39年無產權租賃期商鋪依然成心動業主的搶手貨
2011-08-12 來源：北京晨報 編輯：喬銘
在銷售人員明確商鋪只有39年租賃權且沒有產權的情況下，依然在開盤當天簽下所推出的大部分商鋪，開發商的報價甚至已經較開盤時有了大幅度的提高。
同策咨詢顧問有限公司張宏偉告訴記者，這種現象已不是個案，上海市中心一處地鐵附近只有大產權證的商業裙房，也被開發商分割成若干小面積酒店公寓對外銷售，并且獲得了紅火的業績。
沒有房屋產權，沒有物理分隔，僅僅只以一紙租賃協議，就要投資者投入至少25萬元總價的資金，甚至有律師明確表示其法律上的有效性值得懷疑，但這樣的商鋪居然也會搶手——上海萬航渡路商圈一處承諾租賃回報的商鋪，近來成為熱銷鋪。
39年租賃期商鋪居然熱銷
上述39年租賃權商鋪項目位于萬航渡路商圈，名叫“中華商城”，又名“東大門生活廣場”。在包括百姓網、趕集網、58同城和百度空間等多個網站都有這一項目發布的網絡信息和廣告。這些廣告給出了讓人動心的承諾：“本項目包租10年，前5年回報率分別是6%、7%、8%、9%、10%，第5年還可選擇110%無條件回購;而后五年的回報率將不低于8%，第10年也可以選擇120%無條件回購。”相對于如此優厚的條件，投資者的起價卻只要25萬元。
在取得上述商鋪租賃權之后，投資者才可以將商鋪出租給商場的經營管理公司，獲取上述項目的租金回報。
根據銷售人員以及廣告上的介紹，投資者花費25萬元以上投[簡介 最新動態]資所獲得的商鋪使用面積大約在十多個平方米，但現場并不存在這種小面積商鋪。對此銷售人員的回應是投資者所認購的商鋪不會進行物理分隔，開發商僅僅通過在平面圖紙上給商鋪編號碼的方式，來確認兩間相鄰商鋪的使用權權屬。
在售樓處現場，銷售人員向記者證實，廣告中所提及的租金回報確實存在。投資者只要和香港一家商場經營管理公司位于上海的分公司簽訂委托出租協議，即可得到上述投資回報。不過，她向記者澄清，花費高達25萬元以上總價購買的并不是商鋪的產權，而僅僅是使用權。購房者要和開發商簽訂一份租賃協議，并據此租賃協議獲得39年期的商鋪租賃權。(租賃合同約定年限為20年，但合同內會注明合同到期后自動續期19年。)
而網上房地產也顯示，上述項目在初始銷售時就從未分割過商場。上海市靜安區房地產交易中心明確，如果商場原始設計沒有分割，在以后的銷售和轉讓過程中，也不能分割。
上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平表示，這樣的商鋪存在多處違法違規嫌疑：首先，合同法規定，合同訂立的有效時間不得超過20年，而這個項目的租賃使用時間長達39年;其次，住房和城鄉建設部早在2001年就出臺規定，明確禁止售后包租行為以及分割轉讓商品房，而上述中華商場項目雖然沒有物理分割商鋪的實際形態，卻分割轉讓商鋪的使用權，這也是違規的。至于開發商所說和投資者簽訂的合同租期是20年，但約定20年后自動續約19年的說法，可以被看作故意規避有關法律規定，其租賃合同是否具有法律效力存在疑問。
商業地產投資瘋狂
然而令人驚訝的是，這樣一個沒有產權、沒有明確的商鋪分隔，無法在實際商場內確認投資者權利，更有可能存在合同無效等多重法律風險的項目，居然在開盤當天搶瘋了。銷售人員介紹說，8月6日開盤當天就簽下二層商場的絕大多數。而在現場的銷控表中，《每日經濟新聞》記者也確實發現，二層商場的大部分商鋪都已有投資者進行投資。由于簽得太好，銷售人員甚至說，開發商下一次推出的兩個樓層的商鋪租價，要比之前再升高一些。
上海同策咨詢機構研究總監張宏偉告訴記者，最近上海的商辦樓銷售確實火爆，商場和辦公樓相加，周成交量已經和住宅接近。而在松江、普陀等多個區縣，上海的商場和辦公項目也賣得很好。和上述中華商城項目接近的盧灣區某個由商業裙房改建的酒店式服務公寓，盡管也沒有分割產權，但也賣得非常好。
早在2001年，建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條就規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”第十二條也規定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”
還有業內人士質疑，這樣一個無法確認商鋪位置、沒有產權只有租賃權的商場，就算是開發商“一鋪數租”，或許也沒人知道。
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