摘要：月中下旬以來，包括青島、長沙、廈門等重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管的政策。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各市不約而同開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的進(jìn)一步規(guī)范，是對(duì)2月份全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管意見出臺(tái)的呼應(yīng)。

  今年2月上旬，多方交叉信源稱，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見已出臺(tái)。

  據(jù)信源消息，預(yù)售資金監(jiān)管額度由各地市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等因素確定，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。

  對(duì)此，行業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，前述出臺(tái)的意見有利于厘清各地商品房預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任，增強(qiáng)商品房預(yù)售資金使用的靈活性，可對(duì)此前部分地方預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)的做法起到糾偏效果。

  “我認(rèn)為，對(duì)于不同背景及規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)執(zhí)行不同的政策。“某TOP10房企在東北地區(qū)財(cái)務(wù)人員對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“對(duì)于頭部規(guī)模的央企，以及‘三道紅線’指標(biāo)非常健康的企業(yè)，原本就對(duì)自身的流動(dòng)性有極強(qiáng)的管控，非常注重企業(yè)口碑、信譽(yù)以及形象，建議可以相對(duì)其它企業(yè)執(zhí)行少額的預(yù)售資金監(jiān)管。”

  遼寧地區(qū)某房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“預(yù)售資金監(jiān)管，特別是最后返還的一筆，如果政府拖延驗(yàn)收，或者因?yàn)檎�府的工作效率低，給企業(yè)也造成很多資金上的壓力。現(xiàn)在因?yàn)?a href="http://www.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">調(diào)控力度大，市場(chǎng)大環(huán)境也不好，首先房地產(chǎn)企業(yè)都面對(duì)很大的資金難題，如果能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候減少（預(yù)售資金監(jiān)管比例），對(duì)我們整個(gè)地產(chǎn)的復(fù)蘇，可能會(huì)有好處。”

  某品牌房企湖南某地項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示:“2020年～2021年6月，預(yù)售資金被過度監(jiān)管了，當(dāng)?shù)胤抗芫忠�求企業(yè)上報(bào)所有按揭放款賬戶，并要求銀行沒有房管局的審批單企業(yè)不能使用資金。房管局在審批資金使用過程中，要求企業(yè)分棟上報(bào)，分棟預(yù)售的資金只能用于分棟的工程建設(shè)，除了工程和員工工資及稅款外，一律不得他用，并要監(jiān)理單位蓋章確認(rèn)。”

  由此導(dǎo)致的后果是，“多數(shù)企業(yè)迫不得已通過施工單位轉(zhuǎn)移出資金規(guī)避審批，做大合同數(shù)據(jù)，送審批人員紅包等等，方法不一而足。”

  在此過程中，“亦滋生了權(quán)力產(chǎn)生腐敗，當(dāng)時(shí)銀行每月放款2～3次，放款后開發(fā)企業(yè)還需向房管局審批報(bào)備方才能使用用，耽誤企業(yè)回款，讓公司正常經(jīng)營掣肘，小企業(yè)由于無法承受回款周期就不去審批了，而是先跟銀行協(xié)調(diào)關(guān)系，將預(yù)售資金先行使用，后期再去打點(diǎn)房管局相關(guān)人員。”他頗為無奈。

  當(dāng)時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管政策嚴(yán)格執(zhí)行期間，“企業(yè)反響好大的，去年下半年開始，銀行放松了貸款額度，基本個(gè)貸審批通過了約3～4天就可放款，企業(yè)也沒有去房管局報(bào)送審批單（去年下半年就報(bào)送了兩次），現(xiàn)在沒有報(bào)送，銀行放貸下來后我們就直接去銀行轉(zhuǎn)賬了。”他補(bǔ)充道。

  預(yù)售金監(jiān)管“標(biāo)尺”

  該消息在幾天后由經(jīng)濟(jì)參考報(bào)證實(shí)，網(wǎng)傳的全國性預(yù)售資金監(jiān)管辦法，實(shí)則是今年1月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（以下簡稱《意見》）。

  雖然全文目前尚不清楚，但是根據(jù)目前可查詢到的相關(guān)內(nèi)容，《意見》對(duì)于預(yù)售金監(jiān)管政策有了更準(zhǔn)確的規(guī)范。

  《意見》指出，商品房預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售制度的重要組成部分。

  近期，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，嚴(yán)重侵害了購房人合法權(quán)益。而三部委制定《意見》的初衷是：為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行統(tǒng)一，使得各類分散的預(yù)售資金監(jiān)管做法得到矯正，有助于從全國范圍內(nèi)做好預(yù)售資金監(jiān)管的工作。

  《意見》包含了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等9個(gè)方面內(nèi)容。

  《意見》明確，監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，由市、縣住建部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付條件等確定。同時(shí)規(guī)定，預(yù)售款包含購房人繳交的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出部分可由房企提取使用。

  《意見》還要求監(jiān)管額度內(nèi)的資金必須專款專用，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等支出。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，銀行不得擅自扣劃；集團(tuán)公司不得抽調(diào)子公司監(jiān)管資金。

  同時(shí)，《意見》還要求監(jiān)管部門需按工程進(jìn)度及時(shí)撥付資金，首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為房屋所有權(quán)首次登記，具體撥付節(jié)點(diǎn)由市、縣住建部門確定。銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金，需負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  “房企債務(wù)危機(jī)時(shí)期，部分城市出現(xiàn)了銀行或法院隨意關(guān)閉預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的做法，導(dǎo)致房企資金壓力進(jìn)一步增大，進(jìn)而出現(xiàn)了很多爆雷的事件。此次全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管政策具有積極意義，利好房企預(yù)售資金的循環(huán)，對(duì)于規(guī)范各地預(yù)售資金監(jiān)管的操作、確保房企資金狀況更加穩(wěn)健具有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受財(cái)經(jīng)媒體采訪時(shí)說。

  在此背景下，各重點(diǎn)地市也紛紛啟動(dòng)。

  3月17日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》（以下簡稱青島《通知》），公開征求社會(huì)意見。

  在青島《通知》中，對(duì)于商品房預(yù)售金的監(jiān)管、使用做了細(xì)化的規(guī)定，尤其是在留存比例方面。

  其中第四條內(nèi)容為，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)、房屋交易合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、監(jiān)管銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、不動(dòng)產(chǎn)登記信息、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，預(yù)售資金同步存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將存入監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金明確到房屋，實(shí)行資金全程監(jiān)管。

  第五條是，預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進(jìn)度設(shè)置相應(yīng)控制節(jié)點(diǎn)，控制節(jié)點(diǎn)及監(jiān)管資金留存比例為：當(dāng)建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為60%;當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂，取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為30%；當(dāng)單體竣工驗(yàn)收合格，取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為15%；當(dāng)項(xiàng)目辦理商品房現(xiàn)售備案或首次登記并按規(guī)定交存首期房屋專項(xiàng)維修資金后，終止監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)定結(jié)果，對(duì)等級(jí)較高的企業(yè)，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例。

  對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之一時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為70%；建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之二時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為45%。

  對(duì)建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之一、一半、三分之二的，各區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要根據(jù)施工總承包單位出具的證明，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。

  相比青島市，長沙市的標(biāo)尺相對(duì)收緊，還是把重點(diǎn)傾向到保交樓方面，強(qiáng)化監(jiān)管。

  3月16日，長沙市房屋交易管理中心下發(fā)《關(guān)于長沙市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)上線運(yùn)行有關(guān)工作的通知》（以下簡稱長沙《通知》）。

  長沙《通知》明確，將于近期升級(jí)長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預(yù)售資金，須全額存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

  新建商品房預(yù)售資金經(jīng)由統(tǒng)一預(yù)售資金清算專戶完成資金清算后，即時(shí)轉(zhuǎn)入各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。正常情況下，預(yù)售資金到達(dá)清算專戶后，當(dāng)天完成轉(zhuǎn)入項(xiàng)目對(duì)應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。各預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶開戶銀行需認(rèn)真做好預(yù)售資金流水審核，對(duì)不明資金進(jìn)賬，要及時(shí)進(jìn)行清理清退，預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶原則上只允許接收購房款項(xiàng)。

  各按揭貸款放款銀行需按預(yù)售資金管理要求，將按揭貸款放款至各行對(duì)應(yīng)清算專戶子賬戶，并在轉(zhuǎn)賬附言中備注對(duì)應(yīng)購房合同編號(hào)。除項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶外，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另外設(shè)立銀行賬戶收取任何形式的新建商品房預(yù)售資金款項(xiàng)。

  地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性“輸血”

  而作為政策執(zhí)行的另外一端，企業(yè)方也在密切關(guān)注預(yù)售金新規(guī)的風(fēng)向。

  這一次全國范圍內(nèi)開展的預(yù)售金政策規(guī)范化，對(duì)于房企來說，將釋放一部分流動(dòng)性，緩解部分資金壓力。

  根據(jù)克而瑞的研究報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，盡管從2021年上半年80家樣本企業(yè)數(shù)據(jù)分析來看，現(xiàn)金短債比通過率達(dá)到90%，但隨著下半年流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)，表明房企實(shí)際流動(dòng)性與賬面數(shù)據(jù)仍存在出入。其中預(yù)售監(jiān)管資金的使用受限，就在一定程度擠占了企業(yè)有效流動(dòng)性。

  此外，根據(jù)部分企業(yè)數(shù)據(jù)披露，截至2021年上半年，碧桂園、萬科、恒大、保利等預(yù)售監(jiān)管資金均達(dá)到數(shù)百億元。恒大于此前舉行2022年保交樓新年開工動(dòng)員大會(huì)，會(huì)上許家印透露目前恒大的預(yù)售監(jiān)管資金已有500多億元。

  根據(jù)克而瑞計(jì)算的流動(dòng)性擠占率指標(biāo)（預(yù)售監(jiān)管資金/貨幣資金）來衡量預(yù)售監(jiān)管資金對(duì)企業(yè)流動(dòng)性的擠占情況發(fā)現(xiàn)，碧桂園、華夏幸福、藍(lán)光流動(dòng)性擠占率均超過30%，處于較高位，萬科、恒大、保利、華僑城也超過20%。

  所以，尤其對(duì)于全國大型房企而言，從額度還是流動(dòng)性擠占率指標(biāo)，預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)于企業(yè)有效流動(dòng)性的影響都客觀存在。通過預(yù)售資金監(jiān)管政策調(diào)整適當(dāng)緩解房企流動(dòng)性壓力，已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。

  前述接受采訪的某TOP10房企財(cái)務(wù)人員告訴記者：“過去個(gè)別地區(qū)執(zhí)行（預(yù)售金監(jiān)管）過于嚴(yán)格，尤其不應(yīng)與預(yù)售備案價(jià)掛鉤，應(yīng)予以調(diào)整。

  他舉例表示，某二線城市預(yù)售資金監(jiān)管政策，要求監(jiān)管額度不低于預(yù)售備案價(jià)對(duì)應(yīng)計(jì)算貨值的33%。在如今地價(jià)占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)總成本一半以上甚至更多的情況下，房企的開發(fā)建安成本占比愈來愈低，很難再達(dá)到總成本的1/3。這種情況下，在房企還需要一定的利潤空間，這種監(jiān)管額度不低于預(yù)售備案價(jià)對(duì)應(yīng)計(jì)算貨值的33%的要求，使得監(jiān)管金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該項(xiàng)目房企所需的開發(fā)建安成本，給公司造成了額外的監(jiān)管壓力與資金負(fù)擔(dān)。建議應(yīng)以項(xiàng)目開發(fā)合同造價(jià)成本制定監(jiān)管額度。

  對(duì)于“重點(diǎn)額度監(jiān)管”理解，該房企財(cái)務(wù)人員對(duì)記者說，對(duì)于重點(diǎn)額度監(jiān)管的資金，應(yīng)允許房企特定用途使用，如果房企因項(xiàng)目銷售情況不佳，資金回籠緩慢，預(yù)售資金全部進(jìn)入監(jiān)管戶并屬于重點(diǎn)額度監(jiān)管不得動(dòng)用。但是本身項(xiàng)目仍在建設(shè)開發(fā)，需要支付大量的工程款以及預(yù)繳稅款，因目前已獲得的預(yù)售資金無法動(dòng)用，企業(yè)不得不再大量動(dòng)用自有資金支付相應(yīng)工程款以及稅款等，額外加重了企業(yè)的資金壓力。

  “建議重點(diǎn)額度監(jiān)管的預(yù)售資金，在提供相應(yīng)的證明材料之后，也可以動(dòng)用，用于特定的款項(xiàng)支付以及稅金繳納等。”他說。

  政策“保交付”初衷未改

  事實(shí)上，商品房預(yù)售制度最初起源于香港，1983年在內(nèi)地，深圳開始試點(diǎn)商品房預(yù)售。1995年元旦期間，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式落地執(zhí)行，標(biāo)志著商品房預(yù)售制度在全國全面鋪開。

  預(yù)售制度的初衷是為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和資金壓力。

  購房人按照商品房預(yù)售合同，向開發(fā)商支付購房款，購房款中包括了前期的定金、首付款，以及銀行按揭貸款等。這些資金加總起來，構(gòu)成了商品房的全部銷售收入。而預(yù)售這一形式讓開發(fā)商在建好房子之前就能先收到錢，從而加快資金使用效率。

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，其中國內(nèi)貸款23296億元，占比11.5%，但定金及預(yù)售款為73946億元，占比36.7%。而個(gè)人銀行按揭貸款為32388億元，占比16.1%。定金及預(yù)售款+個(gè)人銀行按揭貸款的資金高達(dá)106334億元，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模中占比超過50%。

  這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)資金有一半來自居民預(yù)支的購房款。

  對(duì)于此輪全國預(yù)售金監(jiān)管調(diào)整，克而瑞預(yù)測(cè)是全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái),主要意圖在于政策糾偏，太原、石家莊、重慶、常州等高比例監(jiān)管城市會(huì)出現(xiàn)松綁，釋放出一定流動(dòng)性，而在這些城市有更多貨值的房企也會(huì)享受到明顯的政策紅利。

  但預(yù)售金新規(guī)本質(zhì)上仍以保交付、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益為首要目標(biāo)，且在落地中將“因城施策”，“視企而定”的可能性也比較大，因此整體對(duì)企業(yè)流動(dòng)性影響有限。對(duì)于經(jīng)營穩(wěn)健性房企來說存在機(jī)會(huì)，可以通過高效去化、銷售回款，獲得合規(guī)資金的使用權(quán)，為穩(wěn)定可持續(xù)經(jīng)營提供支撐。