違規(guī)別墅在城市中“潛伏”多在“悶聲大發(fā)財”
2012-04-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：羅慧哲
網(wǎng)民曝光的多地違規(guī)別墅，讓不少“悶聲發(fā)大財”的開發(fā)商浮現(xiàn)。
在重慶，“南山瘋建別墅破壞環(huán)境”等網(wǎng)帖揭開了重慶南山國家級風景名勝區(qū)違規(guī)建別墅的“神秘面紗”。從2011年開始，市民發(fā)現(xiàn)，南山這片城市天然氧吧變成了建筑工地，原本青翠的山體突然被削掉，裸露出斑駁破碎的黃土，成了“癩子頭”，刺得人眼疼心痛。
記者日前實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南山上的別墅修建，非但沒有停止，反而愈演愈烈，“山與城”、“南山一號”、“清水溪”等各種別墅分布在山上，購房者每天絡(luò)繹不絕。
在河南，幾起比較典型的違建別墅事件經(jīng)網(wǎng)友曝光后引發(fā)了社會的普遍關(guān)注。2011年7月，在鄭州市上街區(qū)南部山區(qū)，一家房地產(chǎn)公司打著建設(shè)山地生態(tài)公園的旗號，將山上村民遷出之后，挖山毀林，建設(shè)高檔別墅群、高爾夫球場、賽馬場等;2011年年底，許昌縣一處小型水庫庫區(qū)內(nèi)又被曝光存在違規(guī)建設(shè)別墅。
據(jù)調(diào)查，該項目沒有對于水庫防洪等功能影響的專業(yè)評估報告，同時立項、確權(quán)、環(huán)評、規(guī)劃審批等手續(xù)均沒有辦理完畢，而庫區(qū)別墅的違規(guī)建設(shè)長達一年多無人問津。
違規(guī)別墅生長有秘密
2012年2月底，國土資源部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，再次強調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。早在2003年，國土資源部就明令要求“停止別墅類用地供應(yīng)”。禁令從未松動，而各地的別墅開發(fā)卻從未停歇。
有業(yè)內(nèi)人士向記者道出了“內(nèi)中玄機”：“注意里面只說禁止別墅建設(shè)用地審批，但沒有說禁止建設(shè)別墅”。
暨南大學管理學院副教授胡剛表示，從邏輯上而言，不審批別墅用地，自然不能建設(shè)別墅。但事實上，房地產(chǎn)商卻從中鉆了法律的漏洞，以其他形式審批，再冠以別墅名義售賣。
記者發(fā)現(xiàn)，堂而皇之賣別墅風險很大，不少企業(yè)就選擇打“擦邊球”。大量以花園洋房、連廊別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為名的“類別墅”項目在市場上大行其道。
廣東清遠市的美林湖樓盤，在其售樓廣告中就明確表示有獨棟別墅和聯(lián)排別墅售賣，而獨棟別墅為國家明令禁止銷售。記者打電話詢問銷售人員：“國家不允許建獨棟別墅，買了不會有問題嗎?”而銷售人員告訴記者：“所謂的獨棟別墅雖然在地面上沒有相連，但空中有連廊，這樣符合國家規(guī)定，就不違法了。”
此外，就開發(fā)商而言，別墅建設(shè)屬于“天價利潤”工程。一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般別墅建設(shè)往往選在市郊，因土地價格便宜，“建設(shè)成本不過十幾二十萬元，對周邊配套設(shè)施的要求也低，但轉(zhuǎn)手就以幾百萬甚至上千萬價格賣出，利潤比普通住宅高得多。”
違規(guī)別墅真成絕癥了？
這些違規(guī)別墅項目普遍采用未批先建、打擦邊球瞞天過海等手段，這種“潛伏”招數(shù)并不高明，為何有關(guān)部門就是沒發(fā)現(xiàn)?
“在別墅問題上，這么多年來政府和開發(fā)商很像是在玩貓鼠游戲。既要防止到處都是高密度住宅，又要禁止部分住宅大面積圈地，這幾年來地方對出讓土地容積率的下限要求從0.35、0.7再到1，不斷被突破，‘禁墅令’執(zhí)行其實很難。”中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說。
業(yè)內(nèi)人士表示個中原因，最主要的還是“土地財政”下的利益作祟。一般來說，同樣的土地，別墅用地價格要高出普通住宅用地價格數(shù)倍，別墅等高檔住宅的土地增值稅、契稅等也要高于普通住宅;此外，別墅對周邊地價、房價的帶動力要遠遠強于普通住宅。種種利益驅(qū)動之下，一些地方政府對別墅供地和建設(shè)“睜一只眼閉一只眼”。
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