大同轉型發展改革 商業地產的春天正走來
2012-11-21 來源：山西日報 編輯：無憂
近兩年，新東信廣場、凱德世家廣場、同悅城、凱旋城、東小城、大同·億豐世貿中心等如雨后春筍般崛起的城市商業項目，憑借著其龐大的商業體量和新銳豐富的物業形態，重構大同商業格局。但大量商業項目的開發建設帶來了新的問題，從目前來看，我市商業營運房產的銷售并不樂觀。其實，商業項目的后期經營才是一個不可忽視的重要環節，它比前期銷售更為關鍵。那么，我市商業地產未來走向如何，記者走訪了部分業內人士。
商業地產吹響集結號
近兩年，凱德世家廣場、同悅城、凱旋城、東小城等如雨后春筍般崛起的城市綜合體項目，憑借著其龐大的商業體量和新銳豐富的物業形態，令傳統商業物業壓力倍增。在這種新老商圈的碰撞與整合中，在大同城市不斷擴展的進程中，新興核心商圈的誕生已經不可阻擋，商業地產項目正在重寫大同商業格局。
今年，投資百億元的百萬平方米商業項目——大同·億豐世貿中心正式啟動 。億豐世貿中心集餐飲、休閑、娛樂、百貨中心、商務辦公、展示、批發、零售、倉儲、物流配送等多功能、多業態于一體，將是華北地區乃至長江以北的最大的商貿物流中心。首期規劃的義烏小商品博覽城將打破小商品市場固有傳統，全力打造“南有義烏，北有大同”的商業新格局。
11月30日即將開業的東信廣場新項目占地176.4畝，總面積約48萬平米。以綜合物流為支撐，搭建集物流，商流，資金流，信息流為一體的現代化商貿平臺。旗下擬建精品服飾城、文體日化商城、窗簾床品商城、煙酒街、副食街、茶葉街、名品折扣街、大型電玩城、商務酒店、寫字樓、影城、美食城、知名快餐、商務廣場、倉儲物流中心、配套服務中心等市場板塊。
在同一區位的10 萬平米升級版商業綜合體 —— 溫州商貿城 項目于10月盛裝開盤。億豐世貿中心、 新東信廣場、新云中商城的建設更將城南商圈南移，規模更加龐大，建成后將是目前大同及周邊地區首屈一指的大型城市商業綜合體，是晉冀內蒙古三角帶最大的商品集散中心。大商貿、大物流、大市場的規模讓城南商圈崛起的勢頭愈發強勁。
近年來，我市城市建設的步伐加快，城市擴容隨之帶來一場新的城市商業格局的洗牌。尤其是自2011年以來，受樓市調控政策影響，我市住宅地產市場較冷，商業地產成為房企的新寵，受到眾多房企不約而同的青睞，眾多開發商紛紛轉向商業地產，使得原有的城市商業面積迅速增長，據業內人士保守估計能達到以前的5到6倍之多。巨量的商業地產如今展開了激烈的招商大戰，掀起了新一輪的商業地產熱銷潮。
后期經營是考驗
當前，大同市商業地產“大干快上”、 發展迅猛的現狀已經引起業界的關注。
一位商業地產營銷經理坦言，“蓋一幢商業大廈容易，但維持運轉和運營最難。” 業內有一句話是“大廈真正開業那天，才是商業地產開始的那天。”從大同城市發展來看，未來城市規劃布局重新調整，新商圈重新建立，以及第三產業迅猛發展，商業地產有望迎來新的發展。但商業地產不同于住宅地產，商業地產是比住宅地產更完善的一個過程，技術方面、管理方面難度比較大。商業地產是多種學科的綜合，對商業的要求遠遠大于對地產的要求，要根據商圈因素、人流動向、業態規劃等因素同時考慮到后期的運營，是十分復雜的復合地產。 商業的終極價值卻在于后期運營，商鋪的主要收入來自于商戶的租金，商鋪的功能就是要幫助商戶去創造收入，提高每一平方米商業面積的賺錢能力，讓商鋪投資者獲得豐厚的回報，這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵所在。
業內人士表示，經營管理能力是目前商業項目的開發者最易忽視的問題，同時也是最頭疼的問題。目前商業地產持續升溫，如果供應量超過市場消化能力，必然導致商業地產滯銷，進而導致開發商的資金鏈斷裂。 涉足商業地產是一種投資行為，但是不能有投機心理。商業地產項目需要有專業的運作團隊做好后期運行。所以，商業地產除了考慮市場支撐外，需要開發商有后期運行和管理等能力。
因此，購買商業地產也需要一定的專業知識和商業眼光。商業投資除了看區域價值、人口密集程度外， 還應細察開發商、運營商的團隊經驗和資質，因為這是決定商業項目未來發展方向的關鍵，從而直接與物業的投資回報掛鉤。
經營是王道
據調查，商鋪投資者有近九成的人并不了解商鋪的后期經營情況和規劃，大多商家賣完商鋪就萬事大吉，至于后期經營則少有關心。投資者只能從目前項目周邊環境來判斷其成長價值。 有些大的商業項目雖然位置很好，但總在改頭換面。為什么會出現這樣的情況?歸根結底問題出在經營上。
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