限購令“疑云”加重觀望 大企業趁機低價拿地
2011-09-10 來源：廣州日報 編輯：宋羽欣
“金九銀十”前夕，全國土地市場邁進底價時代：8月31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價成家;9月1日，在廣州最大規模的賣地會上，9分鐘賣9塊地，8塊以底價成交。
中國指數研究院有關專家分析認為，影響8月的住宅用地成交量下滑的主要原因在于“限購令”的不斷延伸;在調控持續深入的背景下，市場低迷、信貸收緊等因素使得開發商手中的資金趨緊，低溢價率成為常態，多數地塊以底價成交。
據中國指數研究院統計，本月10重點的城市均有住宅用地入市，但和上月相比無一城市供應量過百萬。其中重慶供應量達96萬平方米，為本月供應量最大的城市。1月至8月，深圳、廣州、南京、上海、重慶5城市住宅用地累積供應量超過去年同期，同比漲幅分別為515%、89%、56%、26%、1%;10重點城市累積供應量均過百萬，其中天津、重慶分別達到914萬平方米、904萬平方米，位居雙雄。但天津與去年同期相比減少61%，也是同比減少最多的城市。
在中央決心調控房地產的市場的大背景下，作為房地產市場的“龍頭”的土地市場直接受到沖擊和影響，開發商的拿地態度越發謹慎，多個城市土地市場出現有價無市現象。
與此同時，9月10日重點的城市除南京外均有住宅用地成交，其中上海以116萬平方米的成交量居首位。1-8月，10重點城市中，僅深圳、廣州、南京、上海4城市成交量超過去年同期，同比漲幅分別為410%、208%、38%、30%;除廣州、深圳外均累積成交量過百萬，其中天津為累計成交量最大的城市，累積成交面積達789萬平方米，但與去年同期相比，減少62%。
土地市場8月現"拐點" 底價成交成主流
“金九銀十”前夕，全國土地市場邁進底價時代：8月31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價成交;9月1日，在廣州最大規模的賣地會上，9分鐘賣9塊地，8塊以底價成交。和訊房產分析，今年上半年，房企拿地資金規模明顯縮減，多集中在50億元以下，僅萬科、保利、中海三家半年拿地金額超百億。
除了個別激進型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地來分散風險，使得8月全國住宅類用地平均溢價率僅為10%，同比下滑13個百分點。土地市場的冷清讓依賴土地財政的地方財政面臨壓力，全國不少重點城市前8月的土地出讓金收入均出現了明顯下滑，個別僅為2010年的四成。
亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為，廣州本次拍賣市場的零舉牌，意味著廣州土地市場遭遇“拐點”。
8月全國住宅類用地平均溢價率10%
8月份，全國133個城市成交樓面均價為1203元/平方米，環比下降6%;其中住宅類用地成交樓面均價為1619元/平方米，環比下降9%，同比上漲6%。全國133個城市土地平均溢價率持續維持在低水平(8%)，較上月減少5個百分點，同比減少13個百分點。
根據中國指數研究院數據顯示，全國133個城市單位住宅類用地成交量在8月達到最低，成交面積2018萬平方米，同比減少14%。
各大城市前8月土地收入明顯下降
在廣州，財政部門透露，上半年廣州市國有土地使用權出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元。數據顯示，從今年前8月京滬廣深以及其他7個重點城市大半數土地出讓金收入同比都出現了明顯下跌，其中跌幅最多的達四成。
北大公共經濟研究中心研究員韓世同認為，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計劃存在很大難度。土地市場的冷清已經直接影響了各地的土地財政。
二、三線樓市調控應防止“拉鋸戰”
從7月份國務院提出在房價上漲過快的二、三線城市也要采取限購措施以來,二、三線城市房地產市場上一直籠罩著限購令“疑云”。
部分城市限購令的實施確實對抑制房價過快上漲起到了作用。據國家統計局數據,山東年初實行限購的濟南、青島兩市7月份房價相比年初分別上漲1.9%和1.2%,在山東省內漲幅靠后。正是擔心限購令實施后房價可能出現的變化,一些房地產商已開始加大促銷力度。在山東淄博、煙臺,不少樓盤以優惠方式加快出貨。一些樓盤銷售人員已催促購房者趕在限購令前出手。
分析認為,在差別化房貸政策、限購令、加大保障性住房建設、提高二手房出讓成本等一系宏觀調控政策下,總體來看,一些經濟發展較快的二、三線城市房價正在溫和上漲,對這些城市的樓市調控政策需要更加清晰,防止購房者持續觀望,開發商短期以價換量,從而使得這些城市的樓市調控陷入一場“拉鋸戰”。
萬科近期在土地市場上頻頻現身。9月2日，萬科金地聯合體以17.05億元拿下北京大興舊宮地塊。近半個月內，萬科分別在北京房山、豐臺、大興連拿3塊土地。規劃面積總計366264平方米，土地出讓金27.64億元。
“鏈家地產”首席分析師張月認為，萬科在京的連續拿地行為可能會預示著部分資金充裕的大型房企對于未來一線城市房地產市場的信心。
北京、杭州乃至全國的土地市場都可以用愁云慘淡來形容，底價成交成為主流。
上一篇：深圳市住房保障條例出臺 “騙購”將處以重罰
下一篇：最高人民法院出新規：房屋拆遷請慎用強制手段
