面臨8000億元資金缺口的挑戰國內保障房缺乏充足的動力
2011-05-25 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
[提要]國內保障房的建設正在政策主導下強力提速。這顯然是“十二五”期間致力于“調結構、轉方式”的中國經濟新一輪發展的一個“火車頭”。然而，這個“火車頭”尚缺乏充足的動力，僅在今年就面臨8000億元資金缺口的挑戰。
國內保障房的建設正在政策主導下強力提速。這顯然是“十二五”期間致力于“調結構、轉方式”的中國經濟新一輪發展的一個“火車頭”。然而，這個“火車頭”尚缺乏充足的動力，僅在今年就面臨8000億元資金缺口的挑戰。
8000億元資金缺口
“十二五”規劃綱要指出，我國將在今后5年內新建3600萬套保障性住房。業內則預計今明兩年每年將建設1000萬套住房，“十二五”后三年每年將建設500萬——600萬套。五年總投資額累計約在5萬億元。根據住房和城鄉建設部公布的計劃，今年1000萬套保障房建設需要1.3萬億左右的資金，其中5000億元由政府以土地的形式籌措，剩余8000億元通過社會機構和保障對象及其所在企業籌建。
毫無疑問，鋼鐵、水泥等建材行業會受益于保障房的大規模開工，家電、裝修等行業則會因保障房的集中交付而迎來小高峰。然而，就是這樣一份看上去多贏的工程，卡在了第一步——資金的籌措上。今年8000億元社會資金的缺口究竟如何填補?是不是只有付出，沒有所得?
一些受訪人士對此認為，機遇隱藏在重重表象背后。保障房不能簡單地認為沒利潤或利潤很低，盡管保障房項目在賬面利潤上無法與商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定的優惠，保障房建設就不是“雞肋”。
保險資金先行一步
自《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后，具有公益性、長期性、穩定性等特點的保障房成了保險資金投資不動產的一個重要“出口”。作為社會保障項目，其利潤與商業地產無法相提并論，在政策開啟后，養老地產、商務寫字樓就集聚了一批險資巨頭。盡管保險公司難以從保障房項目上獲得利潤訴求，但保障房長期和穩定的收益來源成為吸引保險資金的一個重要因素。
與其他社會資金相比，保險資金已先行一步進入保障房項目。去年末，北京保障房項目引來了聲勢浩大的險資隊伍——太保、國壽、平安、人保、華泰、泰康、太平等國內7家保險資產管理公司。7家保險資產管理公司通過發行債權計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應，主要指保障房建造前的拆遷、管線鋪設和道路建設等準備，而不參與后期二級市場開發。
如果說去年末險資巨頭集合于北京保障房項目是小試牛刀的話，那么，中國太保的行動就是引領保險企業大刀闊斧全面進入保障房建設。
盡管目前已有險資以不同形式進入保障房建設領域，在一定程度上填補了資金缺口，但現狀并不是十分樂觀。保險資產管理人士表示，在與地方政府接觸中發現，不少地方政府并沒有想好保障性住房的建設資金來源，也沒有想好保障性住房的定價。假如保障性住房項目的地價過高，保險公司自然承受不了，但地價過低，那地方政府也不愿意。所以預期缺乏實質性政策的推動，險資很有可能只會在京、滬等中國經濟最發達的地區小規模參與保障房建設。
社保基金躍躍欲試
與險資一樣，社保基金對保障房建設同樣躍躍欲試。
2月26日，全國社保基金理事會宣布，向南京保障房建設發展有限公司發放30億元的信托貸款，用于該市4個保障房項目的建設，期限35個月，利率6.05%，該貸款由江蘇國際信托有限公司發行，民生銀行提供連帶擔保，這是全國社保基金首次投資房地產項目。
據全國社保基金理事會內部人士透露，從去年開始，社保基金已經在做投資保障房的準備，其中也有響應國家戰略與指示精神的意圖。當時全國社保基金理事會的專門小組曾赴多地調研投資保障房的可行性。
地產信托基金欲破繭創新
近日，人民幣房地產投資信托基金(下稱“REITs”)又重新進入人們視線。業界普遍預期，REITs或將在保障房“大提速”的時代得到快速發展。
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