國五條出臺 專家勸誡二手房業主賣房子莫倉促
2013-03-21 來源：0352房網 編輯：苓苓
摘要：“國五條來了，二手業主們快跑!”3月1日晚間出臺的“國五條”細則，在二手房市場上掀起了軒然大波!面對二手房加征20%房產稅。一些二手房業主無比恐慌，為了避稅，市民加緊賣房，二手房市場持續升溫，交易量高企。但我市房產專家表示“急著賣房不一定是理智的選擇”。
日前，記者在市政務大廳房產交易中心看到，人聲鼎沸，每個窗口都擠滿了二三十位辦理過戶或咨詢的市民。該中心過戶等相關業務比平時增加了3倍左右。據不完全統計，3月初，我市一些中介門店成交量較上月同期增長一倍。我市房地產有關人士認為，在市場恐慌的環境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。
賣掉不滿五年的房子不劃算
就這幾天記者采訪了解的情況來看，市場上有些人為了搶跑“國五條”細則，甚至寧愿繳納5.6%的營業稅來賣掉不滿五年的房子。業內人士提醒，其實若房產未達到一定升值比例，這樣做未必劃算，因為新政并非按買賣差價20%征稅，而是按照除去契稅、營業稅和裝修費等稅費后所得的20%征收。
舉例來看，如果一位購房者當初以20萬元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到30萬元，但不滿五年，現在急于出售需繳納的稅費有，全額5.6%的營業稅1.68萬元，全額1%的個稅0.3萬元，共計1.98萬元。
如果等這套房滿5年后再出手，此時按所得20%征收個稅的政策肯定已經落地，那么所需繳納稅費主要是個稅，營業稅為零。而個稅并不是差額10萬元的20%即2萬元。而是10萬元扣除各種涉房支出，包括：原契稅、裝修費用，最終個稅為(30-20-涉房支出)×20%。實際稅費或許比現在著急賣掉所需繳納的費用還更省一點錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費用甚至可能無需繳納個稅。
房子過戶給孩子不妥
“國五條”細則出臺后，有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產過戶給自己的孩子或老人，通過這樣的“買賣”來提高買入價，以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產生一些問題。例如，如果目前手中房產未滿五年，那么需要按照上文中的方法好好計算一下，看看以目前手中房產的升值率是否劃得來。
即使劃得來，那么過戶給自己的孩子依然存在很多問題。首先是孩子一定已成年，不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產，等于做無用功。其次，過戶等于買賣，把房子過給孩子相當于擠占了孩子的一次購房名額，在“限購、限貸令”暫時不會解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計，屆時首付及利率都無法享受首套房的優惠政策。
此外，過戶給孩子或老人，更名后的房產持有年數將從零開始計算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業稅。比如說，40萬元的房產在過戶3年后遭遇家庭特殊情況不得不賣掉，假設屆時價值漲至50萬元，那么光營業稅就要繳納2.8萬元。
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