市出現人口下降；四川21個地級市中，有13個市人口減少。

       第七次人口普查數據顯示，常住人口方面 ，合肥10年間增加191.29萬人；武漢10年間增加254.11萬人；南昌10年間增加121.24萬人。

       河南、陜西、四川的情況更加明顯。鄭州10年間增加了397萬人，增長率高達46%。河南省10年新增人口534萬人，74%都增加在鄭州。西安10年間增加387.97萬人，增長率高達52.97%；成都常住人口10年間增加581.89萬人，增長率高達38.49%。

       李宇嘉直言，當刺激樓市、大規模放水已成為過去式，人口增量難以支撐樓市需求的三四線城市，房價會下跌。

       但在人口強勁流入的城市，地方政府至今都在為房價過熱而頭疼，甚至為房價過熱出臺二手房指導價。比如今年，上海、深圳、廣州等11個城市陸續發布了二手房官方指導價。

       但也并不是所有三四線城市的房價都處于下跌區間，經濟發達地區的情況完全不同，比如最近出臺二手房指導價的浙江衢州和剛剛發布“限房價、競地價”的浙江金華。

       第七次人口普查數據顯示，衢州市全市常住人口與2010年第六次全國人口普查相比，10年間共增加15.35萬人，增長7.23%。金華市10年間常住人口共增加168.91萬人，增長率高達31.5%。

       李宇嘉坦言，當下樓市重心已開始向都市圈轉移，包括京津冀、長三角、大灣區、成渝等幾大都市圈，以及9個國家中心城市在內的核心區域，正在成為樓市供應和需求的有效區域，占新增供需的比例越來越大。

       “人口跟著就業走、就業跟著產業走、產業跟著規劃走。當人口越來越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區域重心也在變化。”李宇嘉說。