陸家嘴寫字樓22.7億整體成交成就中國吸金之最
2011-10-07 來源：和訊網 編輯：宋羽欣
21世紀中心大廈位于小陸家嘴核心地段，原投資商為美國漢斯與光大集團、新加坡酒店集團，項目集辦公、酒店和服務公寓于一體，由地上49層和地下3層的建筑組成，總建筑面積約為9.26萬平方米。
2010年11月，瑞安建業宣布以不超過9.3億元的價格收購二十一世紀中心大廈72.7%的權益，收購物業部分包括酒店樓層、公寓式辦公室樓層及若干停車位;而此次出售，瑞安建業所獲利潤率預計可以達到100%。
9月22日，瑞安建業旗下上海浦東陸家嘴金融區的21世紀中心大廈12個樓面的房源售出，總成交金額達22.7億元，成交均價達102955元/平方米，創下上海寫字樓成交均價的新高。
寫字樓租金回升至2008年水平
上海中原研究咨詢部數據顯示，來自跨國公司和國內企業的強勁需求，使得上海甲級寫字樓的租金水平在一季度的小幅震蕩后一路上揚，在8月已經達到8.75元/平方米/天，環比增加6.8%，步步逼近2008年滬寫字樓租金大跌前的高位水平9.7元/平方米/天。
據了解，此次推出的12個樓層為是21世紀中心大廈的公寓式辦公部分，位于整幢大樓的42層至55層頂層，共81套房源。
事實上，2011年5月，DTZ戴德梁行就曾指出，與2010年第一季度相比，今年一季度全市甲級寫字樓租金漲幅已達20.3%。而根據中原地產提供的數據來看，8月上海甲級寫字樓的租金又已較此前的四五月份時有了超一成的漲幅。
與租金上漲形成聯動呼應的是，8月上海甲級寫字樓市場的空置率僅為8.5%，同比下降1.6個百分點，達到3年以來的歷史低位。目前，市場中不少甲級寫字樓都已經接近滿租。從8月的租賃來看，租戶多來自貿易、金融、機械、計算機等行業。
政策解讀商業地產限貸
在開發商紛紛將目光投向商業地產的同時，由于商業地產的投資回報期長，相比住宅市場投資的風險更大，政府針對商業地產發展過快的現象發布了期房限貸政策，拉開了商業地產調控的序幕。8月23日，上海銀監局發出商業地產信貸風險提示，要求對未竣工驗收的商業地產停止發放商業貸款，停止個人消費貸款用于購買商業用房。
這項政策的出臺對近期過熱的商業地產市場無疑起到了風向標的作用，在限貸政策發布后的幾周內，上海商業地產的成交量出現了一定程度的回落，據統計數據顯示，上海商業地產的日均成交量已從8月限貸之前的96套下降至限貸后首周的73套，日均成交面積也從8月的1.48萬平方米下降至6437平方米。
但從成交的情況來看，辦公樓受限貸政策的影響整體要小于商鋪，對大多數位于成熟地段的甲級寫字樓來說，在銷售之前都已竣工，而此次的限貸主要針對商業期房項目，尤其是對個人貸款用于購置商業項目起到了很大的限制作用，對于大型的商鋪和寫字樓而言，受限購政策的影響則相對小些。
寫字樓影響小于商鋪
此外，隨著住宅投資市場擠出效應的逐漸顯現，國內中小投資者也出現更多的寫字樓整層收購意圖，投資手筆都在千萬級以上。來自中原研究咨詢部的數據顯示。2011年1-8月份，上海辦公樓市場新增供應127.95萬平方米，同比下滑18.2%;與此同時，成交卻同比大漲44.8%，達到92.22萬平方米。
進入2011年之后，上海寫字樓市場整棟轉手案例開始頻繁出現。“外資基金和國內的開發商加快了在上海寫字樓市場的布局。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，除了SOHO中國寫字樓包裝出售的特殊案例之外，多數項目易手后的買家都將精力集中在長期持有運營方面。預計這種整棟整層投資，并著眼后期運營、價值拉升的投資趨勢還會有所加強。
甲級寫字樓租金一路上揚，投資寫字樓的預期回報相應提高，這也讓整盤持有，導入新模式管理顯得更有價值空間。
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